Gerechtshof Arnhem, 26-06-2012, BX0550, 11-00575

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Stichtse Vecht (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009, vastgesteld op € 1.100.000.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2010 de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 januari 2011 (onder zaaknummer SBR 10/2296) gegrond verklaard, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigd en de Ambtenaar opgedragen opnieuw uitspraak op bezwaar te doen.

1.4 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 14 februari 2011 de bij beschikking vastgestelde waarde gehandhaafd.

1.5 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 29 juni 2011 (onder zaaknummer SBR 11/845) ongegrond verklaard.

1.6 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Gerechtshof Amsterdam.

1.7 Het Gerechtshof Amsterdam heeft het beroepschrift, met toepassing van artikel 8:13 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) ter verdere behandeling verwezen naar het Gerechtshof Arnhem (hierna: het Hof).

1.8 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.9 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 maart 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en A als zijn gemachtigde, alsmede B namens de Ambtenaar, bijgestaan door C (taxateur).

1.10 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.2 In de onder 1.5 genoemde procedure bij de Rechtbank heeft de Ambtenaar bij het verweerschrift een taxatiematrix met een beschrijving, een tekening en foto’s van de daarin vermelde vergelijkingsobjecten overgelegd. De taxateur heeft zijn bevindingen opgenomen in de taxatiematrix. Daarbij heeft de taxateur de waarde van de onroerende zaak, rekening houdend met de genoemde aftrek van € 306.982, getaxeerd op € 1.227.928. Bij de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten is geen milieuvervuiling geconstateerd. Het betreft de objecten b-straat 1 (een vrijstaande bungalow met een inhoud van 600 m³, vrijstaande garage met een inhoud van 200 m³, een overdekt zwembad met een inhoud van 125 m³ en een kavel van 3.420 m² welk object op 29 april 2008 is verkocht voor € 1.605.000), c-straat 1 (een vrijstaande woning met een inhoud van 450 m³, twee bergingen/schuren met een inhoud van 150 m³ en 50 m³ op een kavel van 9.080 m² die voor 3.080 m² uit water bestaat, welk object op 23 juni 2008 is verkocht voor € 1.465.000) en d-straat 1 (een vrijstaande woning met een souterrain (inclusief garage) met een inhoud van 535 m³ respectievelijk 300 m³ en een zwembad, op een kavel van 1.795 m² die voor 145 m² uit water bestaat, welk object op 10 oktober 2008 is verkocht voor € 930.000).

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 Partijen houdt verdeeld, of de Ambtenaar de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ per 1 januari 2009 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend en de Ambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of belanghebbendes object juist is afgebakend en of de uitspraak op bezwaar van 14 februari 2011 door de bevoegde Ambtenaar is gedaan.

3.2 Belanghebbende neemt het standpunt in dat de onroerende zaak als gevolg van de bodemverontreiniging van zijn percelen die zijn gelegen in het genoemde gebied “R” een waarde heeft van € 0. Hij betoogt dat de bodemverontreiniging kort nadat hij de onroerende zaak in 2004 te koop had aangeboden voor een prijs van € 2.600.000, bekend is gemaakt, waardoor een aspirant koper afhaakte. Sindsdien is de onroerende zaak, mede door toedoen van de gemeente, die met betrekking tot mogelijke saneringskosten geen kwijting wil geven, onverkoopbaar. Naar hij stelt, hebben de ter zake deskundigen D, medewerker van de afdeling Bodem en Water van de Provincie Utrecht, en E, medewerker van F BV, verklaard dat zijn onroerende zaak onverkoopbaar is.

3.3 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de onder 1.5 genoemde uitspraak van Rechtbank en die van de Ambtenaar en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot € 0.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de onder 1.5 genoemde uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Per 1 januari 2011 is de gemeente Maarssen opgegaan in de gemeente Stichtse Veld. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de op 14 februari 2011 gedagtekende uitspraak op bewaar onbevoegdelijk is gedaan, nu in de op briefpapier van de gemeente Stichtse Vecht gestelde uitspraak is vermeld dat de uitspraak is gedaan door de heffingsambtenaar van de gemeente Maarssen. De Ambtenaar heeft gesteld dat de uitspraak door hem is gedaan. Voor zover zulks niet is op te maken uit de uitspraak op bezwaar heeft de bevoegde ambtenaar daarmee, naar ’s Hofs oordeel, de uitspraak in ieder geval bekrachtigd. Mits de inhoud van de uitspraak op bezwaar de rechterlijke toets kan doorstaan, rechtvaardigt dit een en ander om de rechtsgevolgen van de onbevoegd gedane uitspraak na vernietiging daarvan in stand te laten met toepassing van artikel 8:72, lid 3, van de Algemene wet bestuursrecht.

