Gerechtshof Arnhem, 18-01-2011, BP2253, 10-00171

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Tubbergen (hierna:de Ambtenaar)

tegen de uitspraak van de rechtbank te Almelo van 18 maart 2010, nummer AWB 09/941 WOZ AQ1 A, in het geding tussen de Ambtenaar

en

X te Z (hierna:belanghebbende)

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2009 – naar de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum – vastgesteld op € 433.000.

1.2 Belanghebbende heeft tegen de waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank te Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 18 maart 2010 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 375.000.

1.4 De Ambtenaar heeft bij brief van 27 april 2010, ingekomen bij het Hof op 28 april 2010, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend, gedateerd 26 september 2010 en ingekomen bij het Hof op 30 september 2010.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 oktober 2010 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, bijgestaan door A. De Ambtenaar is bijgestaan door B (taxateur).

1.7 Belanghebbende heeft bij deze mondelinge behandeling een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Deze pleitnota wordt, zonder bezwaar van de wederpartij met bijlagen, door het Hof tot de stukken van het geding gerekend.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een omstreeks 1993 gebouwde vrijstaande woning met een inhoud van 544 m3. De oppervlakte van het perceel bedraagt 1.435 m2. Tot de onroerende zaak behoort een garage.

2.2 De woning en de garage zijn bereikbaar via een bij belanghebbende in eigendom zijnde weg die onderdeel uitmaakt van de onroerende zaak. Op deze weg rust een recht van overpad ten gunste van het object a-straat 2. De rechtbank te Almelo heeft bepaald dat sprake is van een zogenoemde ‘buurweg’ en dat ook de voormalige bewoners van dat object van de weg gebruik mogen maken.

2.3 De onroerende zaak is gelegen in het buitengebied, op ongeveer 40 meter afstand van een kuikenmesterij. Aan de achterzijde van de woning is een recreatiewoning gelegen, welke behoort bij het object a-straat 3. Deze recreatiewoning is gebouwd in afwijking van de bouwvergunning. Bij besluit van 9 juli 2003 heeft het college van B&W van de gemeente Tubbergen besloten hiertegen niet handhavend op te treden. De rechtbank te Almelo heeft op 9 december 2009 – in een door belanghebbende aangespannen procedure – geoordeeld dat er geen bijzondere omstandigheden zijn die dit besluit rechtvaardigen en de gemeente opgedragen om een nieuw besluit te nemen inhoudende dat daadwerkelijk en effectief handhavend zal worden opgetreden. De gemeente Tubbergen heeft hoger beroep aangetekend bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, maar in afwachting daarvan de eigenaar van het object a-straat 3 de last opgelegd om binnen drie maanden de recreatiewoning tot op de fundering te slopen.

2.4 In de procedure die betrekking had op de waardepeildatum 1 januari 2005 heeft de rechtbank te Almelo een aftrek in aanmerking genomen van € 58.000 in verband met de aanwezigheid van de recreatiewoning, de staat van onderhoud van de bijgebouwen en de ligging nabij een opslag van bouwmaterialen.

2.5 Medio 2007 is het object a-straat 2 verkocht voor een bedrag van € 485.000. De levering heeft plaatsgevonden op 5 september 2007. Dit object is op ongeveer 80 meter afstand van de kuikenmesterij gelegen en heeft geen zicht op de recreatiewoning.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2 De Ambtenaar betoogt dat de Rechtbank ten onrechte het vorige WOZ-tijdvak in de beschouwing heeft betrokken. De Ambtenaar verdedigt in hoger beroep de vastgestelde waarde van € 433.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van B van 6 oktober 2009 waarin de waarde is getaxeerd op € 435.000. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen onroerende zaken, als vergelijkingsobject gebruikt:

3.3 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat het hoger beroep van de Ambtenaar wegens termijnoverschrijding niet-ontvankelijk moet worden verklaard. Overigens bepleit hij dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden verminderd tot € 300.000 in verband met onder meer de nabije ligging van de kippenmesterij en de recreatiewoning, de slechte staat van onderhoud en het recht van overpad.

4. Beoordeling van het geschil

4.4 Het Hof stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de Ambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. Hij heeft daarbij de mogelijkheid om voor de onderbouwing van de vastgestelde waarde in twee opeenvolgende WOZ-tijdvakken gebruik te maken van hetzelfde vergelijkingsobject.

4.5 Ter onderbouwing van de door hem ook in hoger beroep verdedigde waarde heeft de Ambtenaar verwezen naar het in onderdeel 3.2 genoemde taxatierapport. De taxateur heeft de waarde bepaald aan de hand van verkoopprijzen die rond de peildatum voor – in de ogen van de taxateur – min of meer vergelijkbare objecten zijn gerealiseerd. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Evenals de Rechtbank vindt het Hof echter aanleiding om de objecten b-straat 1 en c-straat 1 te Q buiten beschouwing te laten, omdat – naar het oordeel van het Hof – de verkoopprijzen van de genoemde vergelijkingsobjecten, die zijn gelegen in andere waardegebieden dan het gebied waarin het onderhavige object is gelegen – minder geschikt zijn voor het trekken van conclusies met betrekking tot de gezochte waarde van de onroerende zaak.

