Gerechtshof Arnhem, 24-05-2011, BQ7771, 10//00396

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna:belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 22 juli 2010, nummer AWB 09/5239, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009, voor het tijdvak 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009, bij beschikking van 30 juni 2009, vastgesteld op € 542.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom, vastgesteld op een bedrag van € 487,80.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 11 december 2009 de beschikking, en naar het Hof aanneemt tevens de aanslag, gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 juli 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbendes gemachtigde alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A, taxateur.

1.7. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande woning, met een bewoonbare woonruimte (326 m³), een achterhuis (432 m³), een serre (38 m³), een werkplaats, garage (162 m³), berging, schuur, zolder, overkapping en twee dakkapellen. De onroerende zaak is gebouwd in 1880 en is aangemerkt als gemeentelijk monument. Het achterhuis is oud en heeft geen verwarming. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 1.277 m².

2.2 Bij de beschikking van 30 juni 2009 werd aan belanghebbende een toelichting op de waardebepaling gegeven met daarin opgenomen de waarde-opbouw van de onroerende zaak per waardepeildatum, een “taxatieverslag woning”, met daarin de markt- en objectgegevens van twee vergelijkingspanden. In het naar aanleiding van die beschikking ingediende bezwaarschrift heeft belanghebbende verzocht om bekendmaking van de niet genoemde maar door de Ambtenaar wel gebruikte marktgegevens, die voor de waardering van de onroerende zaak van belang zijn geweest. Tevens verzocht belanghebbende de Ambtenaar daarbij om de gegevens van een drietal objecten, te weten d-straat 5, e-straat 6 en b-straat 7, alle te Z. De Ambtenaar heeft daarop gereageerd bij schrijven van 21 augustus 2009. Daarin zijn aan belanghebbende de waardegegevens van de gevraagde woningen verstrekt en heeft de Ambtenaar aangegeven dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak van belanghebbende, geen andere gegevens van verkochte woningen zijn gebruikt dan die welke in het taxatieverslag zijn vermeld.

2.3 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008, naar de toestand op 1 januari 2009, vastgesteld op € 542.000. Ter ondersteuning van het in de procedure bij de Rechtbank ingenomen standpunt heeft de Ambtenaar de waarde van de woning door A, gediplomeerd WOZ-taxateur, laten toetsen. Deze heeft zijn bevindingen opgenomen in een waardematrix. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 542.000. Ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak zijn in de matrix de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van drie referentiepanden die omstreeks de waardepeildatum in eigendom zijn overgedragen, te weten:

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum, door de Ambtenaar te hoog is vastgesteld.

Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard geen processuele gevolgen meer verbonden te willen zien aan de door hem gestelde onzorgvuldigheid van de Ambtenaar, nu belanghebbende daardoor niet is geschaad in zijn rechtspositie.

3.3 De Ambtenaar beantwoordt bovenstaande vraag ontkennend.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank alsmede van de uitspraak op bezwaar en primair tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak op € 452.000 en subsidiair tot vaststelling van die waarde op € 460.000.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Informatieverstrekking

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2008. Niet in geschil is dat in 2009 door belanghebbende een serre is aangebouwd aan de woning. Op grond van artikel 18, derde lid, letter b van de Wet WOZ, dient alsdan als toestandsdatum 1 januari 2009 te gelden. Dat belanghebbende voor de verbouwing van zijn onroerende zaak, zijnde een gemeentelijk monument, een vergunning diende aan te vragen hetwelk voor een andersoortige woning wellicht niet de orde zou zijn geweest, maakt zulks naar het oordeel van het Hof niet anders.

Voor zover belanghebbende hierbij een beroep doet op toepassing van het gelijkheidsbeginsel, overweegt het Hof als volgt. Ter zitting heeft de Ambtenaar omweersproken gesteld dat regelmatig controles worden gehouden op de aanwezigheid van nieuwe verbouwingen opdat ook deze gegevens in de betreffende WOZ-beschikkingen kunnen worden verwerkt. Daarnaast is op geen enkele wijze aannemelijk geworden dat de Ambtenaar een beleid zou voeren waarbij bij gerealiseerde bouwvergunningvrije werken een andere dan de wettelijke toestandsdatum in aanmerking zou worden genomen. Belanghebbende heeft ook geen concrete gegevens verschaft van objecten waarbij zulks het geval zou zijn geweest. Naar het oordeel van het Hof faalt daarom het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel.

4.3 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.4 Benadrukt dient evenwel te worden dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet Woz wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

4.5 Van de onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

4.6 De Rechtbank heeft terecht geoordeeld dat de bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2008 – naar de toestand op 1 januari 2009 – niet te hoog is op de Ambtenaar rust. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de Ambtenaar daarin is geslaagd.

4.7 In het kader van de Wet WOZ kan de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak worden vastgesteld aan de hand van rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van met de woning vergelijkbare panden. De Ambtenaar heeft in de daartoe dienende matrix de waarde op basis van die zogenoemde vergelijkingsmethode bepaald. Op zichzelf is dit een werkwijze die een goede benadering kan geven van de gezochte waarde.

