Gerechtshof Arnhem, 21-02-2012, BV7578, 1100524

Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Arnhem van 24 mei 2011, nummer AWB 10/3694, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 28 februari 2010, op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Tiel, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 212.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 188,68.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 3 september 2010, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof). De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te Tiel (hierna: de woning). Het betreft een in 1999 gebouwde rijwoning met losstaande berging. De woning heeft een inhoud van 350 m3 en is gelegen op een perceel met een oppervlakte van 162 m2.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde waarde van € 212.000 te hoog is.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraken van de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 202.000 en tot overeenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van het object worden bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2009.

4.2 De Ambtenaar dient, bij betwisting zoals hier, aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer per die datum. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde heeft de Ambtenaar een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 6 januari 2011 door de taxateur B, waarbij de waarde van de woning per 1 januari 2009 is bepaald op € 212.530. Ter onderbouwing van het taxatierapport zijn de gerealiseerde verkoopprijzen en uiterlijke objectkenmerken opgenomen van twee eveneens aan de A-straat gelegen tussenwoningen. Vergelijking met belanghebbendes woning geeft het volgende beeld:

Ter zitting heeft de Ambtenaar toegelicht dat taxateur C bij de taxatie van belanghebbendes woning per 1 januari 2007, rekening heeft gehouden met een waardeaftrek van € 22.000 vanwege de mindere afwerking van de woning (€ 10.000 voor de keuken, € 5.000 à € 7.500 voor de badkamer en het restant voor achterstallig schilderwerk etc.). Bij de taxatie per 1 januari 2009, waarbij de m3-prijs van belanghebbendes woning is bepaald op het gemiddelde van de m3-prijzen van de twee referentiewoningen, is deze waardeaftrek van € 22.000 wederom toegekend. Taxateur B heeft de woningen op nummer 2 en 3 weliswaar niet inpandig opgenomen, maar uit de verkoopinformatie van deze woningen bleek dat deze luxer waren afgewerkt en beter waren onderhouden. De verkoopinformatie van de woning op nummer 3 vermeldt naar de mening van de Ambtenaar ten onrechte een inhoud van 400 m3. De bouwtekening van deze woning is identiek aan die van belanghebbendes woning en er is geen sprake van uitbouw.

4.3 Belanghebbende stelt dat de WOZ-waarde van zijn woning voor de jaren 2008 en 2009 is vastgesteld op het door de taxateur C in januari 2009 getaxeerde bedrag van € 210.000 en dat algemeen bekend is dat de waarde van woningen sindsdien is gedaald. Hij stelt voorts dat A-straat 3 naar zijn mening niet vergelijkbaar is omdat dit een ander type woning betreft met een ruimere inhoud en een luxere afwerking, welke bij oplevering al voor een veel hogere prijs werd verkocht. A-straat 2 is van hetzelfde type als zijn woning maar heeft meer luxe. De verkoopprijs van deze woning resulteert – na aftrek van de € 22.000 – in een waarde van € 203.000 voor zijn woning. Een identieke woning aan de A-straat 4 is in januari 2011 verkocht voor € 202.500.

4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de onderlinge verschillen tussen belanghebbendes woning en de gehanteerde referentieobjecten. Met name heeft de Ambtenaar, in het licht van hetgeen belanghebbende hierover heeft aangevoerd - belanghebbende heeft onder meer onweersproken gesteld dat A-straat 3 bij de oplevering in 1999 al aanzienlijk duurder was - niet aannemelijk gemaakt dat de woning aan de A-straat 3, afgezien van de in 4.2 genoemde verschillen ter zake van de keuken, badkamer en het onderhoud, identiek is aan belanghebbendes woning en derhalve zonder nadere correctie in de vergelijking kan worden betrokken.

4.5 Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 202.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de woning aan de A-straat 4 op een te ver - namelijk twee jaar - van de waardepeildatum gelegen datum is verkocht, om als vergelijkingsobject te worden gehanteerd.

4.6 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op de in januari 2008 behaalde verkoopprijs van de – naar tussen partijen niet in geschil is – identieke woning aan de A-straat 2, de voor die woning berekende m3-prijs van € 500, het (geringe) verschil in perceelsgrootte en de door de Ambtenaar toegekende waardeaftrek van € 22.000 voor belanghebbendes woning, stelt het Hof de waarde per peildatum vast op € 205.000.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken op € 65 aan reis- en verblijfkosten voor het bijwonen van de behandeling van het beroep en het hoger beroep. De reis- en verblijfkosten van belanghebbendes partner komen niet voor vergoeding in aanmerking.

6. Beslissing

Het Gerechtshof

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.G.J.M. van Kempen, voorzitter, mr. R.A.V. Boxem en en mr. M.C.M. de Kroon, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 21 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (M.G.J.M. van Kempen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op