Gerechtshof Arnhem, 06-03-2012, BV9120, 11-00304

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 februari 2011, nummer SBR 10/1874, in het geding tussen belanghebbende

en

de heffingsambtenaar van de gemeente IJsselstein (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2008 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak) per waardepeildatum 1 januari 2007 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2008 vastgesteld op € 642.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) vanwege het genot van de onroerende zaak krachtens eigendom vastgesteld op € 581,12.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 28 april 2010, de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam. Het gerechtshof te Amsterdam heeft de zaak op de voet van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht verwezen naar het gerechtshof te Arnhem (hierna: het Hof).

1.5 Tot de stukken van het geding behoren voorts de aanvulling van het beroepschrift van 1 september 2011, het verweerschrift van de Ambtenaar, alle stukken die nadien door partijen in hoger beroep zijn overgelegd, alsmede het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 december 2011 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

1.8 Na het sluiten van het onderzoek ter zitting heeft het Hof een op 14 december 2011 gedagtekende brief van belanghebbende ontvangen. In deze brief maakt belanghebbende aanvullende opmerkingen naar aanleiding van de gehouden zitting. Het Hof vindt in de inhoud van deze brief geen aanleiding de behandeling van de zaak te heropenen. Een afschrift van de brief is aan deze uitspraak gehecht.

2. De vaststaande feiten

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. Deze zaak betreft een omstreeks 1975 gebouwde buiten de bebouwde kom van Z gelegen eengezinswoning met garage. De garage is gebouwd tegen een aangrenzend bedrijfspand. De woning (zonder garage) heeft een inhoud van 675 m3 en was op de peildatum niet aangesloten op het riool of aardgasvoorziening. De onder en bij de woning gelegen grond, in eigendom bij belanghebbende, beloopt in totaal 2911 m2. Aanvankelijk bezat belanghebbende onder en om de woning 1875 m2 grond. In 2004 heeft hij een achter zijn perceel gelegen - daarvan door een sloot gescheiden - stuk grond van 1036 m2 erbij gekocht voor € 20.400 (hierna: de achterliggende grond). Deze grond heeft een agrarische bestemming.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is a) of de in 2004 bijgekochte grond terecht tot de onroerende zaak is gerekend en b) of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak per de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld.

3.2 Belanghebbende beantwoordt deze vragen ontkennend.

3.3 De Ambtenaar beantwoordt deze vragen bevestigend.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vaststelling van de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum op € 530.550.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Belanghebbende heeft met betrekking tot de achterliggende grond aangevoerd dat de Ambtenaar deze ten onrechte betrekt bij de te waarderen onroerende zaak. Belanghebbende wijst er op dat er een sloot ligt tussen het woonperceel van 1875 m2 en die grond. De achterliggende grond heeft bovendien een eigen uitgang. Samenvoeging van deze grond met de bij de woning behorende grond ligt volgens belanghebbende niet voor de hand.

4.2 De Ambtenaar stelt zich op het standpunt dat de achterliggende grond behoort tot de onroerende zaak.

4.3 Art. 16 Wet WOZ bepaalt dat een samenstel van twee of meer eigendommen die bij dezelfde belastingplichtige in gebruik zijn en die, naar de omstandigheden beoordeeld, bij elkaar horen, als één onroerende zaak worden aangemerkt. In dit geval is sprake van twee aan elkaar grenzende percelen grond, waarvan belanghebbende eigenaar is. De achterliggende grond van 1036 m2 is niet bebouwd en niet anders bij belanghebbende in gebruik dan als weiland. Onder deze omstandigheden behoren beide percelen tot dezelfde onroerende zaak. Dat tussen de percelen een sloot ligt en de bestemming van de achterliggende grond agrarisch is, doet daaraan niet af.

4.4 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum en toestandsdatum 1 januari 2007. De waardebepaling naar een eerdere peildatum speelt daarbij geen doorslaggevende rol.

4.5 Van belanghebbendes woning met garage en ondergrond is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.

4.6 Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.1 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van de zogenoemde vergelijkingsmethode.

4.7. Gelet op de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, rust op de Ambtenaar de last aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 642.000 niet te hoog is. Daartoe verwijst de Ambtenaar naar een taxatierapport van 24 september 2010 waarin de waarde van de onroerende zaak, inclusief de in 2004 bijgekochte grond, per 1 januari 2007 is getaxeerd op € 642.000. In het taxatierapport zijn de gegevens van vier vergelijkingsobjecten opgenomen. Bij alle aspecten van kwaliteit en uitstraling alsmede de onderhoudstoestand van de onroerende zaak vermeldt het rapport ‘goed’.

De waarde is in het taxatierapport als volgt gespecificeerd:

Blijkens de tot het taxatierapport behorende “Specificatie grondwaarde obv bestemming”, waarvan de Ambtenaar ter zitting van het Hof een gecorrigeerde versie heeft overgelegd, is de kavel als volgt gewaardeerd:

De aftrek van 10 percent is in aanmerking genomen in aansluiting op een uitspraak van 30 juli 2008 van het gerechtshof te Amsterdam in de procedure inzake de WOZ-waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2003, waarbij dat hof tot die aftrek heeft besloten gelet op de door belanghebbende in die procedure gestelde gebreken en tekortkomingen, en het ontbreken van nutsvoorzieningen.

4.10 De Ambtenaar heeft gesteld dat geen bodemvervuiling of aanwezigheid van asbest is geconstateerd en dat belanghebbende dat ook niet aannemelijk heeft gemaakt. De Ambtenaar stelt zich verder op het standpunt dat de achterliggende grond, gezien de aankoopprijs daarvan in 2004 en gezien de verkoopprijs van een woning met een gelijksoortige bestemming, niet te hoog is gewaardeerd.

4.11 De Ambtenaar heeft eerst ter zitting van het Hof de staffel van grondprijzen genoemd die per 1 januari 2005 voor woningen in het buitengebied van Z werden gehanteerd. In het verleden heeft de gemeente die prijzen niet verstrekt omdat dit, aldus de Ambtenaar, alleen maar tot meer vragen zou leiden.

4.14 Het vorenstaande overziende geeft het Hof aanleiding de waarde per 1 januari 2007 van de onroerende zaak van belanghebbende in goede justitie te bepalen, waarbij het Hof acht slaat op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd. Het Hof stelt die waarde op € 600.000.

slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende gegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten nu om vergoeding daarvan niet is verzocht.

6. Beslissing

Het Gerechtshof

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.B.H. Röben, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 6 maart 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Bij afwezigheid van de voorzitter is deze uitspraak mede ondertekend door mr. Kooijmans.

(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op