Gerechtshof Arnhem, 20-09-2011, BT6229, 11-00247

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Zeist (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 30 december 2010 nummer SBR 10/309 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zeist (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Zeist (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 856.000. Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelasting voor eigenaren (hierna: OZB) voor het jaar 2009 bekendgemaakt.

1.2 De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde van de woning en de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 december 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.

1.5 Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het verweerschrift in hoger beroep van de Ambtenaar, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 september 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. Het betreft een in 1940 gebouwde halfvrijstaande woning met vrijstaande garage, erf, ondergrond en tuin. De inhoud van de woning bedraagt (inclusief aanbouwen) 632 m3, het perceel heeft een oppervlakte van 510 m2 en de garage van 40 m2.

2.2 De waarde van de woning is in het kader van de Wet WOZ per peildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum voor het jaar 2009 vastgesteld op € 856.000, inclusief een aan de garage toegekende waarde van € 10.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld omdat bij de waardebepaling onvoldoende rekening is gehouden met achterstallig onderhoud aan het dak, dakraam, twee schoorstenen, en het zijterras. Naar haar mening dient aan de garage in het geheel geen waarde te worden toegekend.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, en verzoekt in hoger beroep de vastgestelde waarde te verminderen tot € 814.127.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

Met betrekking tot de ontvankelijkheid van het beroep

4.1 Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat redelijkerwijs niet kan worden geoordeeld dat belanghebbende met het te laat indienen van het beroepschrift, in verzuim is geweest. De Rechtbank heeft het beroep mitsdien terecht ontvankelijk verklaard.

Met betrekking tot de WOZ-waarde van de woning

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2008.

4.4 Tussen partijen is niet in geschil dat de genoemde referentiewoningen in beginsel, wat betreft bouwjaar, inhoud, oppervlakte, ligging en uitstraling, vergelijkbaar zijn met belanghebbendes woning. Belanghebbende betoogt echter dat de Ambtenaar bij de waardevaststelling geen of onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in onderhoudstoestand tussen haar woning en de referentiewoningen. Zij voert daartoe aan dat het dak van haar woning lekkages vertoont, dat de gebruikte maat dakpannen niet meer verkrijgbaar is en dat het gehele dak vanwege de slechte toestand ervan op korte termijn vervangen moet worden. Ook moet het dakraam vervangen worden en zijn er noodzakelijke reparaties te verrichten aan twee schoorstenen en aan het zijterras. De vergelijkingspanden hebben, in tegenstelling tot haar woning, geglazuurde dakpannen met een veel langere levensduur. Belanghebbende betoogt voorts dat de Ambtenaar ten onrechte waarde heeft toegekend aan de garage. Deze verkeert in zodanig slechte staat dat hij volledig moet worden afgebroken en vervangen. Taxateur A zou tijdens de opname hebben erkend, aldus nog steeds belanghebbende, dat de garage geen enkele waarde meer heeft.

4.5 De Ambtenaar is van mening dat bij de taxatie voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes woning en de vergelijkingspanden. Alle panden zijn ongeveer even oud zodat zich overal dezelfde problemen zouden kunnen voordoen. De garage verkeert weliswaar in slechte staat maar vertegenwoordigt toch een waarde in verband met de mogelijkheid tot herbouw van de garage. Uiteindelijk gaat het om de vraag, aldus de Ambtenaar, of uit de vergelijking kan worden geconcludeerd dat het totale object juist is gewaardeerd. Belanghebbende heeft de woning per 1 maart 2011 te koop gezet voor een vraagprijs van € 995.000, welke per 1 september 2011 is verlaagd tot € 949.000. Deze vraagprijs vormt een indicatie voor de juistheid van de vastgestelde waarde per 1 januari 2008.

4.7 Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde van € 814.127 evenmin aannemelijk gemaakt. In de onderliggende berekening, die overigens is gebaseerd op de door haar gecorrigeerde waarde van één van de referentiewoningen, gaat zij immers ten onrechte ervan uit dat de waardedrukkende werking vanwege te verrichten onderhoud, gelijk is te stellen aan de totale (op € 60.000 geschatte) kosten van dat onderhoud. Het Hof acht het in het onderhavige geval niet aannemelijk dat de hiervoor te verrichten investeringen in de woning, volledig hun weerslag vinden in de waarde van die woning.

4.8 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, zal het Hof de waarde van de woning vaststellen, waarbij wordt uitgegaan van de door de Ambtenaar verdedigde waarde van € 856.000 en daarop vervolgens een afwaardering van € 21.000 in verband met de onderhoudstoestand van de woning en de garage toepassen. De Woz-waarde beloopt alsdan € 835.000.

Met betrekking tot de OZB

4.9 Nu belanghebbende geen afzonderlijke grieven tegen deze aanslag heeft aangevoerd, gaat het Hof ervan uit dat de heffingsgrondslag voor de OZB de waardevaststelling ingevolge de Wet WOZ volgt.

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 30 aan reis- en verblijfkosten.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 20 september 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (A.J. Kromhout)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op