Gerechtshof Arnhem, 03-05-2011, BQ5198, 10-00523

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Almelo van 20 oktober 2010, nummer AWB 10/628 WOZ BY1 A, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Almelo (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 247.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting 2010 (OZB) vastgesteld op € 266,51.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Almelo (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 20 oktober 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van het onderhavige object, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: het object). Het object is een in 2005 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een garage en een carport met een inhoud van ongeveer 436 m³. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 348 m².

2.2 De waarde van het object naar de waardepeildatum 1 januari 2009 is door de Ambtenaar vastgesteld op € 247.000.

2.3 Namens belanghebbende is op 21 maart 2010 aan A opdracht gegeven tot het opstellen van een taxatierapport ten behoeve van de WOZ-waarde naar peildatum 1 januari 2009.

2.4 Door de gemachtigde van belanghebbende is met dagtekening 22 maart 2010, ontvangen door de Ambtenaar op 7 april 2010, een bezwaarschrift ingediend met – voor zover van belang – de volgende inhoud:

2.5 De Ambtenaar verstuurt op 12 april 2010 een ontvangstbevestiging van het bezwaarschrift waarin onder meer het volgende staat:

2.7 Omdat belanghebbende en zijn gemachtigde niet hebben gereageerd op de brief van 12 april 2010 van de Ambtenaar stuurt de Ambtenaar op 12 mei 2010 een herinnering met voor zover hier van belang de volgende inhoud:

“(…) Tot op heden is van u geen reactie ontvangen.

(…), stel ik u alsnog in de gelegenheid om binnen twee weken na dagtekening van deze brief ` uw bezwaar schriftelijk aan te vullen of in te trekken.

2.8 Bij besluit van 4 juni 2010 wordt het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard. Daarbij wordt opgemerkt dat ambtshalve niet is gebleken dat de waarde onjuist is vastgesteld.

2.9 Het taxatierapport dat op 21 maart 2010 (zie 2.3) is aangevraagd is gedateerd op 12 juli 2010. Op 13 juli 2010 heeft de gemachtigde van belanghebbende het taxatierapport ontvangen. De taxateur, B, concludeert tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum van € 226.000. Bij deze taxatie zijn de volgende onroerende zaken als referentieobject gebruikt:

2.10 De Rechtbank verstuurt op 11 augustus 2010 de uitnodiging voor de zitting van 16 september 2010.

2.11 Bij brief van 11 augustus 2010 deelt de gemachtigde van belanghebbende de Rechtbank het volgende mee:

2.12 In antwoord op de onder 2.11 vermelde brief van belanghebbende heeft de Rechtbank op 23 augustus 2010 een brief aan partijen gezonden, waarin wordt vermeld:

2.13 Ter zitting van 16 september 2010 verklaart de gemachtigde van belanghebbende dat hij de brief van 23 augustus 2010 (zie 2.12) wel heeft ontvangen, maar de inhoudelijke kant van de zaak niet heeft voorbereid. Hij verklaart een termijn van 1 á 2 weken nodig te hebben om inhoudelijke gronden in te dienen en een taxatierapport op te laten maken.

2.14 De Rechtbank heeft ter zitting van 16 september 2010 beslist dat de zitting op 27 september 2010 wordt voortgezet. De stukken van belanghebbende, zoals hiervoor onder 2.13 genoemd, dienen uiterlijk donderdag 23 september 2010 om 17.00 uur bij de Ambtenaar en de Rechtbank in bezit te zijn.

2.15 De Ambtenaar heeft bijna alle stukken van belanghebbende tijdig per e-mail ontvangen. De Rechtbank heeft alle stukken per post op 24 september 2010 ontvangen.

2.16 Het onder 2.9 genoemde taxatierapport is onderdeel van de onder 2.15 genoemde stukken. De Ambtenaar noch de Rechtbank is eerder op de hoogte gesteld van (het bestaan of de opdracht tot) dit taxatierapport.

