Gerechtshof Arnhem, 15-02-2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BW1312 BP5775, 1000238

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 27 april 2010, nummer AWB 08/500, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Dronten (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Aan belanghebbende is een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bekend gemaakt waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q, per waardepeildatum 1 januari 2005 en naar de toestand op 1 januari 2007, voor het tijdvak 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007, is vastgesteld op € 216.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) wegens het genot krachtens eigendom van een niet-woning vastgesteld van € 356,90 en een aanslag wegens gebruik van € 286,38.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar, gedagtekend 5 februari 2008, het bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ter zitting van 29 januari 2009 mondeling behandeld en het onderzoek ter zitting geschorst teneinde de Ambtenaar in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te verrichten alsmede een beter gemotiveerde uitspraak op bezwaar te doen onder intrekking van de bestreden uitspraken op bezwaar.

1.4 Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 12 mei 2009 heeft de Ambtenaar het bezwaarschrift van belanghebbende opnieuw ongegrond verklaard en de beschikking alsmede de aanslagen OZB gehandhaafd.

1.5 De onder 1.4 genoemde uitspraken op bezwaar zijn ter griffie van de Rechtbank ontvangen op 7 juli 2009. De Rechtbank heeft op grond van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht geoordeeld dat het beroep van belanghebbende geacht wordt mede te zijn gericht tegen de nieuwe uitspraken op bezwaar en belanghebbende in de gelegenheid gesteld zijn beroepsgronden aan te vullen.

1.6 Bij faxbericht gedagtekend 23 september 2009, ter griffie van de Rechtbank ontvangen op 23 september 2009, zijn namens belanghebbende de beroepsgronden nader aangevuld.

1.7 De Ambtenaar heeft zijn verweerschrift bij brief van 2 december 2009, ingekomen 3 december 2009, nader aangevuld.

1.8 De Rechtbank heeft het onderzoek ter zitting heropend en gesloten op 17 maart 2010. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 27 april 2010 voor zover gericht tegen de uitspraken op bezwaar gedagtekend 5 februari 2008 niet-ontvankelijk verklaard en, voor zover gericht tegen de uitspraken op bezwaar van 12 mei 2009, ongegrond verklaard.

1.9 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.10 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.11 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 14 december 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en A, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede namens de Ambtenaar B, bijgestaan door C (WOZ-taxateur).

1.12 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een in het jaar 1997 gebouwde onroerende zaak gelegen aan a-straat 1 te Q (hierna: het object). Het object betreft een bedrijfshal met twee bouwlagen en een inpandige woning. Een gedeelte van het perceel heeft de bestemming van bouwterrein voor de bouw van een bedrijfswoning. De oppervlakte van de begane grond en van de verdieping bedragen elk 350 m². Het bouwterrein voor de bedrijfswoning heeft een oppervlakte van 460 m².

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de uitspraken op bezwaar moeten worden vernietigd wegens een motiveringsgebrek als bedoeld in artikel 7:12 van de Algemene wet bestuursrecht dan wel wegens schending van het zorgvuldigheidsbeginsel. Indien deze vraag ontkennend moet worden beantwoord is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005 en tevens of de onroerende zaak terecht als niet-woning is aangemerkt.

3.2 Namens belanghebbende is betoogd dat de uitspraken op bezwaar onvoldoende zijn gemotiveerd omdat niet is onderbouwd welke invloed de komst van een nieuw industrieterrein heeft op de waarde van de onroerende zaak, de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn en een goede onderbouwing van de kapitalisatiefactor ontbreekt. Voorts klaagt belanghebbende over het ontbreken van een inpandige opname van de onroerende zaak waardoor de waardebepaling onzorgvuldig tot stand is gekomen hetgeen naar de mening van belanghebbende moet leiden tot vernietiging van de beschikking. Belanghebbende stelt dat het object ten onrechte is aangemerkt als een niet-woning.

3.3 De Ambtenaar is - naar het Hof begrijpt - de tegenovergestelde opvatting toegedaan en verdedigt de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslagen.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraken op bezwaar en - naar het Hof begrijpt - tot vermindering van de waarde van het object tot € 80.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen met toepassing van het tarief voor woningen.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Algemeen

4.1 Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank de Ambtenaar ten onrechte opgedragen een nieuwe uitspraak op bezwaar te doen. Het Hof merkt voor dit geding de in één geschrift vervatte uitspraken van 12 mei 2009 aan als een nadere onderbouwing van de uitspraak van 5 februari 2008, en de stukken die nadien bij de Rechtbank zijn ingediend als nadere stukken. De Rechtbank had, indien zij daarvoor aanleiding had gevonden, de Ambtenaar kunnen verzoeken nadere inlichtingen te verstrekken. De Rechtbank had, indien zij van mening was dat de uitspraak van de Ambtenaar juist was doch onvoldoende gemotiveerd, kunnen volstaan met de bevestiging van de uitspraak met aanvulling van de gronden.

