Gerechtshof Arnhem, 21-02-2012, BV7584, 11-00383

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Arnhem (hierna: de Ambtenaar)

Beleggingsinstelling X B.V. te Z (hierna: belanghebbende).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2008 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2009 vastgesteld op € 2.060.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts een aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) vastgesteld.

1.2 Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken van 18 februari 2010 de beschikking en, naar het Hof begrijpt, de aanslag OZB gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 7 april 2011 gegrond verklaard, de uitspraken van de Ambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd tot € 1.750.000 met dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

1.4 De Ambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoort, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord de gemachtigde van belanghebbende alsmede de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z. Het betreft een winkelpand met op de eerste en tweede verdieping een afzonderlijke woning. De in geding zijnde beschikking betreft het winkelpand met opslagruimten, dat als een afzonderlijk object is aangemerkt (hierna: het object).

2.2 Het object omvat een winkelruimte op de begane grond met een bruto vloeroppervlak (hierna: BVO) van 246 m², twee ruimtes op de begane grond voor opslag/magazijn van respectievelijk 34 en 49 m², twee ruimtes voor opslag/magazijn op de eerste verdieping van respectievelijk 73 en 17 m² waarvan de kleinste ruimte in gebruik is als kantoor, en een kelder van 9 m². In totaal omvat het object derhalve 246 m² aan primaire winkelruimte en 182 m² aan zogenoemde secundaire ruimten. Het object is verhuurd aan A B.V.

2.3 Belanghebbende heeft in bezwaar en beroep een berekening van de waarde van het object overgelegd, opgemaakt door B te Z. In die berekening is het volgende opgenomen:

opp. m² huurprijs huursom

totale economische huurwaarde € 101.200

De berekening resulteert in een onderhandse verkoopwaarde, kosten koper, van € 1.360.000. De Rechtbank heeft deze berekening terzijde gesteld omdat geen peildatum is vermeld waarnaar de berekening is gemaakt en zij voorts uitgaat van onjuiste afmetingen. Belanghebbende heeft deze oordelen van de Rechtbank niet bestreden.

2.4 De Ambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgesteld door E. Daarin wordt aan het object, uitgaande van de in 2.2 genoemde oppervlakten, een waarde per de peildatum toegekend van € 2.101.000.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In hoger beroep is in geschil de waarde die kan worden toegekend aan het object.

3.2 De Ambtenaar stelt dat de Rechtbank ten onrechte is voorbijgegaan aan de inhoud van het taxatierapport. Met name de gegevens met betrekking tot het buurpand Bakkerstraat 11a zijn zeer bruikbaar. De Ambtenaar bestrijdt de opvatting van de Rechtbank die naar zijn mening in de gebezigde overwegingen naar voren komt, dat opgevoerde huurgegevens van vergelijkingspanden alleen dan bruikbaar zouden zijn indien ook transactieprijzen voorhanden zijn.

3.3 Belanghebbende stelt dat in het taxatierapport dat door de Ambtenaar is overgelegd, uitgegaan wordt van te hoge huurprijzen voor de opslagruimten. Derhalve kan naar haar mening de waarde niet op dat rapport worden gebaseerd.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het beroep tegen de uitspraken op bezwaar.

3.6 Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Zoals blijkt uit de notarieel verleden akte van statutenwijziging van 15 juli 1992 is per die datum de naam van belanghebbende gewijzigd van C B.V., voorheen firma D (de belanghebbende, genoemd in de uitspraak van de Rechtbank), in Beleggingsinstelling X B.V. Dit betekent dat belanghebbende eigenaresse is van zowel de percelen, genoemd op pagina 6 van het taxatierapport van E, als van het perceel, genoemd op pagina 8 van dat rapport en dat het aldaar gestelde berust op een vergissing. Het onderhavige object is dus juist afgebakend, hetgeen ter zitting is beaamd door de gemachtigde van belanghebbende.

4.2 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin zich die bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.

4.3 Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur en door middel van een methode van vergelijking met referentieobjecten.

4.4 Evenwel moet worden opgemerkt dat deze in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling weliswaar hulpmiddelen bevatten om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt gehanteerd, maar dat de toetssteen uiteindelijk de waarde blijft zoals in dat artikellid omschreven, en dat de waarde ook op andere manieren kan worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, LJN AA8610, BNB 2001/52, en Hoge Raad 11 juni 2004, nr. 39 467, LJN AP1375, BNB 2004/251).

4.5 Tussen partijen is niet in geschil dat in dit geval de waarde van het object kan worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode en dat de daarbij te hanteren kapitalisatiefactor 14 bedraagt. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de vraag welke huurwaarde in aanmerking moet worden genomen.

