Gerechtshof Arnhem, 24-05-2011, BQ7775, 11-00081

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 11 november 2008, nummer SBR 07/3511, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Abcoude (thans: De Ronde Venen) (hierna: de Ambtenaar),

betreffende de hierna te noemen beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. Bij beschikking van 27 april 2007 heeft de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak plaatselijk bekend a-straat 1 te Q voor het kalenderjaar 2007 – naar de waardepeildatum 1 januari 2005 – vastgesteld op € 407.748.

1.2. Belanghebbende heeft tegen de voornoemde waardebeschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar het bezwaar gegrond verklaard en de waarde verminderd tot € 365.196.

1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). Bij uitspraak van 11 november 2008 heeft de Rechtbank het beroep ongegrond verklaard.

1.4. Belanghebbende heeft bij brief van 23 december 2008 bij het gerechtshof te Amsterdam tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Bij brief van 16 februari 2009 heeft belanghebbende dit hogerberoepschrift aangevuld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5. Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.6. Tot de stukken van het geding behoort het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, tot bijstand vergezeld van haar gemachtigde. De Ambtenaar is verschenen bijgestaan door een taxateur.

1.8. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

1.9. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Vaststaande feiten

2.1. Belanghebbende is eigenaar van een onroerende zaak, plaatselijk bekend a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een melkveebedrijf met woning.

2.2. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het door A op 16 juni 2008 opgemaakte taxatierapport waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 365.500. A heeft deze waarde als volgt onderverdeeld:

In het taxatierapport is verder vermeld dat is getaxeerd met behulp van de Taxatiewijzers en Kengetallen voor agrarisch gebouwde deelobjecten, alsmede voor agrarische grond per waardepeildatum 1 januari 2005 (hierna: de Taxatiewijzer).

2.3. Belanghebbende verwijst naar het door B op 25 september 2008 opgemaakte taxatierapport waarin de onroerende zaak is getaxeerd op € 341.010. B heeft deze waarde als volgt opgebouwd:

In het taxatierapport van B is verder vermeld dat de taxatiewijzers dienen als richtlijn bij het waarderen van de in de wijzers opgenomen objecten; dat deze wijzers landelijk zijn erkend en kengetallen bevatten die in zijn algemeenheid als handleiding kunnen dienen voor de waardebepaling; dat bij de onroerende zaak zowel de onderhoudstoestand als de courantheid door ligging en aard van de opstallen niet is te vergelijken met de onderbouwende transacties die tot de kengetallen hebben geleid; dat derhalve deze ook niet kunnen dienen als taxatiegrondslag; dat mitsdien een correctie is toegepast en dat de taxatie is verricht op grond van de waardekennis van agrarisch onroerend goed waarbij de feitelijke situatie doorslaggevend is.

2.4. De Rechtbank heeft geoordeeld dat het de Ambtenaar vrij staat om een bepaalde methode te kiezen om de waarde van agrarische percelen te bepalen, dat de Ambtenaar zich heeft kunnen beroepen op de Taxatiewijzer, dat B zijn taxatie niet heeft gebaseerd op de Taxatiewijzer, dat de Ambtenaar voldoende inzicht heeft gegeven in de wijze waarop de waarden van de onderscheiden objecten zijn vastgesteld, dat de kengetallen op zichzelf niet door belanghebbende zijn bestreden, dat B een aantal objecten ten onrechte niet heeft meegenomen bij zijn waardering en dat de Ambtenaar de gestelde waarde van € 365.196 voldoende aannemelijk heeft gemaakt.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2005.

3.2. Belanghebbende betoogt onder meer dat de Ambtenaar een te hoge waarde heeft toegekend aan de ligboxenstal uit 1990, de mestkelder en de kalverenschuur, en dat de Ambtenaar het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden, alsmede dat de WOZ-waarde ten opzichte van de vorige waardepeildatum teveel is gestegen.

3.3. Belanghebbende staat primair een waarde voor van € 310.440 en subsidiair een waarde van € 341.010. Deze laatste waarde is getaxeerd door B, de door belanghebbende ingeschakelde taxateur.

3.4. De Ambtenaar verdedigt een waarde van € 365.196.

3.5. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2. Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2005 niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.3. A heeft de mestkelder afzonderlijk gewaardeerd op € 36.000. Belanghebbende betoogt dat de onder de ligboxenstal (met bouwjaar 1990) liggende mestkelder ten onrechte afzonderlijk in de waardebepaling is meegenomen, omdat de waarde hiervan reeds is meegenomen bij de berekening van de waarde van de ligboxenstal.