4.2 Het Hof acht de uitspraak op bezwaar overeenkomstig artikel 7:12 in samenhang met artikel 3:46 en 3:47 van de Algemene wet bestuursrecht voldoende gemotiveerd, nu de Ambtenaar daarin op belanghebbendes grieven ingaat en de Ambtenaar voorts inzicht heeft geboden in zijn beweegredenen die hebben geleid tot het ongegrond verklaren van belanghebbendes bezwaar. Belanghebbendes grief terzake faalt derhalve.

4.3 Voor zover belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel heeft gehandeld door de onroerende zaak niet inpandig op te nemen, kan het Hof dit betoog niet als juist aanvaarden. Uit de stukken van het geding volgt dat de Ambtenaar belanghebbende herhaaldelijk in de gelegenheid heeft gesteld een afspraak te maken voor een inpandige opname van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft geweigerd medewerking te verlenen aan een inpandige opname van de onroerende zaak, omdat hij de onafhankelijkheid van de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur in twijfel trekt. Van een taxatie door een gediplomeerde WOZ-taxateur mag echter naar het oordeel van het Hof worden aangenomen dat deze zorgvuldig en op onafhankelijke wijze tot stand komt. Belanghebbende heeft geen concrete feiten of omstandigheden aangedragen op grond waarvan de conclusie is gerechtvaardigd dat aan de onafhankelijkheid van de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur zou moeten worden getwijfeld. Van een schending van het zorgvuldigheidsbeginsel is naar het oordeel van het Hof dan ook geen sprake.

Wet WOZ

4.4 De Ambtenaar verdedigt terecht dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één object. Het gehele perceel is eigendom van belanghebbende. De op het perceel gebouwde bedrijfshal is eigendom van belanghebbende. Het in de bedrijfshal op de begane grond gecreëerde woongedeelte is bij belanghebbende in gebruik. Het woongedeelte op de eerste verdieping dat door de zoon van belanghebbende wordt bewoond, behoort – zo begrijpt het Hof belanghebbendes verklaringen ter zitting – bij het bedrijfsgedeelte van de bedrijfshal. De bedrijfshal is in gebruik bij belanghebbende. Belanghebbende heeft, tegenover de betwisting door de Ambtenaar, onvoldoende feiten en omstandigheden aannemelijk gemaakt die kunnen leiden tot het oordeel dat in dezen sprake is van meer dan één object in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ. Voor zover belanghebbende, met zijn stelling dat andere eigenaren van onroerende zaken bij hem in de buurt wél twee beschikkingen hebben gekregen, een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel faalt dit. Belanghebbende maakt, tegenover de weerspreking van de Ambtenaar dat het in die gevallen ook gaat om één gebruiker, geen feiten en omstandigheden aannemelijk op grond waarvan moet worden geoordeeld dat in de door hem bedoelde gevallen sprake is van gelijke gevallen.

4.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.6 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak, zodat op de Ambtenaar de last rust deze vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

4.7 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van C (hierna: de taxateur) van 10 november 2009, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2005, naar de toestand van de onroerende zaak op die datum, is getaxeerd op € 216.000. De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de vermelding van een andere toestanddatum op de beschikking onjuist is. Aan deze onjuistheid hoeven naar het oordeel van het Hof in dit geval echter geen gevolgen te worden verbonden. De taxateur is bij de waardebepaling ervan uitgegaan dat sprake is van een bedrijfshal die, volgens de gebruiksbepalingen van het bestemmingsplan, niet mag worden bewoond. Daarnaast heeft hij er rekening mee gehouden dat 460 m² van het perceel als bouwgrond voor de bouw van een bedrijfswoning kan worden aangemerkt. De waarde van de bedrijfshal is berekend, uitgaande van een bruto-huurwaarde van € 11.200 voor de begane grond en € 5.600 voor de eerste verdieping, en van een kapitalisatiefactor van 10,9. De taxateur heeft een waardedruk van € 38.000 in aanmerking genomen in verband met de verminderde staat van de betonvloer. Voorts is bij de waardebepaling een waarde toegekend aan het bouwterrein van € 71.300. De taxateur heeft de waarde verder onderbouwd aan de hand van omstreeks de peildatum gerealiseerde verkoopcijfers van twee in Q gelegen vergelijkingsobjecten, te weten een nabij belanghebbendes object gelegen bedrijfspand aan b-straat 1 dat is verkocht op 2 augustus 2005 voor een prijs van € 383.000 (waarbij aan de woning een waarde is toegekend van € 323.000 en aan de bedrijfshal van 218 m² een waarde van € 60.000), en een pand aan c-straat 1, een bedrijfshal van 555 m² op een perceel van 1.228 m², verkocht op 12 oktober 2005 voor een prijs van € 357.000.

