Gerechtshof Arnhem, 28-02-2012, BV8330, 11-00293

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 1 maart 2011, nummer AWB 10/1475, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Zeewolde (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als a-straat 1 te Z (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2009, voor het kalenderjaar 2010 vastgesteld op € 373.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 15 juli 2010 de vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Zwolle-Lelystad (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 januari 2012 te Arnhem. De onderhavige zaak is gelijktijdig behandeld met de zaken met rolnummers 11/00289, 11/00290, 11/00291, en 11/00292. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende alsmede de Ambtenaar. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en daarvan afschriften overgelegd. Het Hof rekent de pleitnota tot de stukken van het geding.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een in 2008 opgeleverd appartement op de eerste verdieping van een appartementencomplex en beschikt over een eigen parkeerplaats en een berging. De inhoud van de woning bedraagt 415 m³. Het appartementencomplex maakt deel uit van de bouwfase “A” van de nieuwbouwwijk “B”. De B bestaat uit totaal vier bouwfasen. Buiten A zijn nog de bouwfasen “C”, “D” en “E” gepland. De woning is in 2006 door belanghebbende gekocht voor € 287.750 vrij op naam.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Tussen partijen is in geschil of de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 correct is vastgesteld. Verder is in geschil of de Ambtenaar belanghebbende in de gelegenheid heeft gesteld te worden gehoord zoals bedoeld in artikel 7:2 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb).

3.2 Belanghebbende beantwoordt bovenstaande vragen ontkennend en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en verlaging van vastgestelde waarde van de woning tot een bedrag van € 335.000.

3.3 De Ambtenaar beantwoordt bovenstaande vragen bevestigend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onderhavige onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zouden kunnen nemen. Daarbij geldt in dit geval als waardepeildatum 1 januari 2009.

4.2 Naar het oordeel van het Hof heeft de Rechtbank met juistheid geoordeeld dat de bewijslast voor de stelling dat de waarde van de woning niet tot een te hoog bedrag is vastgesteld op de Ambtenaar rust. Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar hierin niet geslaagd.

4.3 De Ambtenaar heeft primair gewezen op een taxatierapport van 8 september 2010 opgesteld door F. In dit rapport wordt de waarde van de woning onderbouwd met verkoopcijfers van appartementen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Hierbij wordt een waarde toegekend aan het appartement en een afzonderlijke waarde aan garages, parkeerplaatsen en (inpandige) bergingen. Vervolgens is van de appartementen een prijs per m³ berekend door de aan het appartement toegekende waarde te delen door het totaal aantal m³ van het appartement. Ter zitting heeft de Ambtenaar het taxatierapport toegelicht. De waarde per m³ van een appartement is afhankelijk van de volgende factoren: het bouwjaar (waarbij in beginsel een aftrek van 1% per 5 jaar extra ouderdom wordt gehanteerd), de ligging, uitstraling, bouwkundige kwaliteit, de staat van onderhoud en de grootte van het appartement (waarbij door het afnemend grensnut grotere appartementen in beginsel een lagere prijs per m³ hebben dan kleinere appartementen). Met de aanwezigheid van een balkon of dakterras wordt geen rekening gehouden, aangezien deze elementen – aldus de Ambtenaar – slechts een beperkte waarde vertegenwoordigen.

4.4 Het Hof is van oordeel dat het rapport de door de Ambtenaar verdedigde waarde niet aannemelijk maakt. De waarde van de woning en van de vergelijkingsobjecten wordt goeddeels bepaald door de prijs per m³. Derhalve dient, wil inzicht worden verkregen in de waardeopbouw van een appartement, enig inzicht te bestaan in de mate waarin de in 4.3 genoemde factoren de waarde per m³ beïnvloeden. Een dergelijk inzicht wordt in het rapport niet verschaft. Verder constateert het Hof dat in het rapport de uitgangspunten zoals vermeld in onderdeel 4.3 niet consequent zijn verwerkt. Zo heeft het appartement b-straat 1 dezelfde ligging, uitstraling, bouwkundige kwaliteit en staat van onderhoud als de woning (alle gewaardeerd met het cijfer 3), doch het is veel kleiner (circa 260 m³). Gelet hierop zou dit appartement volgens de uitgangspunten genoemd in onderdeel 4.3 een hogere prijs per m³ moeten hebben. De waarde per m³ (€ 778) is echter lager dan die van de woning (€ 898). Dit verschil in waarde wordt niet verklaard door het bouwjaar van de b-straat 1 (2000), hetgeen volgens dezelfde uitgangspunten zou resulteren in een waardevermindering van ten hoogste 2%. Verder is onweersproken door belanghebbende gesteld dat het vergelijkingsobject c-straat 1 een dakterras van 86 m² heeft. Het Hof acht het, gelet op algemene ervaringsregels, bijzonder onwaarschijnlijk dat een dergelijk dakterras hooguit een verwaarloosbare waarde zou vertegenwoordigen, zoals de Ambtenaar heeft gesteld en belanghebbende uitdrukkelijk heeft betwist. Omdat de waarde van dit dakterras niet is betrokken in de analyse van de prijs per m³ van het appartement c-straat 1, kan de aldus verkregen prijs per m³ van dit vergelijkingspand naar ’s Hofs oordeel niet dienen ter ondersteuning van de door de Ambtenaar verdedigde waarde van de woning. De Ambtenaar wijst verder op de verkoop van het object a-straat 2 eind 2010 voor € 359.000. Het Hof constateert dat dit transactiecijfer bijna twee jaar is verwijderd van de waardepeildatum, zodat dit transactiecijfer als referentie slechts een zeer beperkte bewijskracht heeft voor de waarde in het economische verkeer van de woning per 1 januari 2009. Verder ontbreekt een volledig overzicht van de objectkenmerken van a-straat 2, zodat een vergelijk tussen dit transactiegegeven en de woning verder wordt bemoeilijkt en aan bewijskracht verliest.

