Gerechtshof Arnhem, 24-08-2010, BN7072, 09-00378

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Lelystad (hierna: de Ambtenaar)

en het incidentele hoger beroep van

X B.V. te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 10 september 2009, nummer AWB 08/1832 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum voor het tijdvak 1 januari tot en met 31 december 2008 vastgesteld op € 3.694.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 september 2009 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 2.455.341.

1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft in haar verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft het incidentele hoger beroep van de belanghebbende beantwoord. Belanghebbende heeft daarop, na uitnodiging daartoe door het Hof, schriftelijk gereageerd in een conclusie van repliek.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 juni 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door taxateur A, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur B.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat te Z (hierna: het object). Het object betreft een windmolenpark bestaande uit vier windturbines van het type Vestas V80, met een capaciteit van 2 MegaWatt en een ashoogte van 67 meter, bouwjaar 2003 (hierna: de windturbines), de ondergrond daarvan en de toegangspaden. De windturbines staan op twee kadastrale percelen, te weten gemeente Lelystad, sectie… nummer …en sectie …, nummer …. De totale oppervlakte van deze percelen – voor zover begrepen in het onderhavige object – bedraagt 900 m², waarvan 576 m² als ondergrond van de vier windturbines fungeert en het resterende deel als toegangspad.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In hoger beroep is in geschil of de Ambtenaar de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2 Tussen partijen is, naar zij ter zitting desgevraagd eenparig hebben verklaard, niet in geschil dat op peildatum moet worden uitgegaan van een leeftijd van de windturbines van vier jaren. Voor een perceel extra grond bij het object gaan partijen uit van een waarde van € 1. Tussen partijen is in hoger beroep voorts niet meer in geschil dat de door belanghebbende in het kader van de heffing van vennootschapsbelasting genoten energie-investeringsaftrek (EIA) ten bedrage van € 1.543.986 niet in mindering strekt op de stichtingskosten van de windturbines.

3.3 De Ambtenaar heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van het object moet worden vastgesteld op € 3.694.000. De Ambtenaar conformeert zich in hoger beroep aan de uitgangspunten die de Rechtbank in acht heeft genomen bij de bepaling – in goede justitie – van de waarde van het object, met dien verstande dat de Ambtenaar – anders dan de Rechtbank – uitgaat van een werktuigenvrijstelling van 28,8% van de stichtingskosten van de windturbines. De waarde van het object berekent hij, blijkens zijn hogerberoepschrift van 4 december 2009, als volgt:

De onderstaande berekening van de WOZ-waarde van de 4 windturbines geeft dan het onderstaande resultaat:

Afgerond bedraagt de waarde € 3.953.000,00. Aangezien de waarde van de windturbines beschikt is op € 3.694.000,00, verzoek ik uw Hof de waarde vast te stellen op € 3.694.000,00.”

3.4 Belanghebbende bepleit onder verwijzing naar de taxatie van 4 januari 2010 door A een toepassing van een factor voor technische veroudering van 0,73 (4 jaren * 6 2/3%) en een factor voor functionele veroudering van 0,6 (= 4 jaren * 10%). Met inachtneming van de correcties die zij op haar berekening ter zitting heeft gemaakt bepleit belanghebbende, naar het Hof begrijpt, een waarde van:

Belanghebbende beroept zich ten aanzien van de toegangspaden niet langer op de cultuurgrondvrijstelling.

3.5 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van het object op € 3.694.000.

3.7 Belanghebbende concludeert eveneens tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en vaststelling van de waarde van het object op, naar het Hof begrijpt, € 1.422.017.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2007.

4.3 Op grond van het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling wordt de vervangingswaarde als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering, gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

4.4 Naar het Hof begrijpt, is tussen partijen niet in geschil dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op de peildatum hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Het Hof ziet geen aanleiding partijen daarin niet te volgen.

