Gerechtshof Arnhem, 24-01-2012, BV2717, 11-00376

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X B.V. gevestigd te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 29 maart 2011, nummer AWB 10/1065, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1, eerste verdieping, te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2009 en naar de waardepeildatum 1 januari 2008, vastgesteld op € 1.590.000. Gelijktijdig zijn aan belanghebbende bij beschikking een aanslag in de onroerende-zaakbelasting van € 3.453,48, en een aanslag rioolrecht van € 553,32 opgelegd. Beide aanslagen zijn opgelegd naar een heffingsgrondslag van € 1.590.000.

1.2 Belanghebbende heeft tegen deze waardebeschikking en aanslagen bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij, in één geschrift vervatte, uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde alsmede de opgelegde aanslagen gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraken van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 maart 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2012 te Arnhem. Namens belanghebbende is daar verschenen haar gemachtigde. Tevens is de Ambtenaar verschenen.

1.6 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

2.1 Belanghebbende is gebruikster van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een gedeelte, te weten de eerste verdieping, van het pand a-straat 1 (ook bekend als b-straat 1) te Arnhem. Het bruto vloeroppervlak (BVO) van de onroerende zaak bedraagt 1.212 m². Belanghebbende heeft de onroerende zaak, gelegen in het centrum van Z, van 1 februari 2007 tot en met 31 juli 2010 gehuurd van A N.V. voor een huurprijs van € 80.000 per jaar. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van drie jaren. Tot het gehuurde behoren een toiletgroep op de tussenverdieping, het gezamenlijk gebruik van de entree en het trappenhuis, alsmede het gebruik van vijf parkeerplaatsen op eigen terrein en het gezamenlijk gebruik van een op eigen terrein aanwezige fietsenstalling.

2.2 Belanghebbende heeft na het sluiten van de huurovereenkomst, in 2007 huurdersinvesteringen gedaan ten bedrage van € 186.928,39. Het ging daarbij onder meer om investeringen in de vervanging van elektriciteitsleidingen en overige bekabeling, herstel van muren en plafonds en schilderwerk.

2.3 De onroerende zaak behoort tot een groter complex van panden die plaatselijk bekend zijn als c-straat 1, c-straat 2, c-straat 3, b-straat 1 en a-straat 1. Het geheel is gelegen op een kadastraal perceel met een oppervlakte van 2.085 m². Het gehele complex is door A N.V. verkocht en in december 2008 geleverd aan B BV voor een bedrag van € 4.548.797.

2.4 Bij brief van 9 november 2009 is aan belanghebbende door B BV een verlengingsvoorstel gedaan voor de huur van de onroerende zaak per 1 augustus 2010, welk voorstel door belanghebbende is aanvaard. Na overleg dienaangaande is - onder meer - een nieuwe huur per 1 augustus 2010 vastgesteld van € 130.640 per jaar voor een periode van vijf jaren, met een verlengingsmogelijkheid voor een periode van eveneens vijf jaren en een opzegtermijn van 12 maanden. Verhuurder heeft zich het recht voorbehouden het huurcontract, met inachtneming van de voornoemde opzegtermijn, vervroegd op te zeggen indien het gebouw ter beschikking moet komen voor herontwikkeling.

3. Geschil

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2008.

3.2 Belanghebbende verdedigt in hoger beroep dat de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2008 € 1.235.000 bedraagt. Zij heeft ter onderbouwing van haar standpunt verwezen naar een taxatierapport van C van 8 september 2009 dat is opgemaakt ten behoeve van de door haar voor het jaar 2007 gevoerde procedure en waarin wordt geconcludeerd tot een waarde van € 1.200.000, en naar een update van 6 juli 2011 van dat rapport, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 1.235.000.

3.3 De Ambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarde van € 1.590.000. Ter onderbouwing van deze waarde wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van D van 2 februari 2011, waarin de waarde is getaxeerd op € 1.619.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.3 Opgemerkt dient te worden dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52 en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

4.4 Op de Ambtenaar rust - bij betwisting - de last aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per 1 januari 2008.

4.5 Beide partijen stellen zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak het best kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Tussen partijen is niet in geschil dat de kapitalisatiefactor in dit geval 11 bedraagt.