4.5 Belanghebbende heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning per waardepeildatum niet meer dan € 335.000 bedraagt. Belanghebbende heeft daarbij gewezen op een taxatierapport van G van 20 juli 2010, waarin rekening is gehouden met het feit dat de woning in 2006 voor € 287.750 vrij op naam is aangekocht en met de waardedrukkende effecten van de nieuwbouwplannen in verband met de per 1 januari 2009 nog niet gerealiseerde bouwfasen genoemd onder 2.1. Belanghebbende heeft de door haar bepleite waarde naar het oordeel van het Hof aldus niet aannemelijk gemaakt. Het Hof baseert dit oordeel onder meer op de omstandigheid dat de waarde van de woning in het rapport mede is gebaseerd op de verkoop van het object c-straat 1 per 23 juni 2010 voor een bedrag van € 287.500. Onweersproken is door de Ambtenaar echter gesteld dat deze verkoop is geschied door een curator en dat van normale marktomstandigheden geen sprake was. Dit object, dat ook door de Ambtenaar als vergelijkbaar is aangemerkt en is vermeld in het door hem overgelegde taxatierapport, is onder gebruikelijke verkoopomstandigheden op 6 mei 2008, dus dichter bij de waardepeildatum, verkocht voor € 360.000. Het Hof acht aannemelijk dat de verkoop in juni 2010 niet onder normale omstandigheden heeft plaatsgevonden. Gelet daarop en op de aanzienlijke tijd die is verstreken sedert de waardepeildatum moet die transactie buiten aanmerking worden gelaten. Ook daarom kan niet worden aangesloten bij het door belanghebbende overgelegde rapport.

4.6 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de bepleite waarde aannemelijk heeft weten te maken, zal het Hof de waarde van de woning per 1 januari 2009 in goede justitie vaststellen op € 347.000.

4.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat zij, wat de waarde van de woning betreft, er de voorkeur aan geeft dat het Hof zelf in de zaak zal voorzien en dat haar klacht omtrent het horen in de bezwaarfase verband houdt met haar verzoek om een kostenveroordeling. In haar visie had de Rechtbank moeten uitspreken dat het beroep gegrond was hetgeen zou hebben geleid tot een kostenveroordeling. Gelet op het bovenstaande oordeel omtrent de waarde van de woning kan een oordeel van het Hof over hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot het horen in de bezwaarfase voor haar niet tot een gunstiger resultaat leiden. Het Hof zal deze beroepsgrond dan ook niet behandelen.

Slotsom

Gelet op het voorgaande is het hoger beroep gegrond.

5. Proceskosten

Het Hof is van oordeel dat deze zaak en de zaken met rolnummers 11/00289, 11/00290, 11/00291 en 11/00292 samenhangen in de zin van artikel 3 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit). Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het bezwaar, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit vast op 1/5 van € 2.949 (1 punt voor het bezwaarschrift à € 218, 4 punten voor het beroepschrift, het hoger beroepschrift en het bijwonen van de zittingen bij de Rechtbank en het Hof à € 437, met wegingsfactor 1 en maal 1,5 wegens 4 of meer samenhangende zaken), derhalve op € 589,80. Met betrekking tot het taxatierapport is het Hof van oordeel dat belanghebbende deze kosten niet in redelijkheid tot dit bedrag kan hebben gemaakt gelet op het feit dat de taxatierapporten in alle 5 de samenhangende zaken grote overeenkomsten vertonen. Het Hof is van oordeel dat, gelet op deze overeenkomsten en de besparing in kosten die dit tot gevolg moet hebben gehad, slechts kosten tot een bedrag van € 490 (de gestelde kosten per rapport maal 1,5) voor alle 5 de taxatierapporten samen in redelijkheid zijn gemaakt. Belanghebbende heeft recht op 1/5 deel daarvan, te weten € 98. De totale vergoeding voor de kosten in bezwaar, beroep en hoger beroep voor belanghebbende bedraagt derhalve € 687,80.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. S.C.W. Douma, in tegenwoordigheid van mr. N. ten Broek als griffier.

De beslissing is op 28 februari 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N. ten Broek) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 februari 2012