Gerechtshof Arnhem, 13-09-2011, BT2195, 11-00089

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende),

de heffingsambtenaar van de gemeente Woudenberg (hierna: de Ambtenaar),

betreffende beschikkingen op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij zes in één geschrift vervatte beschikkingen de waarde van de volgende onroerende zaken te Q, voor het kalenderjaar 2008 – naar de waardepeildatum 1 januari 2007 – vastgesteld:

1.2 Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikkingen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarden gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft bij uitspraak van 17 juli 2009 het beroep inzake a-straat 5 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar dienaangaande vernietigd, de vastgestelde waarde van a-straat 5 verminderd tot € 270.000 en de overige beroepen ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft bij brief van 20 augustus 2009, ingekomen bij het gerechtshof te Amsterdam op 26 augustus 2009, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 april 2011 te Arnhem. Belanghebbende is daar vertegenwoordigd door haar zoon en door haar gemachtigde. De Ambtenaar is verschenen vergezeld door een taxateur.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te Q. Het betreft een winkelpand met bovenwoning uit 1968 dat op de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt verhuurd voor een bedrag van € 15.612. De inhoud van de woning is 350 m³. De winkel heeft een oppervlakte van 165 m2 (inclusief een opslag- en kantoorruimte van 67 m2) en is gelegen op een perceel 502 m². De waarde van a-straat 1, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 366.000.

2.2 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 2 te Q. Het betreft een winkelpand uit 1986 dat op de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt verhuurd voor € 20.160 per jaar. De winkel heeft een oppervlakte van 157 m2 en is gelegen op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 390 m2. De totale grondoppervlakte behorende bij a-straat 2 is 137 m2. De waarde van a-straat 2, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 230.000.

2.3 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 3 te Q. Het betreft een bovenwoning uit 1977 gelegen in een winkelstraat nabij het in overweging 2.5 genoemde café. De inhoud van de woning is 360 m³. Tot de woning behoort geen grond. De waarde van a-straat 3, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 224.000.

2.4 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 4 te Q. Het betreft een winkelpand uit 1979 dat op de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt verhuurd voor € 6.900 per jaar. De winkel heeft een oppervlakte van 60 m2 (inclusief een opslagruimte van 9 m2) en is gelegen op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 390 m2. De totale grondoppervlakte behorende bij a-straat 4 is 97 m2. De waarde van a-straat 4, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 91.000.

2.5 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 5 te Q. Het betreft een café/bar uit 1986 dat op de waardepeildatum 1 januari 2007 wordt verhuurd voor € 21.984 per jaar. De onroerende zaak heeft een oppervlakte van 180 m2 (inclusief een berging uit 1999 van 23 m2) en is gelegen op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 390 m2. De totale grondoppervlakte behorende bij a-straat 5 is 156 m2. De waarde van a-straat 5, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 291.000.

2.6 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 6 te Q. Het betreft een bovenwoning uit 1977 gelegen in een winkelstraat, boven het in overweging 2.5 genoemde café. De inhoud van de woning is 360 m³. Tot de woning behoort geen grond. De waarde van a-straat 6, naar de waardepeildatum 1 januari 2007, is vastgesteld op € 224.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum 1 januari 2007.

3.2 Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de onroerende zaken, de onderhoudstoestand en de ligging. Belanghebbende betoogt voorts dat de WOZ-waarden te veel zijn gestegen ten opzichte van de taxatie die voor het vorige tijdvak (waardepeildatum 1 januari 2005) heeft plaatsgevonden, dat de Ambtenaar met betrekking tot de bedrijfspanden ten onrechte is uitgegaan van een theoretische huurwaarde en geen rekening heeft gehouden met de zogenoemde kosten koper. Belanghebbende staat de volgende waarden voor:

3.3 Gelet op het arrest van de Hoge Raad van 22 oktober 2010, nr. 08/02324, LJN BL1943, waarin is geconcludeerd dat artikel 26a van de Wet WOZ buiten toepassing blijft, verdedigt de Ambtenaar thans de door taxateur A vastgestelde WOZ-waarden. De Ambtenaar concludeert daarom tot vermindering van de waarde van a-straat 1 tot € 358.000 en van a-straat 2 tot € 229.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Anders dan belanghebbende voorstaat, veronderstelt de hiervoor genoemde verkrijgingsfictie een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen, zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn van de onroerende zaak, wordt geen rekening gehouden (Kamerstukken II 1992/1993, 22 885, nr. 3, blz 44). De Wet WOZ gaat derhalve uit van de waarde die de onroerende zaak heeft voor een eigenaar/gebruiker. Deze waarde hoeft en zal ook niet altijd gelijk zijn aan de waarde die de onroerende zaak heeft voor een belegger.

