Gerechtshof Arnhem, 21-06-2011, BQ9858, 10/00414 en 10/00425

nummers: 10/00414 en 10/00425

uitspraakdatum: 21 juni 2011

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op de hoger beroepen van

X B.V. (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraken van de rechtbank Zutphen van 21 juli 2010, nummers 09/141 WOZ en 09/1915 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Doetinchem (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2007, voor het kalenderjaar 2008 en per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 219.000, respectievelijk € 220.000.

1.2 De Ambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 20 december 2008, respectievelijk 30 oktober 2009 deze waarden gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen deze uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep met rolnummer 09/141 WOZ ongegrond verklaard en het beroep met rolnummer 09/1915 WOZ gegrond verklaard voor zover het gericht was tegen de aanslag onroerende zaakbelasting.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft verweerschriften ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 29 maart 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vertegenwoordigd door A, en de Ambtenaar. De Ambtenaar heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en afschriften daarvan overgelegd.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De feiten

2.1 De onroerende zaak is een circa 1954 gebouwd kantoor/bedrijfspand binnen de bebouwde kom, dat op een afstand van ongeveer 200 meter van het stadscentrum ligt. Het bruto vloeroppervlak bedraagt ongeveer 498 m². Belanghebbende is eigenaresse van de onroerende zaak.

2.2 De onroerende zaak ligt in het project “B”, waar grootschalige bouwprojecten op stapel staan in verband met bestemmingsplan B 2000, fase 2 (hierna: het bestemmingsplan). In verband hiermee is de bestemming die van toepassing is op de onroerende zaak per 23 september 2005 gewijzigd en heeft deze de bestemming ’detailhandel’ met de aanduiding ‘tapijten’. In de Voorschriften bestemmingsplan “B 2000, fase 2” van december 2002 is met betrekking tot het overgangsrecht de volgende bepaling opgenomen.

“Artikel 22 Overgangsbepalingen

2. Overgangsbepalingen ten aanzien van het gebruik

2.3 De Planschadebeoordelingscommissie Q (hierna: de Planschadecommissie) heeft in een door de gemeente Q overgenomen advies van 26 juli 2010 de waardevermindering van de onroerende zaak bepaald op € 102.000, te weten een waardedaling van € 257.000 naar € 155.000 per 22 september 2005.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil de waarde van de onroerende zaak op de respectievelijke waardepeildata.

3.2 Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vraag ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar en een vaststelling van de waarde op een bedrag van, naar het Hof begrijpt, € 155.000. Belanghebbende voert voor zijn standpunt aan dat in onvoldoende mate rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van de bestemmingswijziging, de overlast en verloedering die realisatie van het bestemmingsplan mee zal brengen, alsmede de schade die dit veroorzaakt (onder andere scheuren in de woning door zwaar bouwverkeer). Ten slotte stelt belanghebbende zich op het standpunt dat door de Rechtbank ten onrechte de door hem verzochte veroordeling in de proceskosten niet is uitgesproken.

3.3 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat met de door belanghebbende aangevoerde waardedrukkende factoren in voldoende mate rekening is gehouden. De Ambtenaar beantwoordt bovenstaande vraag bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Gelet op de door partijen ingenomen standpunten, gaat het Hof ervan uit dat tussen partijen, buiten hetgeen is gesteld omtrent de veroordeling in de proceskosten, enkel de vastgestelde waarde van de onroerende zaak in geschil is en dat de Ambtenaar de aanslag onroerende zaakbelasting zal verminderen indien de uitspraak van het Hof daartoe aanleiding geeft.

4.2 Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.3 Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde per waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per deze datum.