4.6 Belanghebbende heeft gesteld dat dit betekent dat de taxatie van de Ambtenaar niet langer voldoet aan de voorwaarde dat de waarde dient te worden onderbouwd met ten minste drie vergelijkingsobjecten. Het Hof benadrukt dat de toetssteen voor de rechter is het in overweging 4.3 omschreven waardebegrip. De waarderingsinstructies vormen slechts hulpmiddelen om te bereiken dat dit waardebegrip wordt gehanteerd. Het niet voldoen aan deze regels leidt niet zonder meer tot vernietiging dan wel vermindering van de WOZ-beschikking. Evenmin vormt het aanleiding om het taxatierapport volledig buiten aanmerking te laten.

4.7 Het in de onmiddellijke nabijheid gelegen object a-straat 2 is naar het oordeel van het Hof zeer goed met de onroerende zaak vergelijkbaar en kan in dezen derhalve als vergelijkingsobject dienen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met hetgeen hij in de gedingstukken naar voren heeft gebracht en met zijn toelichting ter zitting, aannemelijk gemaakt dat bij het vaststellen van de waarde in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen in bouwjaar, woonoppervlakte en perceeloppervlakte. Hetzelfde heeft te gelden voor de verschillen ten aanzien van de invloed van de kuikenmesterij, de bijgebouwen en de staat van onderhoud. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat i) het verschil in afstand tot de kuikenmesterij slechts 40 meter is, ii) een bedrag van € 20.000 in aanmerking is genomen in verband met de extra overlast, iii) de bomen die de kuikenmesterij deels aan het zicht van belanghebbendes woning onttrokken op de waardepeildatum 1 januari 2008 nog niet waren gekapt, iv) het verschil in aantal, grootte en staat van onderhoud van de bijgebouwen tot uitdrukking komt in de aan de bijgebouwen toegekende waarde en v) de overgelegde foto’s weliswaar licht werpen op de wellicht slechte staat van onderhoud van de garage, maar niet op de staat van onderhoud van de woning zelf.

4.8 Naar het oordeel van het Hof biedt de voor het vergelijkingsobject gerealiseerde verkoopprijs – behoudens het hierna genoemde – voldoende steun aan de door de Ambtenaar vastgestelde waarde.

4.9 Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat van de nabij gelegen recreatiewoning een waardedrukkend effect uitgaat. De Ambtenaar is de mening toegedaan dat van enige waardedrukkende invloed geen sprake is nu de woning moet worden afgebroken. Vaststaat dat op de waardepeildatum 1 januari 2008 zich aan de achterzijde van de onroerende zaak een recreatiewoning bevond, dat dit object in afwijking van de bouwvergunning was gebouwd en dat het college van B&W van de gemeente Tubbergen had besloten om niet handhavend op te treden. Naar het oordeel van het Hof gaat hiervan een waardedruk uit. Iedere potentiële koper zal immers rekening houden met de aanwezigheid van de recreatiewoning, een inschatting maken van de kans dat de recreatiewoning op termijn verdwijnt en beide invloeden verdisconteren in de prijs die hij bereid is te betalen.

4.10 Voorts heeft belanghebbende zich op het standpunt gesteld dat van het recht van overpad een waardedrukkend effect uitgaat. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat hij bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden met het recht van overpad omdat slechts een beperkt aantal mensen van de weg gebruik mag maken, de woning aan het einde van de weg is gelegen en het object a-straat 2 dezelfde hinder ondervindt van het delen van de oprit en die hinder derhalve in de voor dat object betaalde koopsom is verdisconteerd. Het Hof acht niet aannemelijk dat van het recht van overpad geen enkel waardedrukkend effect uitgaat. Het gaat immers om een zakelijk recht dat het genot van de onroerende zaak beknot en waaraan ook een eventuele koper is gebonden. De stelling dat het object a-straat 2 dezelfde hinder ondervindt, is niet juist, nu aannemelijk is dat van het recht (van het heersende erf) een andere waardeïnvloed uitgaat dan van de plicht (van het lijdende erf).

4.11 De Ambtenaar heeft met de in 4.9 en 4.10 genoemde omstandigheden bij de waardebepaling geen rekening gehouden, zodat hij niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.12 Het Hof dient vervolgens de vraag te beantwoorden of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat van de nabij gelegen recreatiewoning een waardeverminderende invloed uitgaat van € 64.326 (14,2% van de waarde) en van het recht van overpad een waardeverminderende invloed van € 69.080 (€ 35.000 betrekking hebbend op het recht van overpad en € 34.080 op de grondwaarde van de bij derden in gebruik zijnde toegangsweg). Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende hierin niet geslaagd. De enkele omstandigheid dat de Rechtbank in het verleden een aftrek in aanmerking heeft genomen van € 58.000 ofwel 14,2% van de waarde, is onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat een dergelijke aftrek ook in het onderhavige jaar dient plaats te vinden. Met betrekking tot het recht van overpad neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende wel degelijk genot heeft van de bij hem in eigendom zijnde weg en de waardedruk overigens op geen enkele wijze is onderbouwd. Belanghebbende heeft derhalve niet de omvang van de waardeverminderende invloed aannemelijk gemaakt.

4.13 Gelet op hetgeen over en weer is aangevoerd, zal het Hof de hiervoor onder 4.12 bedoelde invloed in goede justitie vaststellen op € 15.000. Dit heeft tot gevolg dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden verminderd tot € 418.000.

4.14 In hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding de waarde van de onroerende zaak verder te verlagen.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het principale hoger beroep gegrond en is het incidentele hoger beroep niet-ontvankelijk.

5. Kosten

In beroep is niet gebleken van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en overigens heeft belanghebbende niet verzocht om een kostenveroordeling.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. P. van de Wal, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 18 januari 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 19 januari 2011.