4.5 Door de bij de door de Rechtbank in goede justitie vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van het object gehanteerde uitgangspunten, met uitzondering van de toegepaste werktuigenvrijstelling, over te nemen, gaat de Ambtenaar voor wat betreft de stichtingskosten van de opstallen (windturbines) ook in hoger beroep uit van de (gemiddelde) waarden opgenomen in de ”Taxatiewijzer en kengetallen, deel 12, Windturbines” (hierna: de Taxatiewijzer). Evenals de Rechtbank dienaangaande heeft overwogen, stelt het Hof in dit verband voorop dat de Ambtenaar ter zake van de op hem rustende last aannemelijk dient te maken dat de door hem beschikte waarde niet te hoog is. Op dit punt kan hij, nadat belanghebbende informatie naar voren heeft gebracht die specifiek betrekking heeft op de desbetreffende onroerende zaken, niet volstaan met de enkele verwijzing naar de Taxatiewijzer. Hij dient inzichtelijk te maken waarom voor een bepaald kengetal of een bepaald percentage is gekozen. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar, zonder nadere toelichting, welke ook in hoger beroep ontbreekt, niet aannemelijk dat de door hem gehanteerde, aan de Taxatiewijzer ontleende stichtingskosten van de windturbines in het onderhavige geval niet te hoog zijn. Reeds daarom slaagt de Ambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast.

4.6 Belanghebbende maakt naar het oordeel van het Hof met hetgeen zij in hoger beroep naar voren heeft gebracht evenmin de door haar verdedigde waarde aannemelijk. Zo maakt zij tegenover de gemotiveerde weerspreking daarvan door de Ambtenaar niet aannemelijk, dat bij de bepaling van de factor wegens technische veroudering van de windturbines moet worden uitgegaan van een gebruiksduur van 15 jaren en een restwaarde van nihil en dat bij de bepaling van de factor wegens functionele veroudering van de windturbines moet worden uitgegaan van een gebruiksduur van tien jaren.

4.7 Het Hof overweegt het volgende ten aanzien van de componenten van de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde waarover tussen partijen geschil bestaat.

4.8 Gelet op het hiervoor onder 4.5 overwogene, acht het Hof voor de bepaling van de stichtingskosten van de onderhavige windturbines onvoldoende termen aanwezig zich daarbij te baseren op de waarden die zijn opgenomen in de Taxatiewijzer. Belanghebbende heeft ter zitting toegelicht dat de prijs van € 1.767.200 voor een windturbine is genoemd in de prijslijst van Vestas die geldig is vanaf 10 april 2007. De in de prijslijst genoemde prijs is exclusief fundering en bekabeling. Volgens een nadere opgave van de fabrikant bedragen de totale stichtingskosten van de onderhavige turbines per 1 januari 2007 € 7.719.928. Het Hof hecht geloof aan de, niet door de Ambtenaar bestreden, prijslijst en prijsopgaaf van Vestas. Het Hof ziet ook overigens geen redenen deze stichtingskosten niet als uitgangspunt te hanteren voor de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

4.9 Ten aanzien van de correctie op de bedoelde stichtingskosten van de windturbines wegens technische veroudering, stelt de Ambtenaar onder verwijzing naar de Taxatiewijzer dat de levensduur 17,5 jaren bedraagt en de restwaarde 5%. Belanghebbende stelt onder verwijzing naar de taxatie van A, dat de technische levensduur van de windturbines met normaal onderhoud 15 jaar bedraagt. De restwaarde is volgens haar nihil, omdat de opbrengst bij sloop van de windturbines gelijk is aan de sloopkosten. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof onvoldoende onderbouwd, dat voor de bepaling van de correctiefactor wegens technische veroudering moet worden uitgegaan van een gemiddelde levensduur van 15 jaar. De enkele verwijzing naar de grote onzekerheid van de levensduur van windturbines van Vestas en de noodzaak tot vernieuwing van de tandwielkasten na 8 tot 10 jaar is daarvoor onvoldoende, nu niet duidelijk is of dit ook voor het onderhavige type windturbine geldt. Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende evenmin aannemelijk gemaakt dat de turbines aan het eind van de geschatte levensduur geen enkele restwaarde meer zouden hebben. Zo valt bijvoorbeeld niet in te zien waarom de fundering niet meer bruikbaar zou zijn voor plaatsing van een andere turbine. Het Hof ziet geen aanleiding te twijfelen aan de door de Ambtenaar verdedigde levensduur van 17,5 jaar en een restwaarde van 5%. De leeftijd van de windturbines op peildatum is, naar tussen partijen niet in geschil is, 4 jaren. De factor wegens technische veroudering stelt het Hof dan als volgt vast op 0,78, zijnde 1 - (0, 95/17,5 x 4).

