Gerechtshof Arnhem, 26-06-2012, BX0549, 11-00576

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), voor het jaar 2006 en per waardepeildatum 1 januari 2003, vastgesteld op € 960.072.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 20 december 2007 de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 30 juni 2010 (onder zaaknummer SBR 09/1873) gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de Ambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak op bezwaar te doen.

1.4 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 12 augustus 2010 de eerder vastgestelde waarde verminderd tot € 844.318.

1.5 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 juni 2011 (onder zaaknummer SBR 10/3127) ongegrond verklaard.

1.6 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.

1.7 Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof).

1.8 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.9 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en A, als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede B namens de Ambtenaar, bijgestaan door C (taxateur).

1.10 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.2 In de onder 1.5 genoemde procedure bij de Rechtbank heeft de Ambtenaar een bij de onder 1.4 genoemde uitspraak op bezwaar behorende taxatiematrix overgelegd. De taxateur heeft zijn bevindingen opgenomen in de taxatiematrix. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met de genoemde aftrek van € 361.851, getaxeerd op € 844.318. De in deze matrix genoemde vergelijkingsobjecten is geen vervuiling geconstateerd, Het betreft de objecten b-straat 1 (een vrijstaande woning met een inhoud van 665 m³ inhoud, een aangebouwde garage met een inhoud van 80 m³ en een kavel van 535 m²) welk object op 7 maart 2003 is verkocht voor € 766.426, c-straat 1 (een vrijstaande woning inclusief inpandige garage met een totale inhoud van 1.300 m³ en een kavel inclusief zwembad van 952 m²) welk object op 3 december 2002 is verkocht voor € 945.000 en d-straat 1 (een vrijstaande woning met een inhoud van 525 m³ met een aangebouwde garage en vrijstaande berging en een totale oppervlakte van de kavel van 5.460 m² dat voor 560 m² uit water bestaat), welk object op 27 juni 2003 is verkocht voor € 1.077.728.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Partijen houdt verdeeld, of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per 1 januari 2003 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend. Daarbij is mede in geschil of belanghebbendes object juist is afgebakend.

3.2 Belanghebbende neemt het standpunt in dat de onroerende zaak als gevolg van de bodemverontreiniging van zijn percelen die zijn gelegen in en aan het genoemde gebied “R” een waarde heeft van € 0.

3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de onder 1.5 genoemde uitspraak van Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 0.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de onder 1.5 genoemde uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.2 Belanghebbende is mede eigenaar van het perceel a04. Hij betwist dat dit perceel tot de te waarderen onroerende zaak moet worden gerekend. Met betrekking tot dit perceel heeft hij onweersproken gesteld dat de bewoners van e-straat 1, 2 en 3 het zakelijk gebruik daarvan hebben. Deze personen maken gebruik van dat perceel om met hun vaartuigen de rivier D te bereiken. Hijzelf maakt geen gebruik van dat perceel. De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij met betrekking tot de objectafbakening uitsluitend in aanmerking heeft genomen dat belanghebbende (mede) eigenaar van het perceel met het nummer a04 is. Voorts wijst hij er op dat dit perceel op € 0 is gewaardeerd.

4.3 Gelet op het vorenvermelde en de omstandigheid dat het voormelde perceel, blijkens de door belanghebbende overgelegde stukken, grenst aan de achterzijde van de drie naburige percelen van de zakelijke gebruikers, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak van een onjuiste objectafbakening in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is uitgegaan. Nu aan dit perceel bij de vaststelling van de beschikking geen waarde is toegekend is dit niet van invloed op de vastgestelde waarde.

4.4 Bij te ruime objectafbakening dient de afbakening door het Hof te worden aangepast. Die aanpassing dient zodanig te zijn dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. In dit geval houdt zulks in dat het perceel met het nummer a04 bij de waardering van de onroerende zaak buiten aanmerking moet blijven. Hetgeen het Hof hierna overweegt heeft slechts betrekking op de opnieuw afgebakende onroerende zaak.

4.5 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2003.