4.3 Het Hof stelt voorop dat doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum hebben voorgedaan, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Ieder jaar dient de Ambtenaar derhalve opnieuw de waarde vast te stellen, bijvoorbeeld met behulp van door hem aangedragen vergelijkingsobjecten. De waardestijging ten opzichte van de vorige waardepeildatum doet dan ook niet ter zake.

4.4 Belanghebbende verdedigt gemotiveerd een lagere waarde door te wijzen op de verschillen tussen haar onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten. In dat geval rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat die verschillen er niet zijn of geen invloed hebben op de waarde, dan wel dat de door hem vastgestelde waarde op andere gronden juist is (HR 19 april 2000, nr. 35.212, LJN AA5545, BNB 2000/195).

4.5 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarden verwijst de Ambtenaar naar de op 10 september 2008 door taxateur A opgemaakte taxatierapporten. Belanghebbende betoogt dat deze taxatierapporten ongeloofwaardig zijn, nu taxateur A concludeert tot (nagenoeg) dezelfde waarden als door de Ambtenaar zijn vastgesteld. In hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd, ziet het Hof geen aanleiding om aan de onafhankelijkheid of de objectiviteit van de door de Ambtenaar ingeschakelde taxateur te twijfelen. Overigens ligt het op de weg van het Hof om de door partijen overgelegde bewijsmiddelen te wegen. In dat verband zal het Hof beoordelen of en in hoeverre de door taxateur A vastgestelde waarden worden gestaafd met de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten.

4.7 Het door taxateur A ten behoeve van a-straat 1 opgestelde taxatierapport concludeert tot een waarde van de bovenwoning van € 192.500. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, bovenwoningen als vergelijkingsobject gebruikt:

4.8 Met dit taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat een waarde van € 192.500 voor de bovenwoning – de onzelfstandigheid buiten aanmerking latend – niet te hoog is. Het Hof acht aannemelijk dat gelet op de substantieel lagere waarde per kubieke meter voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in bouwjaar, onderhoud, uitstraling en inhoud.

4.9 Het betreffende taxatierapport concludeert tot een waarde van het winkelpand van € 166.210. Bij deze taxatie zijn de volgende, in Q gelegen, winkels als vergelijkingsobject gebruikt:

4.10 Met het taxatierapport heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat – de onzelfstandigheid buiten beschouwing latend – de waarde van het winkelpand niet te hoog is vastgesteld. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat i) de toegepaste waarderingsmethode niet in geschil is, ii) de door de Ambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactor niet wordt bestreden, en dat iii) gelet op de door belanghebbende in haar berekeningen gehanteerde huurwaarde van € 13.636 tussen partijen niet in geschil is dat de feitelijk gerealiseerde huur niet marktconform is. Voorts acht het Hof aannemelijk dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening is gehouden.

4.11 Voorts dient te worden bepaald of de Ambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met het feit dat op grond van de bepalingen van de Wet WOZ sprake is van één onroerende zaak. Ter zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard – hetgeen door de Ambtenaar niet is weersproken – dat i) de bovenwoning bereikbaar is via de winkel en via een stalen trap die vanuit de tuin omhoog leidt naar een tuindeur, ii) toegang tot de tuin kan worden verkregen via het aan de achterzijde gelegen parkeerterrein, iii) zich geen afscheiding bevindt tussen het magazijn op de begane grond en de bovenwoning, en dat iv) de bovenwoning en het winkelpand een brievenbus delen. Noch uit het taxatierapport noch uit de door taxateur A gegeven toelichting ter zitting van de Rechtbank, blijkt dat de taxateur met deze omstandigheden rekening heeft gehouden. In zoverre heeft de Ambtenaar de waarde derhalve niet aannemelijk gemaakt.

4.12 Belanghebbende bepleit een waarde van € 311.586. Zij baseert zich voor wat betreft de winkel op de huurwaarde die voor de waardepeildatum 1 januari 2005 is vastgesteld en verhoogt deze met een bepaald indexcijfer. Gelet op hetgeen in 4.3 is overwogen, is deze berekeningsmethode voor de bepaling van de WOZ-waarde niet geschikt. Voor wat betreft de bovenwoning sluit belanghebbende aan bij de in het taxatieverslag genoemde waarde van € 157.500. Zonder nadere onderbouwing – welke ontbreekt – heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat deze waarde de waarde in het economische verkeer van de bovenwoning vertegenwoordigd.