2.17 De onder 2.15 genoemde stukken worden, met instemming van de Ambtenaar, tot de gedingstukken gerekend.

2.18 In haar uitspraak van 20 oktober 2010 heeft de Rechtbank geoordeeld dat de Ambtenaar belanghebbende terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard. De Rechtbank is aan een inhoudelijke beoordeling niet toegekomen.

2.19 In hoger beroep heeft de Ambtenaar een op 26 januari 2011 door C, gediplomeerd WOZ-taxateur, opgemaakt taxatierapport overgelegd, waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2009, naar de toestand op die datum van € 237.000. Bij deze taxatie zijn de volgende onroerende zaken als referentieobject gebruikt:

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is primair of de Ambtenaar terecht de bezwaren van belanghebbende tegen de vastgestelde waarde niet-ontvankelijk heeft verklaard. Subsidiair is in geschil of de vastgestelde waarde per waardepeildatum 1 januari 2009 te hoog is.

3.2 Belanghebbende beantwoordt de primaire vraag ontkennend en stelt dat de Ambtenaar het bezwaarschrift ten onrechte als een pro-formabezwaarschrift heeft aangemerkt, terwijl het voldoende gemotiveerd was. Met betrekking tot de WOZ-waarde neemt belanghebbende het standpunt in dat de Ambtenaar ten onrechte vergelijkt met verkopen in andere straten, terwijl in zijn straat door de woningcorporatie woningen te koop zijn aangeboden en ook woningen zijn verkocht, zoals blijkt uit zijn taxatierapport. De Ambtenaar beantwoordt de primaire vraag bevestigend en betoogt dat het bezwaarschrift van belanghebbende onvoldoende was gemotiveerd en terecht als een pro-formabezwaarschrift is aangemerkt. De Ambtenaar betoogt ten aanzien van het subsidiaire geschil dat de vastgestelde waarde correct is vastgesteld.

3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 226.000.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.2 De inhoud van het bezwaarschrift, waarin belanghebbende stelt het niet eens te zijn met de bepaalde WOZ-waarde, omdat deze te hoog is vastgesteld, laat geen andere uitleg toe dan dat belanghebbende heeft doen blijken dat hij met de Ambtenaar van mening verschilde over de juistheid van de vastgestelde waarde. Hierin ligt onmiskenbaar besloten een grond voor het maken van bezwaar tegen de vastgestelde waarde. Artikel 6:5, lid 1, onderdeel d, van de Awb stelt geen eisen aan de gefundeerdheid van de motivering van een bezwaar. Dit brengt mee dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat het bezwaar niet (tijdig) was gemotiveerd. De omstandigheid dat belanghebbende niet heeft gereageerd op de brieven van de Ambtenaar van 12 april 2010 en 12 mei 2010 doet hieraan niet af. Het hoger beroep is reeds om deze reden gegrond.

4.3 Indien een bestuursorgaan de niet-ontvankelijkheid van een bezwaar heeft uitgesproken en de belastingrechter die uitspraak vernietigt, dient de rechter in de regel met toepassing van artikel 8:72, lid 4, van de Awb het bestuursorgaan op te dragen opnieuw op het bezwaar te beslissen. Van die regel kan worden afgeweken indien daartoe goede grond bestaat, bijvoorbeeld indien partijen aandringen op een inhoudelijke beoordeling van het geschil door de rechter, of indien duidelijk is dat belanghebbende niet wordt benadeeld doordat de rechter zelf in de zaak voorziet (zie onder meer Hoge Raad 9 juni 2006, nr. 41130, LJN AX7330, BNB 2006/290).

4.4 Het Hof ziet in de omstandigheid dat belanghebbende ter zitting verdere behandeling van de zaak door het Hof heeft bepleit, de Ambtenaar in hoger beroep een taxatierapport heeft overgelegd en partijen ter zitting hun standpunten hebben toegelicht, voldoende grond om van de vorenbedoelde hoofdregel af te wijken. Het Hof zal zelf uitspraak doen in de onderhavige zaak.

4.9 De bewijslast met betrekking tot de vraag of de bij beschikking vastgestelde waarde niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd.