4.3 Belanghebbende is mede eigenaar van het perceel a04. Hij betwist dat dit perceel tot de te waarderen onroerende zaak moet worden gerekend. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de bewoners van e-straat 1, 2 en 3 het zakelijk gebruik van genoemd perceel hebben. Deze personen maken gebruik van dat perceel om zich met hun vaartuigen toegang te verschaffen tot de rivier G. Hij zelf maakt geen gebruik van het perceel. De Ambtenaar heeft ter zitting verklaard dat hij met betrekking tot de objectafbakening uitsluitend in aanmerking heeft genomen dat belanghebbende (mede) eigenaar van het perceel met het nummer a04 is. Voorts wijst hij er op dat dit perceel op € 0 is gewaardeerd.

4.4 Gelet op het vorenvermelde en de omstandigheid dat het perceel a04, blijkens de door belanghebbende overgelegde stukken, grenst aan de achterzijde van de drie naburige percelen van de zakelijk gebruikers, is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak van een onjuiste objectafbakening in de zin van artikel 16 van de Wet WOZ is uitgegaan. Nu aan dit perceel bij de vaststelling van de beschikking geen waarde is toegekend is dit niet van invloed op de vastgestelde waarde.

4.5 Bij te ruime objectafbakening dient de afbakening door het Hof te worden aangepast. Die aanpassing dient zodanig te zijn dat de beschikking nog slechts betrekking heeft op een, op de juiste wijze afgebakende, onroerende zaak. In dit geval houdt zulks in dat het perceel met het nummer a04 bij de waardering van de onroerende zaak buiten aanmerking moet blijven. Hetgeen het Hof hierna overweegt heeft slechts betrekking op de opnieuw afgebakende onroerende zaak.

4.6 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan deze onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 3, blz. 44). In het onderhavige geval geldt daarbij als waardepeildatum 1 januari 2009.

4.7 Belanghebbende woont in de opstal die een inhoud van 696 m³ heeft. Gelet op het totaalbeeld dat van de onroerende zaak uit de stukken naar voren komt, is het Hof van oordeel dat dit object belanghebbende tot woning dient. De onroerende zaak beschikt ook over de daarvoor noodzakelijke keuken, slaapkamers en sanitaire ruimten. Het Hof acht aannemelijk dat de onroerende zaak (tevens) met het oog op die functie in stand wordt gehouden. De omstandigheid dat de onroerende zaak voor een groot deel als expositieruimte van een schilderijencollectie fungeert en ook naar die functie mede is ingedeeld en ingericht, maakt dat niet anders. Alsdan gaat belanghebbendes vergelijking met het zogenoemde Nieuwe Kerkarrest (Hoge Raad 5 juni 1998, nr. 30 314, LJN AA1799), ter zake van een – door belanghebbende bepleite – waardebepaling van een niet-woning met behulp van de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde, niet op.

4.8 Met betrekking tot belanghebbendes standpunt dat objecten met percelen in het gebied “R” onverkoopbaar zijn, heeft de Ambtenaar onweersproken verklaard dat de woning aan de f-straat 1 te S met percelen in het gebied “R” in 2006 is verkocht voor € 900.000. Gelet op de transactiedatum en het ontbreken van overige gegevens biedt deze verkoopprijs weliswaar onvoldoende steun voor de gezochte waarde, doch die transactie kan wel enig licht werpen op het waardeniveau en de verkoopbaarheid van onroerende zaken als de onderhavige.

4.9 Volgens artikel 4, lid 1, onderdeel a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de waarde, bedoeld in de hiervóór in overweging 4.5 genoemde wetsbepaling, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.

4.10 Op de Ambtenaar rust – bij betwisting – de last aannemelijk te maken dat de waarde per 1 januari 2009 niet hoger is vastgesteld dan de in artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ bedoelde waarde in het economische verkeer per genoemde datum.

4.11 De Ambtenaar verwijst in dit verband naar de in onderdeel 2.4 van deze uitspraak genoemde taxatiematrix, waarin op basis van de daarin en daarbij vermelde gegevens van – in de ogen van de taxateur met de onroerende zaak van belanghebbende vergelijkbare – objecten wordt geconcludeerd tot een WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2009 van € 1.100.000. Bij de waardevaststelling van de onroerende zaak heeft hij het perceel a03 in verband met de verontreiniging van het water op € 0 gewaardeerd. In de genoemde waarde is een waardevermindering van € 306.000 als gevolg van de bodemverontreiniging verdisconteerd.