4.13 Nu geen van beide partijen erin is geslaagd de door hen voorgestane waarde aannemelijk te maken, zal het Hof, gelet op hetgeen door partijen over en weer is aangevoerd, de waarde in goede justitie vaststellen op € 323.000. Het Hof gaat daarbij uit van de door de taxateur vastgestelde waarde van € 358.000, waarop een bedrag van € 35.000 in aftrek wordt gebracht in verband met de onzelfstandigheid van beide delen.

4.15 De door de Ambtenaar toegepaste huurwaardekapitalisatiemethode wordt door belanghebbende niet bestreden. Ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende verklaard evenmin de hoogte van de kapitalisatiefactor te bestrijden.

4.16 Belanghebbende richt haar pijlen op de door de Ambtenaar gehanteerde huurwaarde. Zij stelt zich op het standpunt dat moet worden uitgegaan van de reële huurwaarde en niet van een theoretische huurwaarde. Het Hof is met belanghebbende van oordeel dat de feitelijk voor het object betaalde huurprijs tot uitgangspunt dient te worden genomen. Het object zelf is immers de beste vergelijking. Dit is slechts anders indien uit de feiten en omstandigheden van het specifieke geval blijkt dat de reële huurprijs niet overeenkomt met de op de markt betaalde huurprijzen. In casu is de feitelijke huurprijs per 1 januari 2007 € 20.160. Belanghebbende gaat uit van een lagere huurwaarde dan de feitelijk door haar ontvangen huurprijs, maar heeft geen feiten en omstandigheden aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat deze huurprijs niet marktconform is. Dat de winkel sinds enige tijd leeg staat, kan niet als een dergelijke omstandigheid worden beschouwd.

4.17 Uitgaande van de feitelijke huurprijs van € 20.600 en van de tussen partijen niet in geschil zijnde kapitalisatiefactor van 11,4 bedraagt de waarde – naar beneden afgerond – € 229.000. De Ambtenaar heeft derhalve aannemelijk gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 229.000 (zie 3.3) niet te hoog is. In verband daarmee behoeft de stelling van de Ambtenaar dat de feitelijke huurprijs niet tot uitgangspunt mag worden genomen, omdat de ingangsdatum van de huurovereenkomst te ver van de peildatum is gelegen, geen behandeling meer.

De taxateur heeft ter onderbouwing aangegeven dat het verschil tussen € 625 (de waarde per kubieke meter van de objecten) en € 854 (de gemiddelde waarde per kubieke meter van de vergelijkingsobjecten) voor € 100 per kubieke meter is toe te rekenen aan het verschil in inhoud en voor € 129 per kubieke meter aan het verschil in ligging.

4.19 Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging boven/naast het café. Het Hof volgt belanghebbende niet in deze opvatting. Door met een waardedruk rekening te houden van € 129 per kubieke meter, heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat in voldoende mate met de ligging rekening is gehouden.

4.20 Verder heeft belanghebbende betoogd dat de onderhoudstoestand en kwaliteit van haar bovenwoningen veel slechter is dan die van de vergelijkingsobjecten en in dat verband gewezen op de bij het taxatierapport gevoegde foto’s. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat van de staat van onderhoud geen waardedruk uitgaat of dat daarmee voldoende rekening is gehouden. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat i) uit de bijlage bij het taxatierapport volgt dat in de opvatting van de taxateur van de onderhoudstoestand geen waardedruk uitgaat, ii) de taxateur ervan is uitgegaan dat de staat van onderhoud van beide objecten gerelateerd aan het bouwjaar voldoende is, iii) beide objecten in 1977 zijn gebouwd en de vergelijkingsobjecten in 1987, iv) belanghebbende stelt dat sprake is van achterstallig onderhoud, v) de taxateur de bovenwoningen niet inpandig heeft opgenomen, vi) tijdens de inpandige opname die op 21 september 2005 heeft plaatsgevonden in het kader van een procedure over een eerder tijdvak is opgemerkt dat de waarde in verband met de staat van onderhoud naar beneden moest worden bijgesteld en dat vii) niet is gebleken dat de staat van onderhoud sindsdien is gewijzigd.

4.21 Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 208.800 aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is zij daarin niet geslaagd. De door haar gehanteerde berekeningsmethode waarbij zij uitgaat van de waarde voor een vorig tijdvak en deze verhoogt met een bepaald indexcijfer is op grond van hetgeen in 4.3 is overwogen voor het bepalen van de WOZ-waarde niet geschikt. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 215.000.

