Gerechtshof Arnhem, 29-11-2011, BU7719, 10-00564

nummer: 10/00564

uitspraakdatum: 29 november 2011

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 3 november 2010, nummer 10/397 WOZ, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Berkelland (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2009 vastgesteld op € 568.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar het bezwaar ongegrond verklaard.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 3 november 2010 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast voormelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 november 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, bijgestaan door zijn zoon, alsmede de Ambtenaar, bijgestaan door A(taxateur).

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van het onderhavige object, plaatselijk bekend als A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het is een vrijstaande woning uit 1976, gebouwd in de stijl van een Saksische boerderij. De woning is over de gehele oppervlakte onderkelderd en beschikt over een dubbele inpandige garage, een berging en een dakkapel. De inhoud van de woning bedraagt 1.290 m³, de oppervlakte van het perceel 1.348 m². Bij de bouw van de woning is asbest gebruikt dat tot op heden niet is verwijderd.

2.2 Ter onderbouwing van de bij beschikking vastgestelde waarde voor het kalenderjaar 2010 heeft de Ambtenaar een op 24 juni 2010 gedagtekend taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd, opgemaakt door A (hierna: de taxateur). In dat rapport wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2008 van € 595.000. Naast de gegevens van de onroerende zaak bevat dit taxatierapport gegevens van drie, eveneens te Z gelegen, vergelijkingsobjecten. In het taxatierapport zijn de volgende gegevens opgenomen:

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2. Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.3 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank, die van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 426.000.

3.4 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Op grond van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere dan de vastgestelde waarde. Hij heeft onder andere gesteld dat ten onrechte geen rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van aantasting door houtworm en dat onvoldoende rekening is gehouden met de waardedruk als gevolg van (de kosten gemoeid met het verwijderen van) asbest. In dat geval rust in beginsel op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.3 De onroerende zaak is door de taxateur niet inpandig opgenomen. Hij heeft de aantasting door houtworm niet waargenomen en deze aantasting is door de Ambtenaar betwist. Ter zitting heeft de taxateur omschreven welke stappen hij heeft ondernomen om een afspraak voor een inpandige taxatie te maken. Belanghebbende heeft hierop ter zitting verklaard dat hij geen medewerking wilde verlenen aan een inpandige taxatie, aangezien begin jaren negentig reeds een inpandige taxatie had plaatsgevonden. Hij heeft tevens verklaard dat toen nog geen sprake was van aantasting door houtworm.

4.4 In artikel 50 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen – dat ingevolge artikel 30 van de Wet waardering onroerende zaken van toepassing is voor het bepalen van de WOZ-waarde - is bepaald dat degene die een gebouw of grond in gebruik heeft verplicht is desgevraagd toegang te verlenen aan een door de Ambtenaar aangewezen deskundige. Gelet op de in 4.3 weergegeven omstandigheden is het Hof van oordeel dat het thans aan belanghebbende is aannemelijk te maken dat sprake is van een aantasting door houtworm die een nadelige invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Belanghebbende heeft in dit kader geen bewijs bijgebracht, zodat het Hof een dergelijke aantasting door houtworm niet aannemelijk acht.

4.5 Het Hof is verder van oordeel dat, mede gelet op het bovenstaande, de Ambtenaar heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet lager was dan € 568.000. De in het taxatierapport gebruikte verkoopcijfers zien op woningen die naar het oordeel van het Hof in voldoende mate vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak is naar het Hof in voldoende mate en op voldoende inzichtelijke wijze rekening gehouden. Vooral het niet ver van de peildatum gerealiseerde verkoopcijfer van € 568.000 van A-straat 2 acht het Hof zeer bruikbaar. Er is sprake van een grote kavel van 1517 m2, op een nagenoeg identieke locatie, waarbij in (de dakbedekking van) de woning eveneens asbest is verwerkt. De omstandigheid dat de inhoud van de woning van belanghebbende voor een aanzienlijk gedeelte bestaat uit onderkelderde ruimte is naar het oordeel van het Hof voldoende verdisconteerd in de aanmerkelijk lagere prijs per kubieke meter die is gehanteerd bij de taxatie van de onroerende zaak. Het Hof wijst er in dat verband verder op dat de inhoud van de woning aan de A-straat 2 aanzienlijk kleiner is dan de inhoud van de onroerende zaak, zelfs indien geabstraheerd zou worden van de onderkelderde ruimte in de onroerende zaak.

4.6 Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd, brengt het Hof niet tot een ander oordeel. De door belanghebbende ingebrachte offerte van Q B.V. d.d. 26 januari 2011 ziet naar het oordeel van het Hof en anders dan belanghebbende betoogt op meer werkzaamheden dan de asbestsanering alleen. Voor zover de offerte ziet op kosten van onderhoud, wijst het Hof erop dat in het taxatierapport reeds rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak. Het bedrag van € 9.600 dat in de offerte expliciet wordt genoemd in het kader van asbestsanering is weliswaar meer dan de € 5.500 waarmee de taxateur in dit kader rekening houdt, doch belanghebbende ziet eraan voorbij dat in dit verband slechts in mindering kan worden gebracht het bedrag dat een potentiële koper voor de toekomstige asbestverwijdering in aanmerking zal nemen, te stellen op de contante waarde van de in de toekomst te maken extra kosten voor de asbestsanering. De Ambtenaar heeft immers gesteld dat een onmiddellijke sanering van het asbest niet aan de orde is en de informatie die belanghebbende daaromtrent heeft ingebracht noopt niet tot een ander oordeel. Bovendien kan -zo al moet worden uitgegaan van dit in de offerte genoemde bedrag- ook dit niet tot een ander oordeel leiden, gelet op het verschil tussen de getaxeerde waarde (€ 595.000) en de vastgestelde WOZ-waarde (€ 568.000) van de onroerende zaak.

4.7 Het vorenstaande leidt het Hof tot het oordeel dat de Ambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde per 1 januari 2008 niet te hoog is vastgesteld.

5. Proceskosten

Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

De beslissing is op 29 november 2011 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op