4.12 Naar het oordeel van het Hof is de Ambtenaar met de matrix en bijbehorende gegevens niet erin geslaagd de vastgestelde waarde van € 1.100.000 aannemelijk te maken. De matrix biedt niet het nodige inzicht in de wijze waarop alle daarvoor in aanmerking komende gegevens, met name die van de gehanteerde vergelijkingsobjecten, met elkaar zijn vergeleken en hebben geresulteerd in een waarde van € 1.100.000. De taxateur heeft ter zitting dat inzicht evenmin verschaft. Hij heeft ter zitting verklaard dat hij de m³-prijzen van de vergelijkingspanden, die naar het oordeel van het Hof wat type, uitstraling en inrichting betreft in aanzienlijke mate van de onroerende zaak verschillen, heeft bepaald aan de hand van een “bouwboekje”. Hij heeft niet duidelijk gemaakt hoe de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten en de prijzen per m³ zich verhouden tot de vastgestelde waarde van de onroerende zaak. De taxateur heeft ter zitting evenmin de bij de waardebepaling toegepaste liggingscomponent kunnen toelichten.

4.13 De omvang van de vervuiling in het gebied “R” en de noodzaak van sanering is tot op heden nog niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan in hoeverre de aangrenzende gebieden eveneens zijn verontreinigd. Tussen partijen is niet in geschil dat de verontreiniging van het gebied “R” een waardedrukkend effect heeft op de waarde van de delen van de onroerende zaak die aan dat gebied grenzen. Tot op heden is evenmin duidelijk of en in hoeverre de eigenaar van de onroerende zaak aansprakelijk zal worden gehouden voor de bodemverontreiniging. De Ambtenaar heeft bij de bepaling van de WOZ-waarde, naast een rompslompforfait, ook rekening gehouden met de mogelijkheid van ten laste van belanghebbende komende saneringskosten met betrekking tot het perceel dat is gelegen in het vervuilde gebied “R”.

4.14 De Ambtenaar heeft in het verweerschrift gesteld dat hij bij de bepaling van de WOZ-waarde, ter zake van het waardedrukkende effect van de bodemverontreiniging – gelijk hij heeft gedaan bij de bepaling van de WOZ-waarde voor het jaar 2006 – een waardedruk van 30 percent in aanmerking heeft genomen. In de genoemde taxatiematrix is echter niet een aftrek van 30 percent, te weten € 368.378 (afgerond), doch slecht een aftrek van € 306.982 in aanmerking genomen. Ter zitting heeft de taxateur niet duidelijk kunnen maken waarom hij in de matrix een lager bedrag in aanmerking heeft genomen.

4.15 Gelet op het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Ambtenaar met de taxatiematrix, de bijbehorende gegevens en de daarop gegeven toelichting niet erin is geslaagd de vastgestelde waarde van € 1.100.000 aannemelijk te maken.

4.16 De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

4.17 Belanghebbende heeft geen taxatierapport of andere gegevens van gelijk gewicht die de door hem verdedigde waarde ondersteunen, overgelegd. De enkele stelling dat de twee onder 3.2 genoemde deskundigen hebben verklaard dat de onroerende zaak onverkoopbaar is, is daartoe niet voldoende. De vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde per peildatum 1 januari 2009 van nihil aannemelijk heeft gemaakt, beantwoordt het Hof eveneens ontkennend.

4.18 Nu de Ambtenaar noch belanghebbende de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Het Hof neemt daarbij mede in aanmerking dat belanghebbende, voordat de bodemverontreiniging bekend was gemaakt, zijn onroerende zaak in 2004 te koop heeft aangeboden voor een prijs van € 2.600.000.

4.19 Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van het object per 1 januari 2009 in goede justitie vast op € 1.100.000.

4.20 Gelet op het overwogene onder 4.1 zal het Hof doen wat de rechtbank had behoren te doen, de uitspraak van de Ambtenaar vernietigen en bepalen dat de rechtsgevolgen van de uitspraak van de Ambtenaar in stand blijven. In zoverre is het hoger beroep gegrond.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874 voor de kosten in eerste aanleg, € 874 voor de kosten in hoger beroep en € 60 voor belanghebbendes reis- en verblijfkosten, ofwel in totaal op € 1.808. Het Hof is voor beide procedures uitgegaan van twee punten voor proceshandelingen en een wegingsfactor 1.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.L.M. Egberts als griffier.

De beslissing is op 26 juni 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.L.M. Egberts) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 26 juni 2012