4.8 Belanghebbende heeft aangevoerd, kort weergegeven, dat het object uitsluitend is bestemd voor de functie “wonen” omdat de gemeente hem niet toestaat ter plaatse zijn bedrijf uit te oefenen. Naar zijn mening is ten onrechte de waarde als “niet-woning” vastgesteld.

4.9 Zoals volgt uit het hiervoor in 4.5 vermelde wettelijk uitgangspunt moet de waarde van het object worden vastgesteld in de staat waarin het zich op de peildatum bevindt. De bestemming die de eigenaar/gebruiker aan de zaak heeft gegeven, is echter niet de enige waardebepalende factor. De invloed op de waarde van wettelijke voorschriften, waaronder begrepen planologische bestemmingsvoorschriften, mag bij de bepaling van de waarde niet worden uitgeschakeld. De potentiële verkrijger van de onroerende zaak zal immers nagaan welke van deze voorschriften op de zaak van toepassing zijn om te kunnen beoordelen welke bestemming hij binnen de grenzen van deze voorschriften aan deze zaak zou kunnen geven (Hoge Raad 8 februari 2008, nr. 42.579, LJN BC3742). Nu de planologische bestemming van het object bedrijfshal met bedrijfswoning is, heeft de Ambtenaar zich naar het oordeel van het Hof terecht op het standpunt gesteld dat die bestemming tot uitgangspunt moet worden genomen bij de bepaling van de waarde van het object.

4.10 In het taxatierapport is de waarde van de bedrijfshal bepaald, enkel op basis van de functie als bedrijfshal. De Ambtenaar heeft ter zitting, naar het oordeel van het Hof geloofwaardig, verklaard dat door de gemeente, op grond van de desbetreffende bepalingen van het vigerende bestemmingsplan, niet zou worden toegestaan dat ook een eventuele koper in de bedrijfshal zou gaan wonen. Uiteraard zou wel worden toegestaan dat op het daarvoor bestemde perceelsgedeelte een bedrijfswoning wordt gebouwd. De taxateur heeft verklaard dat de waarde van het object niet hoger zou zijn vastgesteld indien ervan zou zijn uitgegaan dat in de bedrijfshal delen zijn ingericht als woongedeelte. Er mag volgens het bestemmingsplan immers niet in de bedrijfshal worden gewoond. Dat er sprake zou zijn van een bovenwoning die wordt bewoond door de zoon van belanghebbende, was hem niet bekend.

4.11 Voor de bepaling van de waarde van de bedrijfshal is in het taxatierapport uitgegaan van een bruto-huurwaarde van € 32 per m² voor de begane grond en € 16 per m² voor de verdieping, en van een kapitalisatiefactor 10,9. De Ambtenaar heeft echter geen enkel concreet gegeven, zoals in de markt tot stand gekomen huurprijzen van vergelijkbare bedrijfshallen, verstrekt aan de hand waarvan de door de taxateur gehanteerde uitgangspunten kunnen worden beoordeeld. De taxateur heeft de waarde tevens onderbouwd met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode. De in het taxatierapport genoemde referentieobjecten acht het Hof, hoewel verschillen zijn te noemen met betrekking tot de perceelsgrootte en het gegeven dat één object een bedrijfshal met vrijstaande bedrijfswoning betreft, in voldoende mate vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak om in dit geval als referentieobject te kunnen dienen. Met inachtneming van de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en het object van belanghebbende, geven de voor de referentieobjecten gerealiseerde verkoopprijzen naar het oordeel van het Hof voldoende steun aan de door de taxateur voor de bedrijfshal bepaalde waarde van € 145.000. Nu één vergelijkingsobject is gelegen in de nabijheid van belanghebbendes pand acht het Hof aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de eventuele invloed van de mogelijke komst van een nieuw industrieterrein. Nu tussen partijen niet in geschil is dat op het perceel een bedrijfswoning mag worden gebouwd, dat het daaraan toe te rekenen gedeelte van het perceel 460 m² bedraagt en de waarde daarvan € 155 per m², is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van het object niet te hoog is.

