Gerechtshof Arnhem, 19-04-2011, BQ2993, 10-00268

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 26 mei 2010, nummer 08/2216 WOZ, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 Aan belanghebbende is een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) bekend gemaakt waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (gemeente Berkelland), per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het kalenderjaar 2008, is vastgesteld op € 1.027.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 9 mei 2008, het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2010 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.

1.7 Het Hof heeft het onderzoek ter zitting geschorst, het vooronderzoek hervat en belanghebbende in de gelegenheid gesteld nadere stukken in te dienen.

1.9 Belanghebbende heeft bij brief van 3 februari 2011 nadere stukken ingediend. De Ambtenaar heeft daarop gereageerd bij brief van 3 maart 2011, welke reactie is doorgezonden aan belanghebbende. Beide partijen hebben daarna het Hof schriftelijk toestemming gegeven uitspraak te doen zonder een nadere zitting. Het Hof heeft daarop het onderzoek op 21 maart 2011 gesloten en bepaald dat uitspraak zal worden gedaan.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een onroerende zaak gelegen aan de a-straat 1 te Z (hierna: het object) alwaar hij een pluimveebedrijf exploiteert.

2.2 Het object bestaat uit een woning met een inhoud van 624 m³, twee werktuigenbergingen en drie pluimveestallen gebouwd in respectievelijk 1992, 2002 en 2006, en voorts uit erf, verharding en grond.

2.3 De Ambtenaar heeft, ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, in de procedure bij de Rechtbank een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 17 februari 2009 door A, waarin deze concludeert tot een waarde van het object van € 1.253.000. A heeft daarbij gebruik gemaakt van de gegevens die vermeld zijn in de zogenoemde Taxatiewijzer Agrarische gebouwen (hierna: de taxatiewijzer). In de taxatiewijzer, die algemeen toegankelijk is en wordt uitgegeven door het WOZ-datacenter (een samenwerkingsverband tussen een aantal grote taxatiebureaus, gemeenten, de VNG en de Waarderingskamer) is gebruik gemaakt van verkoopgegevens van agrarische objecten waarbij rekening is gehouden met waardebepalende kenmerken zoals bouwjaar, ligging, onderhoud en technische en functionele veroudering.

2.4 Deels met inachtneming van het nader ter zitting van de Rechtbank door de Ambtenaar ingenomen standpunt, heeft de Rechtbank geoordeeld dat de waarde van het object moet worden vastgesteld op € 1.131.399. Omdat de bij beschikking vastgestelde en bij uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde lager is, heeft de Rechtbank het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2007.

3.2 Belanghebbende stelt dat hij akkoord is gegaan met de vastgestelde waarde van de delen van het object zoals genoemd in de oorspronkelijke beschikking en het daarbij behorende taxatieverslag, behoudens de vastgestelde waarde van de stal uit 2006. De stallen uit 2002 en 2006 zijn identiek. Door bij de berekening van de nader vast te stellen waarde uit te gaan van het taxatierapport van A waarin de waarde is getaxeerd op € 1.253.000, treedt de Rechtbank naar de mening van belanghebbende buiten de rechtsstrijd. Bovendien heeft de Rechtbank de waarde van de stal uit 2006 te hoog vastgesteld. Belanghebbende stelt aanvankelijk dat de waarde van deze stal kan worden vastgesteld op basis van de herbouwkosten en dat zijn belang bij een lagere waarde van de afzonderlijke objectonderdelen ligt in de vaststelling van het afschrijvingspotentieel voor de inkomstenbelasting. Temeer nu de stallen aan steeds strengere milieunormen moeten voldoen acht hij het vreemd dat de waarde van de stallen in de loop der jaren toeneemt. Belanghebbende verzoekt het Hof de Ambtenaar te veroordelen in zijn proceskosten.

3.3 De Ambtenaar stelt dat, nu sprake is van één object, slechts van belang is of de waarde van het geheel juist is vastgesteld. De waardering van de afzonderlijke delen is slechts een hulpmiddel om tot de eindwaarde te komen. Er zijn geen gegevens voorhanden met betrekking tot de verkoop van soortgelijke objecten in de omgeving. Vandaar dat gewerkt is met de taxatiewijzer. Nu in de bezwaarfase en in de beroepsfase voor de Rechtbank niet om een proceskostenveroordeling is verzocht dient een eventuele veroordeling in de proceskosten naar zijn mening beperkt te blijven tot de kosten in hoger beroep.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en - naar het Hof begrijpt - primair tot vermindering van de waarde van het object tot € 958.614 (de waarde van € 1.027.000 in de oorspronkelijke beschikking, verminderd met een bedrag van € 68.386, zijnde het verschil tussen de oorspronkelijk vastgestelde waarde van de stal uit 2006 van € 333.633 en de lagere waarde van € 265.247). Gelet op de inhoud van de brief van 3 februari 2011 en de daarbij gevoegde berekening verdedigt belanghebbende subsidiair een waarde van het object van € 972.033.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Tussen partijen is niet in geschil dat voor de toepassing van de Wet WOZ sprake is van één object. Derhalve moet in het onderhavige geschil de vraag worden beantwoord of de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van € 1.027.000 te hoog is. Daarbij neemt het Hof – evenals de Rechtbank – tot uitgangspunt dat, gelet op de wijze waarop de waarde door de Ambtenaar is berekend, moet worden geoordeeld dat de vastgestelde waarde te hoog is indien mocht komen vast te staan dat de waarde van één of meer van de onderdelen van het object op een te hoog bedrag is bepaald.