4.6 Bij de beantwoording van de vraag of bij de vaststelling van de waarde met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode is uitgegaan van marktconforme gegevens, kunnen in aanmerking worden genomen de huurgegevens en verkoopgegevens van vergelijkbare objecten, die in een vrije markt van vraag en aanbod tot stand zijn gekomen. Zowel de bij de berekening gebruikte huurwaarde als de uiteindelijk vastgestelde waarde van het object zullen in lijn moeten liggen met de gegevens die uit de markt blijken. Het is niet noodzakelijk dat van een vergelijkingsobject zowel huurgegevens als verkoopgegevens van rond de peildatum bekend zijn. Ook indien van een vergelijkingsobject slechts een huurgegeven beschikbaar is, kan dit gegeven worden gebruikt ter onderbouwing van de gestelde huurwaarde van het object.

4.7 De bewijslast inzake de juistheid van de aan het object toegekende waarde ligt bij de Ambtenaar.

4.8 Ter onderbouwing van zijn stelling dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld, wijst de Ambtenaar op het taxatierapport van E van 11 februari 2011, waarin de waarde van het object op de waardepeildatum 1 januari 2008, is getaxeerd op € 2.101.000. Deze getaxeerde waarde van het object is als volgt (deels samengevat) berekend:

Totaal € 150.075 € 2.101.054

Bij de berekening is uitgegaan van een huurwaarde per primaire m² BVO van € 570. Het correctiecijfer is gebaseerd op een drietal staffels dat wordt gehanteerd bij waarderingen van onroerende zaken als de onderhavige, en waarin een lagere waarde aan een vierkante meter vloeroppervlakte wordt toegekend, afhankelijk van de totale oppervlakte, de bouwlaag en de functie van de ruimte. Voorts is in de correctiefactoren voor het onderhavige object nog opgenomen een neerwaartse correctie wegens kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid. Tot slot is een neerwaartse correctie toegepast in verband met een afwijkende verhouding tussen frontbreedte en diepte in vergelijking met de vergelijkingsobjecten.

4.9 Ter onderbouwing van de taxatie zijn in het rapport verkoopgegevens en huurgegevens van zes vergelijkingsobjecten opgenomen. Met name de gegevens van het buurpand a-straat 1A worden in het taxatierapport van E als zeer bruikbaar aangemerkt. Dat pand is in juni 2007 verkocht voor € 2.300.000 en in juli 2007 verhuurd voor € 125.000 per jaar. Het heeft een BVO van 175 m² aan primaire winkelruimte en 160 m² aan secundaire ruimten. Het pand heeft de mogelijkheid een tweetal woonruimten te realiseren op de eerste en de tweede verdieping.

4.10 Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar met het overleggen van het taxatierapport en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Zowel de huurgegevens, die neerkomen op een huurwaarde per primaire m² BVO van € 580, als de verkoopsom van het naastgelegen pand bieden, met in achtneming van het feit dat daarin tevens een bedrag is begrepen voor de twee nog te realiseren woonruimten, daaraan voldoende steun. Ook de in het rapport opgenomen analyse van de huurgegevens en de verkoopgegevens van de overige vergelijkingsobjecten, waarbij gebruik is gemaakt van dezelfde staffels als bedoeld aan het slot van 4.8 hiervoor, ondersteunen naar het oordeel van het Hof in voldoende mate de conclusie dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.

4.11 Met betrekking tot de bruto-huurwaarde heeft belanghebbende nog gesteld dat in het rapport van de Ambtenaar een te hoge huurwaarde wordt toegekend aan de zogenoemde secundaire ruimten. Daarover heeft E naar voren gebracht dat het effect van verschillende waardetoerekeningen aan primaire en secundaire ruimten beperkt zal zijn omdat een lagere waarde voor de secundaire ruimte zal leiden tot een hogere waarde voor de primaire ruimte. Het uitgangspunt is bij de vergelijkingsobjecten immers de totale waarde in het economische verkeer of de totale economische huurwaarde, en die staat vast. Het Hof acht dat standpunt juist, ervan uitgaande dat steeds dezelfde staffels worden gebruikt en dat zowel bij het te waarderen pand als bij de vergelijkingspanden sprake is van (min of meer) vergelijkbare verhoudingen tussen de primaire en secundaire ruimten. Dat haar object in zoverre niet vergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten is door belanghebbende niet gesteld en volgt naar het oordeel van het Hof ook niet zonder meer uit de in het taxatierapport opgenomen gegevens. Het standpunt van belanghebbende doet derhalve aan het vorenstaande oordeel van het Hof niet af.

Slotsom

Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Het hoger beroep is gegrond.

5. Kosten

Voor een veroordeling van de Ambtenaar in de proceskosten van belanghebbende acht het Hof geen termen aanwezig.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.F.C. Spek, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 21 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op