Gerechtshof Arnhem, 04-10-2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BX4384 BT7642, 11-00250

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 13 januari 2011, nummer SBR 10/339 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Bilt (hierna: de Ambtenaar),

betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1. De Ambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1, te Q, voor het kalenderjaar 2009 – naar de waardepeildatum 1 januari 2008 – vastgesteld op € 1.535.000. Daarbij is voorts aan belanghebbende een aanslag in de onroerendezaakbelastingen opgelegd ten bedrage van € 1.307.

1.2. De vastgestelde waarde en de aanslag zijn, na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar, door de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar gehandhaafd.

1.3. Het door belanghebbende tegen deze uitspraken op bezwaar ingestelde beroep is door de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank) ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.

1.5 Het gerechtshof te Amsterdam heeft op grond van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht deze zaak ter verdere behandeling verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7 Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, voorts het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.8 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2011 te Arnhem. Aldaar is verschenen en gehoord belanghebbende bijgestaan door zijn gemachtigde en de Ambtenaar bijgestaan door een taxateur.

1.9 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een vrijstaande woning met bouwjaar 1924, gelegen in een villawijk. De inhoud van de woning is 709 m³ en de oppervlakte van het perceel bedraagt 2.400 m². Tot de onroerende zaak behoren een garage, een hobbykas en een berging.

2.2 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 16 juni 2007 gekocht van zijn moeder voor een bedrag van € 1.525.000 (k.k.). De overdracht heeft plaatsgevonden op 16 november 2007. De koopsom is na overleg met de broer en zussen van belanghebbende tot stand gekomen.

2.3 Naast de onroerende zaak is een basisschool gevestigd. Per 1 september 2007 wordt door deze school ook buitenschoolse opvang aangeboden. In dat verband heeft de heer A, directeur van de school, schriftelijk verklaard:

“(…)

De BSO is gevestigd in een losstaand gebouwtje. Voor de start van de BSO hadden uitsluitend de peuters van de school hier hun plek. Gedurende 17,5 uur per week waren hier dagelijks 12-15 peuters aanwezig.

Op 28 juni 2007 heeft het bestuur tijdens de ledenvergadering een presentatie gegeven over de plannen omtrent een tussenschoolse- en buitenschoolse opvang.

Deze plannen voorzagen in het starten van een BSO per 1 september 2007.

Het ging daarbij om plaatsten voor tussen de 20 en 30 kinderen.

Vervolgens is aan de ouders medegedeeld dat er op 9 juli een informatie middag zou zijn.

Met vriendelijke groeten,

(…)”

Het genoemde losstaande gebouwtje is gelegen achter de basisschool en grenst aan het perceel van belanghebbende. De buitenschoolse opvang is ook tijdens de schoolvakanties geopend.

2.4 Aan de achterzijde van de onroerende zaak is een terrein gelegen dat wordt gebruikt door een scoutinggroep. In 2010 is het scoutingclubhuis gesloopt en is er een nieuw, groter, clubhuis gebouwd. Het nieuwe clubhuis wordt – anders dan het oude clubhuis – verhuurd aan de eerdergenoemde school ten behoeve van de buitenschoolse opvang en aan andere scoutinggroepen die er in de zomermaanden kampen organiseren.

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2. Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de onroerende zaak – gelet op de bedragen waarvoor de vergelijkingsobjecten zijn verkocht – op de waardepeildatum minder waard was dan het bedrag dat hij ervoor heeft betaald. Deze waardevermindering is zijns inziens het gevolg van de overlast voorvloeiende uit de op 1 september 2007 van start gegane buitenschoolse opvang en uit het intensievere gebruik van het nieuwe scoutingclubhuis. Ter zitting heeft hij daaraan toegevoegd dat voorzover de waardevermindering daar niet aan is toe te schrijven, hij voor het object kennelijk te veel heeft betaald. Belanghebbende bepleit een waarde van € 1.150.000.

3.3. De Ambtenaar verdedigt in hoger beroep de bij beschikking vastgestelde waarde van € 1.535.000. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de Ambtenaar op de door belanghebbende betaalde koopsom van € 1.525.000 en verwijst hij naar een op 3 maart 2010 door B opgesteld taxatierapport.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van een woning worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Hij verwijst ter onderbouwing van zijn stelling naar het overgelegde taxatierapport en de door belanghebbende betaalde koopsom van € 1.525.000.

4.3 In een geval waarin een belastingplichtige een woning kort vóór de peildatum heeft gekocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de waarde, dat is immers, kort samengevat, de prijs welke de meestbiedende gegadigde voor de woning zou willen betalen, overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, zulks tenzij de partij die zich daarop beroept feiten of omstandigheden stelt en ? bij betwisting ? aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet die waarde weergeeft (vgl. HR 29 november 2000, nummer 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52).

