Gerechtshof Arnhem, 03-04-2012, BW2242, 11/00534

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van Belastingsamenwerking Rivierenland (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010, vastgesteld op € 497.000.

1.2 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Arnhem (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 28 juni 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 februari 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1 te Z (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1992 gebouwde geschakelde woning met inpandige garage. De woning heeft een inhoud van 493 m3, het perceel heeft een oppervlakte van 380 m2.

2.2 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2009 vastgesteld op € 497.000, welke waarde na bezwaar is gehandhaafd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 447.000.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2009.

4.3 Bij de waardering van belanghebbendes onroerende zaak is de Ambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 van € 800, zijnde het – naar boven afgeronde – gemiddelde van de m3-prijzen van de referentieobjecten. De grondprijs is berekend conform de voor de gehele wijk van toepassing zijnde grondstaffel. Tussen partijen is niet in geschil dat de referentieobjecten aan de B-straat - afgezien van verschillen in perceelsoppervlakte - identiek zijn aan belanghebbendes onroerende zaak, dat de referentieobjecten aan de A-straat een ander type woning betreffen en dat de ligging aan de A-straat beter is dan aan de B-straat.

4.5 Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 447.000 evenmin aannemelijk gemaakt. Het door hem ter onderbouwing van zijn standpunt overgelegde taxatierapport van makelaar C te Q houdt weliswaar rekening met inpandige omstandigheden, maar de in dat rapport genoemde referentieobjecten zijn, afgezien van de ook in het taxatierapport van de Ambtenaar genoemde objecten B-straat 2 en A-straat 5, minder goed vergelijkbaar of bruikbaar. Het referentieobject B-straat 3 is verkocht op een te ver van de peildatum gelegen tijdstip om als onderbouwing van de getaxeerde waarde te kunnen dienen, terwijl de objecten aan de C-straat en de D-straat qua inhoud en oppervlakte zodanig verschillen van belanghebbendes onroerende zaak dat de verkoopcijfers van die objecten te weinig licht werpen op de waarde van belanghebbendes onroerende zaak. Voorts wordt in dat taxatierapport het verschil in ligging tussen belanghebbendes onroerende zaak en het object B-straat 2 niet onderkend noch wordt daarin onderbouwd in hoeverre rekening is gehouden met verschillen in ligging tussen de onroerende zaak en de overige referentieobjecten.

4.6 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 472.000.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van het door makelaar C te Q in rekening gebrachte bedrag van € 119 ter zake van het opstellen van een taxatierapport voor de onroerende zaak. De Ambtenaar heeft geen bezwaar gemaakt tegen deze kosten.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 173, te weten € 119 voor het deskundigenrapport en € 54 aan reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en van het Hof.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P.L.M. van Gorkom in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 3 april 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op