4.4 De Ambtenaar draagt ter onderbouwing van de door hem per waardepeildatum 1 januari 2007 vastgestelde waarde een door C opgesteld taxatierapport van 18 december 2008 aan. Ter onderbouwing van de door hem per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgestelde waarde draagt de Ambtenaar een door C opgesteld taxatierapport van 22 oktober 2009 aan. Bij deze taxaties heeft de taxateur op basis van de zogenoemde huurkapitalisatiemethode de onderhavige waarden bepaald. Daarbij is vermeld dat de gewijzigde bestemming een waardedrukkend effect heeft gehad bij de bepaling van de geschatte waarden.

4.5 Naar het oordeel van het Hof moet het ervoor worden gehouden dat, mede gelet op de tekst van het hierboven weergegeven overgangsrecht, waarin ongeclausuleerd is bepaald dat het bestaande gebruik mag worden voortgezet, het waardedrukkende effect van de bestemmingswijziging minimaal zal zijn. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat met dit waardedrukkende effect in de taxatierapporten in voldoende mate rekening is gehouden. Het Hof is verder van oordeel dat de vergelijkingsobjecten, gelet op de omschrijving, de toelichting en de foto’s in de taxatierapporten, qua oppervlakte, type en ligging in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak om in deze als vergelijkingsobjecten te dienen. Anders dan belanghebbende is het Hof van oordeel dat andere panden die belanghebbende in eigendom heeft in beginsel kunnen dienen als vergelijkingsobjecten. Het Hof acht aannemelijk dat de Ambtenaar, mede gelet op de in het taxatierapport gehanteerde kapitalisatiefactor van 8,5, ook voldoende rekening heeft gehouden met de door belanghebbende aangevoerde waardedrukkende factoren. Het Hof neemt daarbij in overweging dat de Ambtenaar onweersproken heeft gesteld dat een kapitalisatiefactor van 8,5 bijzonder laag is voor een onroerende zaak die zo dichtbij het centrum is gelegen. De voor de vergelijkingsobjecten gerealiseerde verhuurcijfers bieden verder voldoende steun aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde.

4.6 De beoordeling van de Planschadecommissie van de gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan voor de onroerende zaak zoals genoemd in onderdeel 2.3 brengt het Hof niet tot een ander oordeel. Ten eerste is in dat rapport de waarde(daling) per 22 september 2005 aan de orde, terwijl thans de waarde per 1 januari 2007 dient te worden vastgesteld. Verder stroken de door de Planschadecommissie gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de waarde(daling) niet met de hiervoor onder 4.2 en 4.3 weergegeven uitgangspunten van de Wet WOZ. De waarde is door de Planschadecommissie zonder een het Hof kenbare onderbouwing getaxeerd. Ten slotte wijst het Hof erop dat het onduidelijk is in hoeverre rekening is gehouden met het overgangsrecht, waarbij ongeclausuleerd voortgezet gebruik van de aanwending van de onroerende zaak per 22 september 2005 wordt toegestaan.

4.7 Het Hof acht het, gelet op de verklaringen ter zitting dienaangaande van belanghebbende en hetgeen de Ambtenaar hieromtrent heeft gesteld, aannemelijk dat belanghebbende bij de Rechtbank in beide zaken om een veroordeling in de door hem gemaakte en voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft verzocht. Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank een dergelijke veroordeling in de zaak met rolnummer 09/1915 WOZ ten onrechte niet uitgesproken. In zoverre is het hoger beroep in de zaak met het nummer 10/00425 gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof is van oordeel dat de onderhavige zaak met rolnummer 10/00425 samenhangt met de zaken met rolnummer 10/00420, 10/00421, 10/00422, 10/00424 en 10/00426. Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 1/6e van € 474,72 (4 uur verlet in verband met het bijwonen van de zitting voor de Rechtbank en 4 uur verlet in verband met het bijwonen van de zitting van het Hof à € 53,09 per uur, in totaal € 424,72 aan verletkosten vermeerderd met de reiskosten voor beide zittingen, door het Hof gesteld op € 50, in totaal € 474,72), derhalve afgerond € 79,12.

6. Beslissing

De beslissing is op 21 juni 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op