4.23 Ook met betrekking tot het object a-straat 4 beperkt het geschil zich in wezen tot de door de Ambtenaar gehanteerde huurwaarde. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat moet worden aangeknoopt bij de reële huurwaarde van € 6.900, terwijl de Ambtenaar uitgaat van een uit de vergelijkingsobjecten afgeleide huurwaarde.

4.24 In 4.16 heeft het Hof geoordeeld dat in beginsel moet worden aangeknoopt bij de reële huurwaarde tenzij uit feiten en omstandigheden blijkt dat deze niet marktconform is. De Ambtenaar heeft in dat verband gewezen op de door de huurder gedane investeringen ten bedrage van € 17.000. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof erkend dat de huurprijs destijds om die reden enigszins naar beneden is bijgesteld. Zij vraagt zich echter af in hoeverre deze huurdersinvesteringen van invloed zijn geweest op de waarde van het object.

4.25 Tussen partijen is derhalve niet langer in geschil dat de reële huurprijs niet marktconform is. Het Hof acht hetgeen de Ambtenaar in dat verband heeft gesteld echter onvoldoende om een huurwaarde van € 8.325 te rechtvaardigen. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat de huurwaarde per vierkante meter aanzienlijk hoger is dan die van de vergelijkingsobjecten, terwijl het object weliswaar veel kleiner is - hetgeen een hogere prijs per vierkante meter zou kunnen verklaren -, maar de vergelijkingsobjecten van een recenter bouwjaar zijn, in de a-straat zelf zijn gelegen en een betere uitstraling hebben.

4.26 Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 75.900 aannemelijk te maken. Het overwogene in 4.24 en 4.25 brengt met zich dat belanghebbende daarin niet is geslaagd. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 80.000.

1999 157 m2 (bar)

4.28 Belanghebbende betoogt dat de Ambtenaar bij de berekening van de kapitalisatiefactor ten onrechte geen rekening heeft gehouden met 7 percent kosten koper. Deze stelling berust op een onjuiste lezing van de door de Ambtenaar in beroep overgelegde berekening. In deze berekening wordt geconcludeerd tot een waarde van € 269.172 (v.o.n.) en een waarde van € 251.563 (k.k.). Het verschil tussen beide bedragen beloopt exact 7 percent. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar – in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd – de gehanteerde kapitalisatiefactor van 11,4 aannemelijk gemaakt.

4.29 Belanghebbende betoogt voorts dat de Ambtenaar is uitgegaan van een te hoge huurwaarde. Op de hiervoor in 4.16 vermelde grond, dient naar het oordeel van het Hof te worden aangeknoopt bij de feitelijk voor het object verkregen huurprijs, tenzij uit feiten en omstandigheden blijkt dat dit huurcijfer niet overeenkomt met de in de markt betaalde huurprijzen. De feitelijke door de huurder per 1 januari 2007 betaalde jaarhuur bedraagt € 21.984. Dit bedrag komt overeen met de huurwaarde die door taxateur A voor het café zelf in aanmerking is genomen. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar onvoldoende feiten of omstandigheden aangevoerd die een afzonderlijke waardering van de berging en derhalve in wezen een hogere huurwaarde rechtvaardigen.

4.30 Nu de Ambtenaar niet erin is geslaagd de door hem voorgestane waarde aannemelijk te maken, rust op belanghebbende de bewijslast de door haar verdedigde waarde van € 232.810 aannemelijk te maken. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende daarin niet geslaagd. Het Hof neemt daarbij in aanmerking hetgeen in 4.28 is overwogen en dat voor zover belanghebbende uitgaat van een lagere huurwaarde dan de feitelijk door haar ontvangen huurprijs, zij geen feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die de conclusie rechtvaardigen dat de reële huurprijs niet marktconform is. Nu beide partijen hun waardestandpunt niet aannemelijk maken, zal het Hof, gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, de waarde in goede justitie bepalen op € 21.984 maal 11,4 ofwel afgerond € 250.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 644 [2 punten * factor 1 * € 322].

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J.H. van Suilen, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. B.F.A. van Huijgevoort, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 13 september 2011 in het openbaar uitgesproken.

De voorzitter is verhinderd deze uitspraak mede te ondertekenen. In zijn plaats tekent mr. Ettema.

De griffier, Namens de voorzitter,

(S. Darwinkel) (C.M. Ettema)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 september 2011.