4.6 De Ambtenaar verwijst voor de verdediging van de door hem vastgestelde waarde naar het door hem overgelegde taxatierapport dat is opgemaakt door D. In dat rapport wordt de waarde van de onroerende zaak berekend, uitgaande van een huurprijs per m² BVO van € 135. Voor deze huurprijs wordt verwezen naar de geanalyseerde huurprijzen van de vergelijkingsobjecten d-straat 1 (€ 160 per m² BVO), c-straat 4, 2e etage (€ 130 per - primaire - m² BVO), c-straat 4, 3e en 4e etage (€ 130 per - primaire - m² BVO) en de geanalyseerde koopsom van het pand c-straat 5 (€ 2.400.000 in december 2008) die resulteert in een berekende huurprijs van € 135 per - primaire - m² BVO).

4.7 De afbakening van de onroerende zaak als een zelfstandig WOZ-object staat tussen partijen niet ter discussie. Het betreft slechts de eerste etage waarvan het uitsluitende gebruik bij belanghebbende berust. Het Hof stelt voorop dat de gehanteerde wijze van taxeren in het door de Ambtenaar overgelegde rapport waarbij de betaalde huur, ook voor zover de huurprijs het medegebruik betreft van de gezamenlijk gebruikte gedeelten van een pand (zoals hier de entree, de lift, het trappenhuis en de parkeervoorzieningen) volledig wordt toegerekend aan het BVO, niet onjuist is te achten. Deze methode is niet ongebruikelijk en sluit aan bij de gangbare waarderingsmethoden van in appartementsrechten gesplitste onroerende zaken waarbij de gezamenlijke gebruikte onderdelen zoals de lift en het trappenhuis van invloed zijn op de waarde van de appartementsrechten. Indien, zoals in dit geval, door de Ambtenaar bij de berekening van de waarde gebruik wordt gemaakt van vergelijkingsobjecten zal dan wel aannemelijk moeten zijn dat voor het te waarderen object en de vergelijkingsobjecten vergelijkbare omstandigheden in het spel zijn, zoals de aanwezigheid van bijvoorbeeld liften, trappenhuizen en parkeervoorzieningen. Voorts zullen de verhoudingen tussen de individuele objecten en de gezamenlijk gebruikte gedeelten bij het te waarderen WOZ-object en de vergelijkingsobjecten, (nagenoeg) gelijk moeten zijn.

4.8 Zoals vermeld, is D in zijn taxatierapport uitgegaan van een BVO van 1.212 m² en een huurprijs van € 135 per m². Hierop is nog een correctie toegepast van 90 percent in verband met kwaliteit en doelmatigheid. Aldus wordt een huurwaarde per jaar berekend van € 147.258 en een waarde van de onroerende zaak van € 1.619.838. D heeft ter zitting verklaard dat ook bij de vergelijkingsobjecten sprake zal zijn van gedeelten van de panden in medegebruik. Omtrent de vraag of bij de onderhavige onroerende zaak en bij de vergelijkingsobjecten sprake is van gelijke verhoudingen tussen de individuele objecten en de gezamenlijk gebruikte gedeelten heeft hij echter niets concreet kunnen verklaren. Evenmin is door D een afdoende verklaring gegeven voor het grote verschil tussen de door hem, op grond van aannames en schattingen, berekende huurprijs van € 147.258 en de werkelijke huurprijs per 1 augustus 2010 van € 130.640 die tussen belanghebbende en B BV is overeengekomen. D heeft weliswaar aangevoerd dat het huurcontract een bijzondere bepaling kent voor wat betreft de huurperiode en de mogelijkheid voor de verhuurder om het contract tussentijds, met een opzegtermijn van 12 maanden, op te zeggen, doch het Hof volgt de Ambtenaar niet in de stelling dat de bedoelde bepaling een bijzondere is, die geen invloed dient te hebben op de waarde in het economische verkeer zoals bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ. De onroerende zaak is een pand dat in aanmerking komt voor herontwikkeling. Deze omstandigheid zal gevolgen hebben voor de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak, welke (onder andere) tot uitdrukking kan komen in het feit dat de verhuurder zich op zakelijke gronden gedrongen voelt dergelijke bepalingen in de huurovereenkomst op te nemen. Het Hof is van oordeel dat, voor zover er een huurwaardeverlagend element in deze voorwaarde onderkend dient te worden, er geen reden bestaat hiervan voor de toepassing van de Wet WOZ te abstraheren. Ten overvloede merkt het Hof op dat belanghebbende hieromtrent onweersproken heeft gesteld dat verhuurder en huurder uitgaan van het uitdienen van de gebruikelijke looptijd van het huurcontract. Een en ander is, aldus belanghebbende, onlangs nog tussen verhuurder en huurder ter sprake gekomen in het kader van een overdracht van de onderneming van belanghebbende. Tegenover deze gemotiveerde stelling van belanghebbende, te weten dat sprake is van een normale bepaling die de hoogte van de huurtermijn niet in neerwaartse zin heeft beïnvloed, maakt de Ambtenaar het tegendeel naar het oordeel van het Hof niet aannemelijk.