4.10 In hoger beroep heeft de Ambtenaar verwezen naar het in 2.6 genoemde taxatieverslag alsmede het in 2.19 genoemde taxatierapport. In het taxatieverslag wordt geconcludeerd tot de vastgestelde waarde van € 247.000. Taxateur C concludeert in het taxatierapport tot een waarde van € 237.000. Ter zitting heeft de Ambtenaar zich op het standpunt gesteld dat de waarde niettemin op een bedrag van € 247.000 moet worden gesteld. Daarnaar ter zitting gevraagd heeft hij niet, dan wel onvoldoende, duidelijk gemaakt waaraan het verschil in waarde tussen het taxatieverslag en het taxatierapport moet worden toegeschreven. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar niet aan de op hem rustende last heeft voldaan aannemelijk te maken dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. In het bijzonder heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dan de waarde hoger is dan de door C getaxeerde waarde.

4.11 De Ambtenaar verzoekt het Hof subsidiair, gelet op het taxatierapport van C de waarde vast te stellen op € 237.000. C heeft de waarde bepaald op basis van de zogenoemde vergelijkingsmethode. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde. Het Hof acht de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten d-straat 1 en d-straat 2 in het onderhavige geschil niet geschikt als vergelijkingsobjecten omdat – naar het oordeel van het Hof – verkoopprijzen van genoemde referentieobjecten die zijn gelegen in andere waardegebieden dan het gebied waarin het onderhavige is gelegen, minder geschikt zijn voor het trekken van conclusies met betrekking tot de gezochte waarde van het object. Tevens zijn zowel de inhoud als de kaveloppervlakte van de vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar.

4.12 Het Hof is van oordeel dat het door beide partijen aangebrachte vergelijkingspand a-straat 4, gelet op de ligging in dezelfde straat als het onderhavige object, identieke inhoud en indeling, het meest geschikt is om als vergelijkingspand te fungeren.

4.13 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.14 Belanghebbendes taxateur B heeft bij het nader bepalen van de door hem in beroep en hoger beroep verdedigde waarde van € 226.000 eveneens de vergelijkingsmethode gebruikt. De door B gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn alle gelegen in de straat van belanghebbende. Het object a-straat 5 dient naar het oordeel van het Hof buiten aanmerking te blijven, omdat dit object 20 maanden na de waardepeildatum is verkocht en voldoende geschikte andere vergelijkingsobjecten voorhanden zijn. De overige objecten, a-straat 2, a-straat 3 en a-straat 4 zijn qua inhoud identiek en goed bruikbaar. B heeft in zijn taxatierapport rekening gehouden met het feit dat de objecten a-straat 3 en a-straat 4 door een woningcorporatie te koop zijn aangeboden en dat de verkoopprijs een ‘vrij op naam prijs’ is. Naar het oordeel van het Hof heeft B voldoende rekening gehouden met het feit dat de verkoopprijzen van de genoemde objecten verder van de waardepeildatum zijn verwijderd. Tevens is voldoende rekening gehouden met verschillen in de oppervlakte van de verschillende panden. Verder bieden de gerealiseerde verkoopprijzen voldoende steun aan de door B getaxeerde waarde.

4.15 Naar het oordeel van het Hof heeft belanghebbende dusdoende de door hem verdedigde waarde van € 226.000 aannemelijk gemaakt.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof ziet aanleiding de Inspecteur te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken. Het Hof stelt deze kosten overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 161 (1 (bezwaarschrift) x € 161 x 1 (gewicht) voor de kosten in de bezwaarfase, € 1.356 (1 (beroepschrift) + 1 (verschijnen eerste zitting) x € 437 x 1 (gewicht) + € 482 (kosten van een deskundige (taxatierapport)) voor de kosten in eerste aanleg en € 874 (1 (beroepschrift) + (1 (verschijnen zitting) x € 437 x 1 (gewicht)) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 2.391.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Lamens, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.

De beslissing is op 3 mei 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (J. Lamens)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 4 mei 2011