Gerechtshof Arnhem, 21-02-2012, BV7586, 11-00380

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

en het incidentele hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Harderwijk (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010, vastgesteld op € 292.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 280.000.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 6 april 2011 gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de bij beschikking vastgestelde waarde verminderd tot € 270.000.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft het incidentele hoger beroep van de Ambtenaar beantwoord.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 december 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, vergezeld van zijn echtgenote, alsmede de Ambtenaar.

1.7 Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is in het jaar 2010 eigenaar van een in 1988 gebouwde halfvrijstaande woning met een garage. De inhoud van de woning is 404 m³. De oppervlakte van het perceel bedraagt 235 m².

2.2 Belanghebbende heeft begin 2008 een nog te bouwen appartement gekocht. Na raadpleging van twee plaatselijke makelaars, heeft belanghebbende de onroerende zaak in oktober 2008 te koop gezet voor een prijs van € 279.500, teneinde een beoogd verkoopresultaat van € 265.000 à € 267.000 te realiseren. Na een verlaging van de vraagprijs tot € 265.000 in de loop van 2010 is de onroerende zaak eerst in oktober 2011 voor € 252.500 verkocht.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2009. Voorts is in geschil of de Ambtenaar heeft gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

3.2 Belanghebbende verdedigt primair, op grond van het gelijkheidsbeginsel, een waarde van € 240.000 en subsidiair een waarde van € 260.000. Voorts neemt belanghebbende het standpunt in dat de Rechtbank ten onrechte een veroordeling van de Ambtenaar in de door hem gemaakte proceskosten achterwege heeft gelaten.

3.3 De Ambtenaar verdedigt in het incidentele hoger beroep de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van € 280.000. Ter staving daarvan wijst de Ambtenaar op het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport. Ter zitting van het Hof heeft de Ambtenaar het incidentele hoger beroep ingetrokken.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 De Rechtbank heeft bij de onder 1.3 vermelde uitspraak de waarde per de waardepeildatum 1 januari 2009 van de onroerende zaak vastgesteld op € 270.000. De Ambtenaar heeft in zijn verweerschrift in hoger beroep incidenteel hoger beroep ingesteld, waarin hij de bij uitspraak op bezwaar verminderde waarde van belanghebbendes onroerende zaak van € 280.000 verdedigt. Ter onderbouwing van die waarde heeft hij verwezen naar het door hem bij de Rechtbank ingebrachte taxatierapport. Ter zitting heeft de Ambtenaar verklaard dat hij de vastgestelde waarde van belanghebbendes onroerende zaak, conform de uitspraak van de Rechtbank, inmiddels ambtshalve heeft verminderd tot € 270.000. Het incidentele hoger beroep heeft hij daarop ingetrokken. De Ambtenaar berust derhalve in de uitspraak van de Rechtbank.

4.2 Belanghebbende heeft ter voorbereiding op de verkoop de onroerende zaak in maart 2008, nog vóór de zogenoemde kredietcrisis, door twee deskundige, plaatselijk bekende, makelaars laten taxeren. Beide makelaars kwamen uit op waarden die dicht bij elkaar lagen. Makelaar A taxeerde de waarde van de onroerende zaak op € 262.000. Makelaar B kwam uit op een waarde van € 265.000 tot € 267.000. In opdracht van belanghebbende heeft Makelaar B, rekening houdend met een onderhandelingsmarge van circa 5 percent, de onroerende zaak in oktober 2008 voor een prijs van € 279.500 in de markt gezet. In 2008 en 2009 is er geen enkele belangstelling voor een bezichtiging van de onroerende zaak geweest. In de loop van 2010 heeft belanghebbende de vraagprijs van de onroerende zaak verlaagd tot € 265.000. Twee serieuze bezichtigingen in dat jaar hebben niet tot de verkoop van de onroerende zaak geleid. Belanghebbendes makelaar ging op dat moment uit van een te realiseren verkoopopbrengst tussen de € 240.000 en € 250.000. Na de invoering van de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting in juni 2011 heeft belanghebbende de onroerende zaak in oktober 2011 voor € 252.500 kunnen verkopen. Belanghebbende heeft verklaard dat in deze prijs nog roerende zaken zijn begrepen doch dat vermelding daarvan in de koopovereenkomst achterwege is gelaten om financieringsredenen van de zijde van de koper.

4.3 Gelet op de hiervoor vermelde gegevens acht het Hof aannemelijk dat de waarde van de onroerende zaak in oktober 2011 niet meer dan € 252.500 bedroeg. De stelling van de Ambtenaar dat de waarde per 1 januari 2009 € 280.000 bedroeg, impliceert dan dat de onroerende zaak tussen januari 2009 en oktober 2011 minstens € 27.500 in waarde zou zijn gedaald. Naar het oordeel van het Hof maakt de Ambtenaar niet aannemelijk dat zich, bijvoorbeeld ten gevolge van de zogenoemde kredietcrisis, een dergelijke waardedaling heeft voorgedaan.

4.4 Alsdan is aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde per de waardepeildatum 1 januari 2009 van € 260.000, aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt deze vraag bevestigend, in aanmerking genomen de, naar het oordeel van het Hof evenzeer als deskundig te beoordelen taxatie van de ter plaatse bekende makelaars die belanghebbende in de arm heeft genomen en de uiteindelijk gerealiseerde verkoopprijs die dat waardeoordeel van die makelaars, mede gelet op de, naar het oordeel van het Hof geloofwaardige, verklaring van belanghebbende omtrent de meeverkochte roerende zaken, onderbouwt. Dat de verkoop ver verwijderd is van de waardepeildatum doet daaraan naar het oordeel van het Hof onvoldoende af.

4.5 Belanghebbende beroept zich op het gelijkheidsbeginsel met het betoog dat de Ambtenaar bij de analyse van verkoopprijzen en bij de waardering stelselmatig uitgaat van te lage grondprijzen. De Ambtenaar wijst erop dat de aan de grond toegerekende waarde geen zelfstandige betekenis heeft, maar slechts een hulpmiddel vormt om de uiteindelijk vastgestelde waarde te onderbouwen. Van een fout is, aldus de Ambtenaar, dan ook geen sprake. Naar het oordeel van het Hof maakt belanghebbende niet aannemelijk dat de Ambtenaar uitgaat van te lage grondprijzen. De enkele verwijzing naar de uitgifteprijzen van bouwgrond is daartoe onvoldoende, nu het hier niet gaat om de waardering van bouwgrond, maar om de vraag op welke wijze rekening moet worden gehouden met verschillen in kaveloppervlakte tussen een te waarderen onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten.

4.6 Belanghebbende heeft, naar hij stelt, het hem door de griffie van de Rechtbank toegezonden ‘formulier proceskosten’ ingevuld en gelijktijdig met de conclusie van repliek naar de Rechtbank verzonden. Hij verzoekt het Hof de Ambtenaar alsnog te veroordelen in de door hem in verband met de behandeling van het beroep gemaakte proceskosten te vergoeden. De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard geen bezwaar te hebben tegen een veroordeling in de door belanghebbende gestelde kosten.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op 2 x € 26,80 = € 53,60 voor de kosten in eerste aanleg en 2 x € 26,80 = € 53,60 voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal op € 107,20.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 21 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op