4.10 Ten aanzien van de correctie op de bedoelde stichtingskosten van de windturbines wegens functionele veroudering, stelt de Ambtenaar een afschrijving van 6% per jaar onder verwijzing naar de Taxatiewijzer. Belanghebbende stelt de functionele veroudering op 10% per jaar. Zij gaat er daarbij van uit, dat de operationele periode gelijk is aan de periode dat de subsidieregeling Milieukwaliteit Elektriciteitsproductie geldt, zijnde 10 jaar, en dat de restwaarde nihil bedraagt. Volgens belanghebbende is het beleid van de gemeente gericht op de plaatsing van minder windturbines, waarbij de nieuw geplaatste windturbines een hogere electriciteitsproductie moeten genereren. Herplaatsing van een zelfde, relatief lage windturbine aan de A-straat te Z acht belanghebbende zonder subsidie niet realiseerbaar. Nu vervanging, naar belanghebbende stelt, niet mogelijk is, dient naar het oordeel van het Hof voor de functionele veroudering ervan uit te worden gegaan dat de windturbines zo lang mogelijk gebruikt zullen worden, waarbij de functionele levensduur de technische levensduur zal benaderen. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk gemaakt, dat de opbrengsten van de electriciteitsproductie na afloop van de subsidieregeling lager is dan de dan opkomende onderhoudskosten. Het uitgangspunt van belanghebbende acht het Hof daarom onjuist. De Ambtenaar gaat met het door hem verdedigde percentage van 6 uit van een functionele levensduur van iets minder dan 17 jaar. Voor wat betreft de factor voor functionele veroudering neemt het Hof het standpunt van de Ambtenaar over en maakt dit tot de zijne. De leeftijd van de windturbines op peildatum is, naar tussen partijen niet in geschil is, 4 jaren. De factor wegens functionele veroudering stelt het Hof dan vast op 0,76, zijnde 1- (6% x 4).

4.11 De Ambtenaar verwijst voor de werktuigenvrijstelling naar een overzicht met daarin de verhoudingen van de onderdelen van een windturbine van het merk REpower, type MM92, met een capaciteit van 2 MegaWatt en een ashoogte van 100 meter. Uit dit overzicht volgt volgens de Ambtenaar, dat 36,02% van de stichtingskosten exclusief fundering onder de werktuigenvrijstelling valt. In een brief van Vestas van 4 april 2005 geeft deze fabrikant een overzicht van de delen van de windturbine die niet onder de werktuigenvrijstelling vallen. Voor de betreffende windturbine is een percentage van 55,2 genoemd van de stichtingskosten inclusief fundering. In eerste aanleg is belanghebbende ten onrechte ervan uitgegaan, dat het in de brief genoemde percentage ziet op het deel van de windturbine dat onder de werktuigenvrijstelling valt. Tussen partijen is thans niet meer in geschil dat het in de brief genoemde percentage ziet op de delen van de windturbine die juist niet onder de werktuigenvrijstelling valt. Het Hof hecht meer waarde aan de opgaaf van Vestas dan aan het door de Ambtenaar overgelegde overzicht, nu dit laatste ziet op een windturbine die afwijkt in hoogte en door een andere fabrikant is geproduceerd. Het Hof zal derhalve voor wat betreft de werktuigenvrijstelling uitgaan van een percentage van 44,8 van de stichtingskosten van de windturbines, nadat deze zijn gecorrigeerd met een factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering.

4.12 T en aanzien van de waarde van de grond waarop de windturbines zijn geplaatst en de grond waarop de daaraan dienstbare toegangspaden zijn aangelegd, ziet het Hof onvoldoende reden onderscheid te maken voor wat betreft de waarde per m². De Ambtenaar verdedigt een waarde van € 67 per m², waarbij hij verwijst naar de uitgifteprijs voor grond met bijzondere bestemming. Het Hof acht, mede gelet op de door belanghebbende overgelegde transactiegegevens, een waarde van € 25 per m² aannemelijk. De waarde van de grond dient aldus te worden vastgesteld op 900 m² x € 25 = € 22.500. De extra grond behorend bij het object dient – naar tussen partijen niet in geschil is - te worden gewaardeerd op € 1.

4.13 Uit het vorenoverwogene volgt dat de waarde van het object op peildatum in goede justitie moet worden vastgesteld op: stichtingskosten € 7.719.928 x 0,78 x 0,76 x (1 - 0,448) = € 2.526.158 vermeerderd met de waarde van de grond € 22.501 = € 2.548.659.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep (deels) gegrond. Het incidentele hoger beroep is eveneens gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 1.092,50 (1 punt voor het indienen van het verweerschrift/ incidenteel hogerberoepschrift, 0,5 punt voor het indienen van een conclusie van dupliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, waarde per punt € 437).

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 24 augustus 2010 in het openbaar uitgesproken.

De griffier De voorzitter,

(A. Vellema) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op