4.12 Hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht doet aan het vorenstaande niet af. Belanghebbende heeft geen taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht overgelegd. Evenmin heeft hij, tegenover de betwisting door de Ambtenaar, feiten of omstandigheden gesteld en aannemelijk gemaakt op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de aftrek van € 38.000 die de taxateur heeft toegepast wegens de toestand van de vloer, te laag zou zijn geweest, of dat de waardering van de bedrijfshal, rekening houdend met de omstandigheid dat daarin wordt gewoond, op een lager bedrag zou uitkomen dan € 145.000.

Wonen/niet-wonen

4.13 Op grond van artikel 5 van de Verordening onroerendezaakbelastingen 2007 van de gemeente Dronten bedraagt het tarief van de belasting voor elke volle € 2.500 van de heffingsmaatstaf € 3,33 voor de zogenoemde gebruikersbelasting en, voor onroerende zaken die niet in hoofdzaak tot woning dienen, € 4,15 voor de zogenoemde eigenarenbelasting. Voor het jaar 2007 heeft de Ambtenaar, voor laatstgenoemde belasting, een aanslag opgelegd van 86 (216.000 : 2.500) maal € 4.15, ofwel € 356,90.

4.14 Een onroerende zaak dient in hoofdzaak tot woning indien de waarde die voor de toepassing van de Wet WOZ voor die zaak is vastgesteld, in hoofdzaak, dat wil zeggen: voor 70 percent of meer, kan worden toegerekend aan delen van de onroerende zaak die dienen tot woning dan wel volledig dienstbaar zijn aan woondoeleinden.

4.15 Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat het woongedeelte op de begane grond een oppervlakte heeft van 120 m² en dat voor dat woongedeelte een waarde van € 40.000 nog te hoog zou zijn, gelet op de verzakte vloeren en muren. Over de waarde van het woongedeelte dat bij zijn zoon in gebruik is heeft belanghebbende zich niet uitgelaten. De taxateur heeft ter zitting verklaard dat het niet mogelijk is aan te geven welke waarde aan het voor woondoeleinden gebruikte gedeelte moet worden toegekend omdat belanghebbende een inpandige opname niet heeft toegestaan. Uitgaande van 120 m² woongedeelte op de begane grond en van 60 m² op de verdieping kan, zo begrijpt het Hof de taxateur, van de getaxeerde waarde een gedeelte van € 123.620 worden toegerekend aan woondoeleinden, berekend als volgt:

Het Hof kan zich hiermee verenigen waarbij zij opgemerkt dat het oordeel in 4.9 niet eraan in de weg staat dat die uitgangspunten als rekengrootheden worden gehanteerd bij een verdeling van de vastgestelde waarde als hier aan de orde. Feiten of omstandigheden op grond waarvan aannemelijk wordt dat het gedeelte van de vastgestelde waarde dat toegerekend moet worden aan woondoeleinden op een hoger bedrag moet worden vastgesteld, zijn gesteld noch gebleken.

4.16 Uit het vorenstaande volgt dat van de vastgestelde waarde van € 216.000 een gedeelte van € 123.620, ofwel 57,23 percent, kan worden toegerekend aan woondoeleinden. Derhalve is de aanslag in de eigenarenbelasting terecht berekend naar het tarief voor niet-woningen.

4.17 Het Hof merkt ten overvloede op dat voor het voorgaande niet van belang is of het object voor de heffing van inkomstenbelasting al dan niet gedeeltelijk als zakelijk of als woning is aangemerkt.

Slotsom

4.18 Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond. De beslissing van de Rechtbank moet worden bevestigd, behoudens voor zover het beroep tegen de uitspraken van de Ambtenaar niet-ontvankelijk is verklaard.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. P. van der Wal en mr. A.A. Fase, in tegenwoordigheid van mr. C.E. te Brake als griffier.

De beslissing is op 15 februari 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(C.E. te Brake) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 15 februari 2011