Gerechtshof Arnhem, 11-10-2011, BT8869, 11-00257

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Nieuwegein (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: het object) per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 489.000. Tegelijk met deze beschikking is belanghebbende ter zake van de eigendom van het object een aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) opgelegd.

1.2 De Ambtenaar heeft bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 26 januari 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.

1.5 Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof).

1.6 Tot de stukken van het geding behoren voorts het verweerschrift in hoger beroep van de Ambtenaar, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.7 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 september 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende en de Ambtenaar.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende was op 1 januari 2010 eigenaar van het object. Het betreft een perceel grond ter grootte van circa 250 m2 aan de A-straat 1 te Z dat is bestemd voor de verkoop van motorbrandstoffen. Op het perceel is een tankstation gevestigd. Belanghebbende heeft het object verhuurd aan A.B.V. (hierna: de B.V.) eveneens gevestigd aan de A-straat 1 te Z.

2.2 Met ingang van 1 oktober 2002 heeft de B.V. het object verhuurd aan B. B.V. te Q (hierna: B), die sindsdien aldaar een onbemand tankstation exploiteert. In de huurovereenkomst is vermeld dat B voor eigen rekening de op de bij de huurovereenkomst gevoegde “bruikleenlijst” vermelde materialen heeft aangelegd c.q. van de voormalige exploitant heeft overgenomen. Tevens is overeengekomen dat B bij het einde van de huurovereenkomst de haar toebehorende zaken zal verwijderen en de eventuele kosten van bodemsanering zal betalen.

2.3 Ter zake van de bebouwing/installatie is geen recht van opstal of enig ander beperkt recht gevestigd.

2.4 De Ambtenaar heeft bij de waardering in het kader van de Wet WOZ de waarde van het object per de peildatum vastgesteld op € 489.000. Ter onderbouwing van die waarde heeft de Ambtenaar een rekenblad MBVP WOZ-2009 overgelegd waaruit blijkt dat aan de locatie een waarde is toegekend van € 458.000 en aan het tankstation (onderverdeeld in vloeistofdichte - bestrating, tanks, leidingen en opstelplaatsen benzine/diesel) een waarde van € 31.260. Van de ondergrond als zodanig is geen afzonderlijke waarde vastgesteld.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of belanghebbende terecht als eigenaar van het tankstation is aangemerkt en of de voor het object vastgestelde waarde juist is.

3.2 Belanghebbende stelt dat zij uitsluitend eigenaar is van de grond omdat ter zake van het tankstation door de exploitant daarvan een eigendomsvoorbehoud is gemaakt. Het recht om op het perceel motorbrandstoffen te verkopen komt niet de eigenaar van de grond maar de vergunninghouder toe. Bij de waardevaststelling is er naar haar mening ten onrechte van uitgegaan dat de waarde van dit recht - berekend aan de hand van de omzet van het tankstation - een weerslag vindt in de waarde van de grond.

3.3 De Ambtenaar stelt dat belanghebbende als gevolg van natrekking eigenaar is geworden van het tankstation en dat de waarde van het object is vastgesteld op basis van een binnen de branche erkende taxatiemethode. De waarde van het object wordt grotendeels bepaald door het met het object samenhangende recht daarop motorbrandstoffen te verkopen.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde en overeenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.2 Tussen partijen is niet in geschil dat belanghebbende op 1 januari 2010 genothebbende krachtens eigendom was van het onderhavige perceel grond. Evenmin is in geschil dat het op die grond gebouwde tankstation en de daartoe behorende onderdelen duurzaam met de grond zijn verenigd en bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven, en dat ter zake daarvan geen recht van opstal of enig ander beperkt recht is gevestigd. Dit brengt mee dat belanghebbende door natrekking (art. 5:3 en 5:20, eerste lid, onder e, van het Burgerlijk Wetboek) eigenaar is geworden van het tankstation. Daaraan doet niet af dat de exploitant van het tankstation in de verhuurovereenkomst met de B.V. een eigendomsvoorbehoud ter zake van het tankstation heeft gemaakt. Niet alleen is belanghebbende geen partij geweest bij die overeenkomst, ook kan aan hetgeen daarbij is overeengekomen geen betekenis worden toegekend voor wat betreft de (juridische) eigendom van de onroerende zaak. Ingevolge de artikelen 3:89, tweede lid, en 3:98 van het Burgerlijk Wetboek geschiedt de eigendomsoverdracht van en de vestiging van beperkte rechten op onroerende zaken immers door inschrijving van de daartoe tussen partijen opgemaakte notariële akte in de daartoe bestemde openbare registers. Dit brengt mee dat de grond en het tankstation terecht voor de toepassing van de Wet WOZ zijn aangemerkt als één object en dat belanghebbende bij het vaststellen van de WOZ-beschikking en het opleggen van de aanslag OZB terecht is aangemerkt als genothebbende krachtens eigendom van zowel de grond als de opstal.

4.3 Ingevolge de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.4 De Ambtenaar dient, bij betwisting, aannemelijk te maken dat de waarde van het object per de peildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde heeft de Ambtenaar een rekenblad MBPV WOZ-2009 overgelegd waaruit blijkt dat de waarde van het object per de peildatum is vastgesteld met behulp van de zogenaamde REN-methode waarbij, aan de hand van een aantal gedefinieerde locatie- en kwaliteitskenmerken en de op de locatie mogelijke omzet, de waarde wordt bepaald.

4.5 Belanghebbende heeft aangevoerd dat bij de waardebepaling van de grond ten onrechte rekening is gehouden met de waarde van het recht daarop motorbrandstoffen te verkopen. Het genot van dit recht berust naar haar mening niet bij de eigenaar van de grond maar bij degene aan wie de exploitatievergunning is verleend. Naar het oordeel van het Hof is dit een onjuist uitgangspunt. De omstandigheid dat de grond bestemd is voor de verkoop van motorbrandstoffen verschaft belanghebbende immers als eigenaar de mogelijkheid die bestemming te realiseren en met de grond een voordeel te behalen dat zij zonder die bestemming niet zou kunnen behalen. Daarbij is niet van belang op welke wijze belanghebbende het voordeel realiseert (eigen exploitatie of verhuur van de grond). De waarde van de grond wordt mede bepaald door de bestemming daarvan in het bestemmingsplan.

4.6 De Ambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de door hem gehanteerde taxatiemethode tot stand is gekomen in overleg met vertegenwoordigers van de branche-organisaties van motorbrandstofverkooppunten en binnen de branche wordt geaccepteerd. Het bij die waardering gehanteerde uitgangspunt, waarbij de waarde van de grond mede wordt gerelateerd aan de hoogte van de daarmee te behalen omzet, komt het Hof ook niet onjuist voor. Immers hoe meer omzet, gegeven een bepaalde bestemming, op een locatie kan worden gerealiseerd, des te groter het voordeel dat uit die locatie kan worden getrokken en des te hoger de waarde van de locatie. Belanghebbende heeft tegen de gehanteerde berekeningswijze geen andere bezwaren dan het in 4.5 genoemde, aangevoerd. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met het rekenblad en de daarbij gegeven toelichting voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 11 oktober 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op