4.9 Op grond van het vorenstaande is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar onvoldoende aannemelijk maakt dat bij de vaststelling van de huurwaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Met het door hem overgelegde taxatierapport maakt de Ambtenaar de door hem verdedigde waarde naar het oordeel van het Hof derhalve niet aannemelijk.

4.10 Nu de Ambtenaar niet is geslaagd in het van hem verlangde bewijs is aan de orde of belanghebbende de door haar verdedigde waarde van € 1.235.000 aannemelijk maakt. Belanghebbende wijst daartoe op het door haar ingezonden taxatierapport van C(waarin een waarde per 1 januari 2007 is opgenomen van € 1.200.000) en de door C gemaakte update van dat rapport waarbij de waardering enigszins, in opwaartse zin, is aangepast en een nadere toelichting is gegeven op de gehanteerde uitgangspunten en de gegevens van de vergelijkingspanden waarvan bij de taxatie gebruik is gemaakt. Naast de vergelijking met de ook door D gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft C voorts vergeleken met gegevens van de panden d-straat 2 en e-straat 1. Voorts heeft C rekening gehouden met bijzondere bepalingen bij het overeenkomen van de huur van de vergelijkingspanden, de zogenoemde door de verhuurder verstrekte incentives. C concludeert, gelet op de gegevens van de vergelijkingsobjecten, tot een bruto huurwaarde van de onroerende zaak van € 123.000 per jaar en, rekening houdend met een aftrekpost van € 120.000 voor upgrading van de kantoorruimte en het wegwerken van het achterstallig onderhoud aan de installaties, tot een waarde van de onroerende zaak van € 1.235.000. Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de door C berekende huurwaarde per jaar nagenoeg overeenkomt met een tot de peildatum teruggeïndexeerde huur die tussen haar en B BV per 1 augustus 2010 is overeengekomen. Deze stelling is door de Ambtenaar niet weersproken.

4.11 Naar het oordeel van het Hof heeft als uitgangspunt te gelden dat een tussen niet-gelieerde partijen overeengekomen huurprijs als zakelijk kan worden aangemerkt. De partij die stelt dat zulks anders ligt, heeft daarvan de bewijslast. In dit geval rust op de Ambtenaar de last feiten en omstandigheden te stellen en - zoals hier - bij betwisting aannemelijk te maken op grond waarvan moet worden geconcludeerd dat de overeengekomen huur tussen belanghebbende en B BV niet op zakelijke wijze in het economische verkeer tot stand is gekomen en derhalve niet als bruikbare marktconforme huur in aanmerking kan worden genomen (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52).

4.12 De omstandigheid dat de tussen partijen overeengekomen huur volgens de Ambtenaar lager is dan de genoemde huurwaarden van de vergelijkingsobjecten, rechtvaardigt niet de conclusie dat de overeengekomen huur niet marktconform is. De verschillen kunnen immers hun oorzaak vinden in verschillende factoren, zoals de hiervoor reeds gememoreerde verhouding tussen de individuele objecten en de gezamenlijk gebruikte gedeelten en de door belanghebbende gestelde en door de Ambtenaar niet weersproken omstandigheid dat de onroerende zaak vrij diep is waardoor zij vooral geschikt is voor organisaties die in kantoortuinen werken, en een zogenoemde cellenstructuur met kleinere werkkamers moeilijk is in te passen omdat het middengebied dan een te beperkte daglichttoetreding zou hebben.

4.13 Uit de vorenstaande oordelen onder 4.8, 4.9 en 4.12 volgt dat het Hof de Ambtenaar niet geslaagd acht in het van hem verlangde, in 4.11 bedoelde, bewijs.

