Gerechtshof Arnhem, 05-07-2011, BR1286, 10-00436

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Lingewaard (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008, voor het kalenderjaar 2009, vastgesteld op € 516.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 augustus 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 mei 2011 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord de Ambtenaar. Belanghebbende, hoewel daarvoor uitgenodigd bij per aangetekende post verzonden brief van 6 april 2011 gericht aan het laatste van belanghebbende bekende adres a-straat 1 te Z, is zonder bericht niet verschenen. Uit een tot de stukken van het geding behorende ontvangstbevestiging blijkt dat de uitnodiging op 7 april 2011 op het adres van belanghebbende is uitgereikt aan een persoon die voor ontvangst heeft getekend.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is een in 2000 gebouwde vrijstaande woning met een garage en dierenverblijf, gelegen in het buitengebied van genoemde gemeente. De inhoud van de woning exclusief garage en dierenverblijf is 564 m³. De oppervlakte van het perceel is 2.910 m². De inhoud van de garage is 90 m³ en het dierenverblijf heeft een inhoud van 25 m³.

2.2 Belanghebbende heeft vanuit de onroerende zaak zicht op de Betuwelijn.

2.3 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 vastgesteld op € 516.000. In de procedure voor de Rechtbank heeft de Ambtenaar een door A met dagtekening 26 november 2009 opgesteld taxatierapport overgelegd, waarin een waarde aan de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 wordt toegekend van € 516.000. In dat - van luchtfoto’s, een kopie van een kadastrale kaart en een matrix voorzien - rapport zijn de volgende referentieobjecten vermeld:

2.4 De taxateur heeft met betrekking tot de ligging van de onroerende zaak in zijn rapport onder 4.2 het volgende opgenomen:

2.5 Op het naastgelegen perceel a-straat 2 is op een afstand van circa 68 meter van de onroerende zaak een schuur gelegen.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.2 Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de door de Ambtenaar aangebrachte referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak, omdat ter plaatse van deze objecten het geluid van de treinen niet of nauwelijks is te horen. Voorts stelt belanghebbende dat de onder 2.5 vermelde schuur is gelegen op een perceel met agrarische bestemming, doch ondanks deze bestemming structureel wordt bewoond. Deze omstandigheid heeft - naar hij stelt - een waardedrukkend effect op de waarde van zijn onroerende zaak. De Ambtenaar bestrijdt de stellingen van belanghebbende.

3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de Ambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en tot vernietiging van de uitspraak van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2008 tot kennelijk € 425.000.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Vooraf

4.1 De Rechtbank heeft de feiten vastgesteld op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting. Belanghebbende is niet bij het onderzoek ter zitting van de Rechtbank aanwezig geweest. In die situatie geldt het volgende. Ingeval een partij niet bij het onderzoek ter zitting is verschenen, mag de bestuursrechter in belastingzaken niet een door de wel verschenen partij ter zitting ingenomen stelling als juist aanvaarden, uitsluitend op de grond van het ontbreken van tegenspraak (vgl. onder meer HR 5 november 1980, nr. 20096, BNB 1980/337 en HR 10 maart 1982, nr. 20980, BNB 1982/103). Uit haar uitspraak blijkt niet of de Rechtbank deze rechtsregel in acht heeft genomen. In verband hiermee heeft het Hof voor wat betreft de feitenvaststelling niet verwezen naar de uitspraak van de Rechtbank, maar de feiten zelf vastgesteld.

Waarde van de onroerende zaak

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22.885, nr. 36, blz. 44).

4.3 De bewijslast met betrekking tot de partijen verdeeld houdende vraag of de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 niet te hoog is, rust op de Ambtenaar. De beantwoording van de vraag of de Ambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van de stellingen die door belanghebbende zijn aangevoerd en van het bewijs dat hij heeft bijgebracht.

4.4 De Ambtenaar verwijst in dit verband naar het in onderdeel 2.3 van deze uitspraak genoemde taxatierapport van A, waarin op basis van transactieprijzen van - in de ogen van A met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbare - vergelijkingsobjecten wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 516.000.

4.5 In het door de Ambtenaar overgelegde taxatierapport is vermeld dat bij de waardering van de op een afstand van ruim 1.600 meter van de Betuwelijn gelegen onroerende zaak geen rekening is gehouden “met enige nadelen met betrekking tot de Betuwelijn”. Ter zitting heeft de taxateur verklaard dat ter plaatse van de onroerende zaak de passerende treinen van de Betuwelijn weliswaar zijn te horen, doch dat geen sprake is van een met geluidshinder verband houdende waardedruk.

4.6 Gelet op de afstand tussen de Betuwelijn en de onroerende zaak acht het Hof zulks aannemelijk. Het Hof is van oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet aannemelijk is dat de aanwezigheid van de Betuwelijn een zodanige geluidshinder ter plaatse van de onroerende zaak met zich brengt dat potentiële kopers bij het uitbrengen van een bod op de onroerende zaak daarmee rekening zullen houden uit vrees voor de nadelige gevolgen ter plaatse voor het woongenot.

4.7 Het in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobject b-straat 1 te Z ligt 1.100 meter verder van de Betuwelijn verwijderd dan de onroerende zaak. Ter plaatse van dit object is - naar tussen partijen niet in geschil is - het geluid van passerende treinen van de Betuwelijn minder te horen dan ter plaatse van de onroerende zaak.

4.8 Het Hof is van oordeel dat met name dit niet al te ver van de peildatum in eigendom overgedragen object - dat naar het oordeel van het Hof goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak - steun biedt aan de door de Ambtenaar verdedigde waarde. Het Hof acht aannemelijk dat de Ambtenaar, gelet op de transactieprijs van b-straat 1, bij het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in waardebepalende factoren tussen beide objecten.

4.9 Het Hof acht een waardedruk als gevolg van de enkele omstandigheid dat de schuin achter de onroerende zaak, op een afstand van circa 68 meter, gelegen schuur wordt bewoond, niet aannemelijk.

4.10 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met het taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 516.000 niet te hoog is.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is op 5 juli 2011 in het openbaar uitgesproken.

(J.L.M. Egberts) (C.M. Ettema)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 6 juli 2011.