4.8 Uit het bij de Rechtbank door belanghebbende overgelegde taxatierapport, gedagtekend 18 april 2010, van B blijkt van de aanwezigheid van asbest in het dakbeschot, en in de wanden en het plafond van een slaapkamer. Dit is door de Ambtenaar niet danwel onvoldoende bestreden. In een bij het genoemde rapport als bijlage gevoegde kopie van een bladzijde van de Bodematlas van de provincie Gelderland, is achter ‘Bodem / Bodemverontreinigingen’ vermeld: ‘Omschrijving smederij / Prioriteit Mogelijk verontreinigd’. Ter zitting heeft de Ambtenaar desgevraagd niet kunnen aangeven in hoeverre de hiervoor vermelde omstandigheden ook bij de referentieobjecten actueel waren, en of en hoe met de eventuele verschillen bij de waardering van de onroerende zaak daarmee rekening is gehouden. Ook in het door de Ambtenaar bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport is hierover niets vermeld, noch ten aanzien van de onroerende zaak, noch ten aanzien van de referentieobjecten.

4.9 Naar het oordeel van het Hof verschillen de referentieobjecten van de onroerende zaak door de afwezigheid van een vergelijkbaar achterhuis. De Ambtenaar heeft bij de waardevaststelling de voor de referentieobjecten rond waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen geanalyseerd en de daarbij gevonden resultaten gebruikt bij de analyse en vaststelling van de waarde van de onroerende zaak. Ter toelichting op de waardering van het onderdeel achterhuis – bezien in het kader van de waardering van het object als geheel – heeft Marcusse ter zitting verklaard dat de kubieke meterprijs van dit achterhuis evenzogoed op € 200 als op € 300 getaxeerd zou kunnen worden, en dat hij daarom is uitgegaan van een waarde per m³ van € 250 - € 260 “om zodoende de verhoudingen zoveel mogelijk te bewaren”. Referentiemateriaal voor deze waardering heeft de Ambtenaar niet overgelegd, en over de toestand van het achterhuis en werkplaats is in het rapport verder geen informatie opgenomen. Wel heeft Marcusse ter zitting gesteld dat het achterhuis met de plaatsing van een verwarming, welke nu ontbreekt, een volwaardige woonruimte zou kunnen zijn, maar in het hiervoor vermelde rapport van B, is met betrekking tot het achterhuis echter aangegeven: “het achterhuis met zijn smederij bevinden zich in haast nog oorspronkelijke staat”. Ter zitting heeft belanghebbende aanvullend nog onweersproken gesteld dat de machinefunderingen en de vuurhaard, evenals niet verplaatsbare werkbanken van de smederij nog aanwezig zijn. Van een relatief eenvoudig te creëren woonruimte, zoals blijkbaar door de Ambtenaar gesteld, is naar het oordeel van het Hof dan ook geen sprake.

4.10 Naar het oordeel van Hof heeft de Ambtenaar, op grond van hetgeen daarover is vermeld in de onderdelen 4.8 en 4.9 de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk gemaakt. Met name heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat en op welke wijze bij de waardering rekening is gehouden met de aanwezigheid van asbest in de onroerende zaak, terwijl de Ambtenaar daarnaast met de objectief aanwezige mogelijkheid van bodemverontreiniging bij de waardering geen rekening heeft gehouden. In de door hem uitgevoerde vergelijkingsanalyse heeft de Ambtenaar het achterhuis, vanwege de oorspronkelijke staat daarvan, gezien in het licht van de kubieke meterprijs van de garage, te hoog gewaardeerd.

4.11 Gelet op vaste jurisprudentie van de Hoge Raad, brengt de omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin geslaagd is de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen (Hoge Raad 13 november 1985, nr. 23 231, BNB 1986/5). Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken (Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, LJN AU4300, BNB 2005/378).

4.12 Belanghebbende bepleit primair een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum van € 452.000. Deze waarde heeft belanghebbende onderbouwd door een systematische vergelijking met referentiepanden op basis van onder andere gebruiks¬oppervlakten en een theoretisch herberekende grondprijs, resulterend in een waarde van € 499.679, waarop belanghebbende niet nader onderbouwde bedragen heeft afgetrokken vanwege kwaliteit, inefficiënte indeling, installatie en vanwege de status van monument, van in totaal € 47.500. Doordat belanghebbende geen inzicht heeft gegeven op grond van welke (transactie)gegevens hij tot een waardereductie van € 47.500 is gekomen maakt hij reeds hierom, naar het oordeel van het Hof, de door hem gestelde waarde niet aannemelijk.

4.13 Belanghebbende verwijst subsidiair naar de door B in zijn taxatierapport vastgestelde waarde per waardepeildatum van € 460.000. Onderdeel “L. Onderbouwing waardeoordeel” van dat rapport vermeldt weliswaar dat deze waardebepaling mede gebaseerd is op objectvergelijking, doch vermeldt geen referentiepanden en maakt ook overigens de invloed van de gerealiseerde verkoopprijzen op de waardebepaling niet inzichtelijk, zodat het Hof aan deze taxatie voorbijgaat.

4.14 Naar het oordeel van het Hof heeft ook belanghebbende de door hem bepleite waarde niet aannemelijk gemaakt.

4.15 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hen bepleite waarden aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen.

4.16 Gelet op een en ander acht het Hof aannemelijk dat de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op 1 januari 2009 € 495.000 bedraagt.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. J. Lamens en mr. A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van mr. W.J.N.M. Snoijink als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 24 mei 2011.

De griffier, De voorzitter,

(W.J.N.M. Snoijink) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 mei 2011.