4.2 Anders dan belanghebbende kennelijk verdedigt staat het de Ambtenaar vrij met betrekking tot het geschil een beroep te doen op een taxatierapport waarin een hogere waarde is bepaald dan in de oorspronkelijke beschikking, en staat het de Rechtbank vrij bij haar oordeel over de vraag of de Ambtenaar in zijn bewijs is geslaagd, dat taxatierapport tot uitgangspunt te nemen. De Rechtbank treedt daarmee niet buiten de rechtsstrijd die immers gaat over de vraag of de waarde van het object als geheel niet te hoog is vastgesteld.

4.3 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

4.4 Belanghebbende betwist gemotiveerd de door de Ambtenaar vastgestelde waarde van het object, zodat op de Ambtenaar de last rust deze vastgestelde waarde aannemelijk te maken.

4.5 Belanghebbende gaat in zijn primaire standpunt uit van een waarde van de stal uit 2006, gebaseerd op de herbouwkosten zoals opgenomen in het taxatieboekje van Reed Business BV “(Her)bouwkosten agrarische gebouwen 2008”. In deze bestrijding van de door de Ambtenaar vastgestelde waarde kan belanghebbende echter niet worden gevolgd. Deze benadering strookt niet met het in 4.3 gegeven uitgangspunt. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ kan alleen dan uitgegaan worden van de (gecorrigeerde) vervangingswaarde indien zulks leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer. Daarvan is in het onderhavige geval echter geen sprake, gelet op de waarde die door de Ambtenaar en door belanghebbende in zijn subsidiaire standpunt, wordt verdedigd.

4.6 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde heeft de Ambtenaar aanvankelijk gewezen op het taxatierapport van A van 17 februari 2009, waarin de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2007, naar de toestand van de onroerende zaak op die datum, is getaxeerd op € 1.253.000. De Ambtenaar heeft ter zitting van de Rechtbank verklaard dat in het rapport van een onjuiste bouwwijze van twee van de pluimveestallen is uitgegaan en dat daardoor de waarde in het taxatierapport op een te hoog bedrag is gesteld. Dat rapport kan derhalve niet dienen ter ondersteuning van de daarin bepaalde waarde.

4.7 De Ambtenaar neemt in hoger beroep, evenals A in zijn rapport en de Rechtbank in haar uitspraak, het standpunt in dat in een geval als het onderhavige de waarde kan worden benaderd door gebruik te maken van de gegevens die zijn vermeld in de taxatiewijzer. Belanghebbende gaat in zijn subsidiaire standpunt, in de berekening die hij bij zijn brief van 3 februari 2011 heeft overgelegd, eveneens uit van de gegevens die zijn vermeld in de taxatiewijzer. Nu gesteld noch gebleken is dat die gegevens in het onderhavige geval leiden tot een onjuiste vaststelling van de waarde, zal het Hof partijen in die wijze van vaststelling volgen.

4.8 Voor zover het object afwijkt van de uitgangspunten en de zogenoemde waarde-ranges in de taxatiewijzer, heeft de Ambtenaar de uitgangswaarden in de taxatiewijzer aangepast. Aldus berekent de Ambtenaar in de bijlage bij zijn brief van 3 maart 2011 de waarde van het object nader op (afgerond) € 1.075.000. Belanghebbende berekent, met dezelfde uitgangspunten, de waarde van het object op € 1.072.033. Het Hof acht aannemelijk dat de verschillen enkel worden veroorzaakt door afrondingen. Gelet op de aldus berekende waarde acht het Hof de Ambtenaar geslaagd in zijn bewijs dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

4.9 Belanghebbende heeft in de begeleidende brief van 3 februari 2011 gesteld dat de door hem berekende waarde van € 1.072.033 nog naar beneden moet worden bijgesteld met een bedrag van € 100.000 tot € 972.033. Hij baseert zich daarbij op de kosten van aanpassing van de stallen aan de gewijzigde milieunormen die hij in 2011 zal gaan maken. Gelet op de geschatte kosten in 2011 neemt hij het standpunt in dat de waardedruk die daarvan uitgaat op de waardepeildatum, € 100.000 bedraagt. De Ambtenaar neemt het standpunt in dat voor deze afwaardering geen plaats is, kort gezegd, omdat sprake is van investeringen die als investeringen in werktuigen zijn aan te merken. Bovendien is sprake van publiekrechtelijke regelgeving hetgeen zijn weerslag zal hebben gevonden in de verkoopopbrengsten van de objecten die tot de gegevens in de taxatiewijzer hebben geleid. Indirect is derhalve reeds rekening gehouden met de kosten van eventueel verplichte investeringen.

4.10 Tegenover het gemotiveerde betoog van de Ambtenaar dat voor een afwaardering geen plaats is (zie 4.9) heeft belanghebbende slechts een schatting gemaakt van de invloed die de in 2011 te maken kosten naar zijn mening op de waarde van het object heeft. Hij heeft deze invloed verder op geen enkele wijze onderbouwd of van een rapport van een waardedeskundige voorzien. Gelet daarop heeft de Ambtenaar de door hem verdedigde waarde aannemelijk gemaakt.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.

De beslissing is op 19 april 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 21 april 2011