4.6 Belanghebbende woont in de opstal met een inhoud van 696 m³. Gelet op het totaalbeeld dat van de onroerende zaak uit de stukken naar voren komt, is het Hof van oordeel dat dit object belanghebbende tot woning dient. De onroerende zaak beschikt ook over de daarvoor noodzakelijke keuken, slaapkamers en sanitaire ruimten. Het Hof acht aannemelijk dat de onroerende zaak (tevens) met het oog op die functie in stand wordt gehouden. De omstandigheid dat de onroerende zaak voor een groot deel als expositieruimte van een schilderijencollectie fungeert en ook naar die functie mede is ingedeeld en ingericht, maakt dat niet anders. Alsdan gaat belanghebbendes vergelijking met het Nieuwe Kerk arrest van de Hoge Raad van 5 juni 1998, nr. 30 314, LJN AA1799, ter zake van een – door belanghebbende bepleite – waardebepaling van een niet-woning met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde, niet op.

4.7 Met betrekking tot belanghebbendes standpunt dat objecten met percelen in het gebied “R” onverkoopbaar zijn, heeft de Ambtenaar onweersproken verklaard dat de woning aan de f-straat 1 te S met percelen in het gebied “R” in 2006 is verkocht voor € 900.000. Gelet op de transactiedatum en het ontbreken van overige gegevens biedt deze verkoopprijs weliswaar onvoldoende steun voor de gezochte waarde, doch die transactie kan wel enig licht werpen op het waardeniveau en de verkoopbaarheid van onroerende zaken als de onderhavige.

4.8 Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.5 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.9 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2003 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.10 De Ambtenaar verwijst in dit verband naar de in onderdeel 2.4 van deze uitspraak genoemde taxatiematrix, waarin op basis van de daarin vermelde gegevens van – in de ogen van de taxateur met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbare – objecten wordt geconcludeerd tot een waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2003 van € 844.318. Bij de waardevaststelling van de onroerende zaak heeft hij het perceel a03 in verband met de verontreiniging van het water op € 0 gewaardeerd. In de genoemde waarde is een waardevermindering van € 361.851 als gevolg van de bodemverontreiniging verdisconteerd.

4.11 Met de taxatiematrix heeft de Ambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak, zonder rekening te houden met de verontreiniging van de percelen grond (de percelen a01 en a02), per waardepeildatum 1 januari 2003 van € 1.206.169 niet te hoog is. Het Hof neemt daarbij in aanmerking dat met name het niet al te ver van de peildatum verkochte object d-straat 1 – welk object naar het oordeel van het Hof wat ligging en grootte van de kavel betreft (exclusief het aantal m² dat uit water bestaat) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak – steun biedt aan de genoemde waarde. Het Hof acht aannemelijk dat de Ambtenaar, gelet op de transactieprijs van d-straat 1, bij het bepalen van de genoemde waarde van de onroerende zaak in voldoende mate rekening heeft gehouden met het verschil in inhoud van de opstal tussen beide objecten.

4.12 De omvang van de vervuiling in het gebied “R” en de noodzaak van sanering is tot op heden nog niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan in hoeverre de aangrenzende gebieden eveneens zijn verontreinigd. Tussen partijen is niet in geschil dat de verontreiniging van het gebied “R” ook een waardedrukkend effect heeft op de aan dat gebied grenzende percelen van de onroerende zaak. Tot op heden is evenmin duidelijk of en in hoeverre de eigenaar van de onroerende zaak aansprakelijk zal worden gehouden voor de bodemverontreiniging. De Ambtenaar heeft bij de bepaling van de WOZ-waarde, naast een rompslompforfait, ook rekening gehouden met de mogelijkheid van ten laste van belanghebbende komende saneringskosten met betrekking tot het perceel dat is gelegen in het vervuilde gebied “R”. Het Hof is van oordeel dat de Ambtenaar door het perceel a03 op nihil te waarderen en een aftrek van 30 percent (€ 361.581) op de onder 4.12 genoemde waarde toe te passen, in voldoende mate rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de tot op heden bekende gegevens ter zake van de bodemverontreiniging van de onroerende zaak.

4.13 De Ambtenaar maakt met de taxatiematrix alsmede met hetgeen hij overigens heeft aangevoerd aannemelijk dat de door hem verdedigde waarde van € 844.318 niet te hoog is. Hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd is van onvoldoende gewicht om te concluderen tot een lagere waarde.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep ongegrond.

5. Kosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 26 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 juni 2012