Gerechtshof Arnhem, 22-11-2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BW9697 BU6638, 11-00122

nummer: 11/00122

uitspraakdatum: 22 november 2011

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 26 november 2009, nummer SBR 09/728, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente De Bilt (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 (hierna: de onroerende zaak) te Z, per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2008 vastgesteld op € 630.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 2 februari 2009 het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 24 november 2009, verzonden op 26 november 2009, ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Inspecteur heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 april 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar.

1.9 Tussen het Hof en partijen heeft naar aanleiding daarvan een briefwisseling plaatsgevonden, waarna partijen het Hof hebben verzocht om zonder nadere mondelinge behandeling uitspraak te doen.

2. De vaststaande feiten

2.1 De onroerende zaak is een appartement in het complex A. A is gebouwd in 2005 op het terrein van “Huize B (hierna: B). B is een seniorencentrum. De woonruimten van B kunnen alleen worden gehuurd door bejaarde leden van de Orde van Vrijmetselaren en hun partners. A is zelfstandig ten opzichte van B, doch (oud-)bewoners van A hebben recht op een uiteenlopende hoeveelheid diensten (onder andere, doch niet uitsluitend, gelegen op het gebied van ouderenzorg) die kunnen worden geleverd door B. De appartementen in A mogen alleen worden (door)verkocht aan leden van de Orde van Vrijmetselaren en hun partners.

2.2 De onroerende zaak heeft een inhoud van 523 m³ en beschikt over een eigen parkeerplaats en een berging. A is gelegen op een goede locatie in een bosrijke omgeving, dichtbij het station en een winkelstraat. In een taxatierapport van 13 augustus 2009, opgemaakt door WOZ-taxateur C, is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2007 geschat op € 711.000. Daarbij is gebruik gemaakt van verkoopcijfers van appartementen welke niet behoren tot B of A. In de taxatie zijn onder andere de volgende gegevens opgenomen:

In de taxatie is verder een analyse van de ligging van de verschillende appartementen gegeven, waaruit volgt dat de locatie van de onroerende zaak goed is, beduidend beter dan de d-straat, doch minder dan de c-straat .

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2007.

3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 550.000.

3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.2 In een verklaring van 30 juni 2011 schrijft de Ambtenaar, D, directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, dat zij de uitspraak op bezwaar, gedaan door E op 2 februari 2009 voor haar rekening neemt en tot de hare maakt.

4.4 Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere dan de vastgestelde waarde. Hij heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden gesplitst in de waarde van het appartement zelf en de waarde van de in 2.1 genoemde rechten die samenhangen met de onroerende zaak.

4.5 Het Hof volgt belanghebbende in diens stelling dat de rechten die samenhangen met de onroerende zaak geen onderdeel uitmaken van de waardegrondslag van de Wet WOZ. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald zonder acht te slaan op deze rechten, doch ook, gelet op onderdeel 4.3, zonder acht te slaan op de verplichting het appartement slechts te verkopen aan leden van de Orde van Vrijmetselaren. Echter, anders dan belanghebbende stelt, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak heeft vastgesteld uitgaande van deze uitgangspunten. Immers, de waarde is bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare appartementen die geen toegang geven tot deze of vergelijkbare rechten, of waarop dezelfde of soortgelijke verkoopverplichtingen van toepassing zijn. Nu deze verkoopcijfers reeds zijn “geschoond” van dergelijke invloeden, bestaat geen aanleiding de aldus verkregen waarde van de onroerende zaak nogmaals te splitsen. Belanghebbende heeft de waarde niet op andere gronden betwist.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is op 22 november 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op