4.4 Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 16 juni 2007 gekocht voor € 1.525.000. Belanghebbende heeft ter zitting omtrent deze transactie onweersproken verklaard dat i) de notaris hem had gewaarschuwd dat de Belastingdienst transacties zoals de onderhavige met argusogen bekijkt, ii) het daarom van belang was om niet een te lage prijs voor de onroerende zaak te betalen, iii) het de bedoeling van alle betrokkenen is geweest om een zakelijk prijs overeen te komen en dat iv) de koopsom na onderhandeling met zijn broer en zussen tot stand is gekomen. Het Hof acht het onder deze omstandigheden aannemelijk dat de door belanghebbende betaalde koopsom een zakelijke prijs betreft, die in beginsel de waarde van de onroerende zaak op dat moment weergaf.

4.5 Belanghebbende heeft verder gesteld dat, ook indien moet worden aangenomen dat de door hem betaalde koopsom in beginsel een zakelijke was, dit bedrag geen correcte weergave vormt van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, aangezien hij ten tijde van de koop van bepaalde waardedrukkende omstandigheden niet op de hoogte was. Hij heeft in dat verband aangevoerd dat – indien hij op 16 juni 2007 bekend zou zijn geweest met de omstandigheden dat de basisschool ook buitenschoolse opvang zou gaan aanbieden en dat de scoutinggroep een groter clubhuis zou gaan bouwen dat intensiever zou gaan worden gebruikt – hij als gevolg van de (extra) geluidsoverlast en verkeershinder slechts bereid zou zijn geweest om voor de onroerende zaak een bedrag te betalen van € 1.150.000. Dit is dan ook, aldus belanghebbende, de waarde in het economische verkeer.

4.6 Voorop dient te worden gesteld dat de Wet WOZ als uitgangspunt hanteert dat de waarde wordt bepaald naar de waarde die de onroerende zaak op de waardepeildatum – in casu 1 januari 2008 – heeft naar de staat waarin de onroerende zaak zich op dat moment bevindt. Onder ‘de staat’ worden tevens omgevingsfactoren begrepen. In geval zich voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt bepaald specifieke voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheden voordoen, wordt de onroerende zaak gewaardeerd naar de staat waarin die zich aan het begin van dat kalenderjaar – in casu 1 januari 2009 – bevindt. Voor wat betreft de door belanghebbende gestelde overlast als gevolg van de bouw van het nieuwe, grotere scoutingclubhuis en het daaraan verbonden intensievere gebruik, heeft te gelden dat deze omstandigheid zich eerst heeft voorgedaan na ingebruikname van het clubhuis in 2010. Niet aannemelijk is geworden dat deze omstandigheid reeds in 2008 haar schaduw vooruit wierp, in die zin dat een potentiële koper daaraan een waardedruk zou hebben toegekend bij de koop van de onroerende zaak. Wat derhalve ook zij van de eventuele (extra) overlast die het intensievere gebruik van het grotere clubhuis met zich heeft gebracht, is dit geen omstandigheid waarmee bij de bepaling van de waarde per 1 januari 2008 rekening dient te worden gehouden.

4.7 De buitenschoolse opvang is aangevangen in september 2007 en derhalve een omstandigheid waarmee bij het bepalen van de waarde per waardepeildatum 1 januari 2008 rekening dient te worden gehouden. Belanghebbende stelt dat hij met deze omstandigheid bij het overeenkomen van de door hem betaalde koopsom geen rekening heeft gehouden, en ook niet kon houden omdat die omstandigheid hem op dat moment niet bekend was. Zelfs indien het Hof veronderstellenderwijs ervan uitgaat dat belanghebbende op het moment van aankoop van de onroerende zaak niet met deze omstandigheid bekend was, vormt dat naar het oordeel van het Hof geen aanleiding hieraan een waardedruk toe te kennen. Hierbij neemt het Hof in aanmerking dat op de betreffende locatie reeds jarenlang een school met 220 leerlingen was gevestigd – een omstandigheid waarmee belanghebbende wél bekend was – en dat de buitenschoolse opvang in de periode waarop het geschil betrekking heeft, gelet op de grootte van de school relatief kleinschalig was; doorgaans slechts minder dan twintig kinderen en alleen op dinsdagen meer dan twintig (te weten 26) kinderen. Het Hof acht het niet aannemelijk dat, mede gelet op de grootte van belanghebbendes perceel, van de extra overlast die gepaard zou gaan met een dergelijke buitenschoolse opvang een meer dan verwaarloosbare waardedruk uitgaat.

4.8 Tussen partijen is niet in geschil dat indien de koopsom per 16 juni 2007 van € 1.525.000 overeenkomt met de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op dat moment, dit leidt tot een waarde van de onroerende zaak op de peildatum van € 1.535.000.

4.9 Gelet op het vorenoverwogene, moet worden geconcludeerd dat de Ambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een kostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 5 oktober 2011