4.14 Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de tussen belanghebbende en B BV in november 2009 overeengekomen huur per 1 augustus 2010 op zakelijke gronden tot stand is gekomen en een marktconforme huur vertegenwoordigde. Die data zijn weliswaar ver verwijderd van de waardepeildatum doch onder omstandigheden als de onderhavige waarin sprake is van vergelijkbare, doch allerminst van identieke vergelijkingspanden, is het eigen huurcijfer naar het oordeel van het Hof te verkiezen boven een huurwaarde die is gebaseerd op berekeningen met inachtneming van moeilijk controleerbare aannames. Dat die huurwaarde met behulp van indexatie moet worden herleid tot de waardepeildatum is daarbij niet onoverkomelijk. Hierbij zij nog opgemerkt dat ook D bij de bepaling van de huurwaarde van de vergelijkingspanden is uitgegaan van geïndexeerde prijzen.

4.15 De Ambtenaar heeft betwist dat bij de waardering van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden, zoals C heeft gedaan, met een aftrekpost van € 120.000 wegens upgrading van de kantoorruimte en het wegwerken van achterstallig onderhoud aan de installaties. Hij wijst er op dat bij de vaststelling van de kapitalisatiefactor reeds rekening is gehouden met een jaarlijkse post onderhoud van 6 percent van de huurwaarde. Bij de opname van de onroerende zaak is hem niet een zodanig achterstallig onderhoud gebleken dat daarmee bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak rekening moet worden gehouden.

4.16 Mede gelet op de omstandigheid dat belanghebbende na het sluiten van de huurovereenkomst, in 2007 investeringen heeft gedaan ten bedrage van € 186.928,39 waarbij het onder meer ging om investeringen in de vervanging van elektriciteitsleidingen en overige bekabeling, het herstel van muren en plafonds, en om schilderwerk, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat bij het bepalen van de waarde volgens de huurwaardekapitalisatiemethode nog gerekend moet worden met een aftrekpost als door belanghebbende gesteld. Dat, zoals ter zitting nog naar voren is gebracht, de onroerende zaak reeds matig was onderhouden toen belanghebbende het huurcontract sloot met A N.V., doet daaraan niet af.

4.17 Nu de Ambtenaar en belanghebbende de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk hebben gemaakt, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen. In aanmerking genomen dat de kapitalisatiefactor van 11 niet in geschil is tussen partijen stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak vast op 11 x € 123.000 is € 1.353.000.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond. De vastgestelde waarde van de onroerende zaak moet worden verminderd. Nu andere gebreken in de opgelegde aanslagen zijn gesteld noch gebleken, dienen die aanslagen dienovereenkomstig te worden verminderd.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874 (2 ? € 437 aan kosten van door een derde in hoger beroep beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met een wegingsfactor 1) voor de procedure bij de Rechtbank en op hetzelfde bedrag op dezelfde gronden voor de procedure bij het Hof. Het bij de Rechtbank overgelegde taxatierapport is opgemaakt ten behoeve van de voor het jaar 2007 gevoerde procedure en komt in deze procedure niet voor vergoeding is aanmerking. De door C gemaakte update van zijn rapport alsmede zijn verschijnen als deskundige ter zitting komen naar het oordeel van het Hof wel voor vergoeding in aanmerking. Van bijzondere omstandigheden welke een integrale proceskostenvergoeding rechtvaardigen is niet gebleken. De Ambtenaar heeft de ter zake door belanghebbende opgegeven kosten (€ 725 voor het aanvullende rapport en € 525 voor het verschijnen ter zitting) bestreden. Desgevraagd door het Hof heeft C geen nadere onderbouwing kunnen geven van de gestelde kosten, anders dan dat is gerekend met een tarief van € 80 per uur exclusief BTW. Dat tarief is op zichzelf door de Ambtenaar niet bestreden. Nu slechts sprake is van een update van een reeds bestaand rapport en in aanmerking nemend een redelijke tijd die is gemoeid met het bijwonen van de zitting, stelt het Hof de in redelijkheid gemaakte kosten die voor vergoeding in aanmerking komen, rekening houdend met hetgeen partijen ter zake naar voren hebben gebracht, in goede justitie vast op € 500. Dit bedrag is exclusief BTW omdat belanghebbende als ondernemer in aanmerking komt voor aftrek van in rekening gebrachte omzetbelasting.

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 24 januari 2002