4.4. Het Hof merkt op dat in de Taxatiewijzer op de bladzijden 16 en 17 niet is vermeld dat de waarden van mestkelders zijn inbegrepen in de vermelde waarden van ligboxenstallen, dat de Taxatiewijzer een afzonderlijk onderdeel mestkelders kent (bladzijde 45) en dat de andere ligboxenstal (met bouwjaar 1971) geen mestkelder heeft. Op grond hiervan concludeert het Hof dat de in de Taxatiewijzer voor ligboxenstallen vermelde waarden zijn bepaald zonder rekening te houden met mestkelders.

4.5. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof gesteld dat het bouwjaar van de mestkelder 1987 is en dat A er derhalve ten onrechte van is uitgegaan dat het bouwjaar 1990 is. De Ambtenaar heeft vervolgens aangegeven daarin te kunnen meegaan. Hij verdedigt daarom, gelet op bladzijde 45 van de Taxatiewijzer, nader een (lagere) waarde voor de mestkelder van 1.000 m³ x € 30 = € 30.000.

4.6. A is bij de waardering van de in 1990 gebouwde ligboxenstal uitgegaan van een in de Taxatiewijzer (bladzijde 16) vermeld hoog type met stenen wanden (waarde € 168 per m²). Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof betoogd dat er echter sprake is van een laag type met stenen wanden, hetgeen meebrengt dat de waarde € 142 per m² bedraagt (bladzijde 17 van de Taxatiewijzer). De Ambtenaar heeft hiertegen ingebracht dat uit de in het taxatierapport en de Taxatiewijzer opgenomen foto’s valt af te leiden dat er in casu sprake is van een hoog type. Nu de Ambtenaar ter zitting niet concreet heeft aangegeven wat de maatstaf is aan de hand waarvan wordt beoordeeld of er sprake is van een hoog dan wel laag type en de tot de stukken van het geding behorende foto’s omtrent dit aspect evenmin helderheid verschaffen, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een hoog type. Het Hof berekent de waarde van bedoelde ligboxenstal derhalve conform de Taxatiewijzer op 594 m² x € 142 = € 84.348.

4.7. A heeft de waarde van de kalverenschuur getaxeerd op € 6.000. Belanghebbende betoogt dat de waarde nihil bedraagt. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof aangevoerd dat de kalverenschuur inmiddels is ingestort, hetgeen de Ambtenaar niet heeft weersproken. Alhoewel de instorting heeft plaatsgevonden na de onderhavige waardepeildatum 1 januari 2005, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar, mede gelet op de mogelijke sloopkosten, een waarde van € 6.000 per waardepeildatum 1 januari 2005 niet aannemelijk heeft gemaakt. Het Hof acht een waarde van hooguit € 3.000 aannemelijk.

4.8. Op grond van het voorgaande acht het Hof, in het licht van wat belanghebbende tegen de taxatie van A heeft ingebracht, een waarde van € 341.058 aannemelijk. Deze waarde is als volgt berekend (daarbij uitgaande van de opstelling van A; zie 2.2):

4.9. Voornoemde waarde van € 341.058 komt nagenoeg overeen met de door B getaxeerde waarde van € 341.010, welke waarde belanghebbende subsidiair bepleit. Voor de door belanghebbende primair verdedigde waarde van € 310.440 ziet het Hof geen aanleiding nu deze waarde lager is dan de door haar ingeschakelde taxateur (B) getaxeerde waarde.

4.10. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd omtrent de schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en de stijging van de WOZ-waarde ten opzichte van de koopprijs en de vorige waardepeildatum ziet het Hof geen aanleiding de waarde verder te verminderen. Immers, het staat de Ambtenaar in beginsel vrij in de procedure voor de rechtbank ter ondersteuning van de door hem verdedigde waarde zoals die na de uitspraak op bezwaar is vastgesteld, een ander standpunt in te nemen dan hij in de bezwaarfase heeft ingenomen (vgl. HR 10 december 2010, nr. 09/05017, LJN BO6786, NTFR 2010/2877). Het Hof ziet geen reden voor een uitzondering op deze regel. Verder dient de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw te worden bepaald, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

5. Proceskosten

Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 322 voor de behandeling in beroep (1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 322, vermenigvuldigd met een factor 1 in verband met het gewicht van de zaak) en € 644 voor de behandeling in hoger beroep (2 punten voor het indienen van het hoger beroepschrift en het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 322, vermenigvuldigd met een factor 1 in verband met het gewicht van de zaak), ofwel in totaal op € 966.

Belanghebbende komt derhalve in aanmerking voor een vergoeding van in totaal (€ 966 + € 487,38 + € 15 =) € 1.468,38.

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 24 mei 2011.