Gerechtshof Arnhem, 03-07-2012, BX4972, 11-00758

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Utrechtse Heuvelrug (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2009 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2010 vastgesteld op € 1.621.000. Tegelijk met deze beschikking is voorts de aanslag onroerende-zaakbelasting (OZB) voor zover het betreft het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 1.632,35 en voor zover het betreft het eigenaarsgedeelte op € 1.937,10.

1.2 Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de Ambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 10 oktober 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft, alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 mei 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord namens belanghebbende haar directeur bijgestaan door haar gemachtigden en Ambtenaar, bijgestaan door taxateur A.

1.7 De gemachtigde van belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

1.8 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 De onroerende zaak, plaatselijk bekend als B, is een rijksmonument, gebouwd in 1754 met een bruto oppervlakte van 810 m2 horecaruimte en 180 m2 opslagruimte en gelegen op een kavel van 27.795 m2. De onroerende zaak is in 2000 aan belanghebbende overgedragen en is nadien ingrijpend gerestaureerd. Belanghebbende verhuurt ruimtes in de onroerende zaak voor zakelijke evenementen, culturele bijeenkomsten en trouwerijen.

2.2 Belanghebbende zet zich in voor het behoud van architectonisch of historisch belangrijke gebouwen en hun interieurs als deel van het Nederlandse erfgoed en beoogt niet het maken van winst.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2009.

3.2 Belanghebbende stelt primair dat de waarde op de waardepeildatum nihil bedraagt, subsidiair dat de waarde op die datum moet worden vastgesteld op vijf maal de bruto huuropbrengst en meer subsidiair dat de waarde door het Hof in goede justitie op een marktconforme waarde moet worden vastgesteld.

3.3 De Ambtenaar stelt dat de waarde op de waardepeildatum bij beschikking niet te hoog is vastgesteld.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.5 Belanghebbende concludeert primair tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar en tot vernietiging van de bestreden beschikking.

3.6 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft naar de bedoeling van de wetgever als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak heeft de Ambtenaar zich bediend van de methode van kapitalisatie van de huurwaarde. Toepassing van de bedoelde methode brengt mee dat de huurwaarde van de onroerende zaak op 1 januari 2009 moet worden vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Het geschil betreft zowel de hoogte van de voor de onroerende zaak in aanmerking te nemen huurwaarde als de te hanteren kapitalisatiefactor.

4.3 Op de heffingsambtenaar rust de last om de juistheid van de door hem in aanmerking genomen huurwaarde en kapitalisatiefactor aannemelijk te maken. Daartoe heeft hij in hoger beroep overgelegd een taxatierapport van 7 februari 2012 van A en een – ten opzichte van de versie die in eerste aanleg is overgelegd – aangepaste waardematrix, welke bij het taxatierapport behoort. In deze waardematrix zijn ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak de gegevens van een drietal verhuurde referentiepanden opgenomen, waarvan de taxateur ter zitting van het Hof onweersproken heeft verklaard dat de aldaar gehanteerde huurwaarden zijn gebaseerd op de daadwerkelijk ten aanzien van de opgevoerde referentiepanden gerealiseerde huren.

4.4 De Ambtenaar is, naar het oordeel van het Hof, niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Weliswaar heeft de Ambtenaar in hoger beroep een aangepaste matrix overgelegd waarin de daadwerkelijk gerealiseerde huren van de opgevoerde referentiepanden zijn opgenomen, maar deze referentiepanden verschillen qua bestemming (100 percent verhuurde kantoorpanden) zo zeer van de onroerende zaak dat zij daarmee onvoldoende vergelijkbaar zijn. Bovendien heeft de Ambtenaar de door hem gehanteerde kapitalisatiefactor niet, althans onvoldoende, onderbouwd. Hij heeft immers slechts de getaxeerde waarden van de opgevoerde referentiepanden gedeeld door de vorenbedoelde met de – met de onroerende zaak onvergelijkbare – referentiepanden gerealiseerde huren. Daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten zijn door de Ambtenaar niet overgelegd.

4.5 Ook de stelling van de Ambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak ten minste kan worden gesteld op € 1.769.765, zijnde de prijs die de gemeente Utrechtse Heuvelrug zou moeten betalen voor de aankoop van de onroerende zaak op grond van het bepaalde in de akte van overdracht van de onroerende zaak van 31 augustus 2000, maakt hij niet aannemelijk. Immers, in de bedoelde akte is dienaangaande bepaald: “Ingeval van voorgenomen vervreemding, als gevolg van ontbinding van koper of om welke andere reden dan ook, wordt het verkochte in de zin van een voorkeursrecht aan verkoper ten verkoop aangeboden voor een symbolisch bedrag, verhoogd met de door koper sedert heden gedane investeringen en onder nader in overleg vast te stellen voorwaarden.”. Tegenover de gemotiveerde betwisting van belanghebbende dat onder “investeringen” in de zin van de bedoelde akte niet tevens de kosten van het reguliere onderhoud kunnen worden begrepen, maakt de Ambtenaar het tegendeel daarvan, naar het oordeel van het Hof, niet aannemelijk.

4.6 Belanghebbende heeft in hoger beroep betoogd dat moet worden aangesloten bij de (gemiddelde) daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde van de onroerend zaak zelf, te weten € 84.000 en bepleit voorts primair een kapitalisatiefactor van nihil en, subsidair, van 5. Met hetgeen belanghebbende naar voren heeft gebracht heeft zij, naar het oordeel van het Hof, de door haar bepleite waarde eveneens niet aannemelijk gemaakt.

4.7 Gelet op hetgeen partijen ter zitting hebben gesteld, begrijpt het Hof het standpunt van partijen aldus dat zij beide respectievelijk subsidiair dan wel nog meer subsidiair van mening zijn dat de waarde van de onroerende zaak overeenkomstig de hiervoor – onder 4.5 – aangehaalde bepaling in de vorenbedoelde akte van overdracht moet worden gesteld op de renovatiekosten van € 1.177.765. Het Hof ziet geen reden partijen in dit standpunt niet te volgen.

4.8 Het Hof stelt de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2009 vast op € 1.177.765.

Slotsom

Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

5. Kosten

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 874 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde van € 437 per punt en een factor 1) voor de kosten in eerste aanleg en op € 874 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 437 en een factor 1) voor de kosten in hoger beroep, ofwel in totaal € 1.748.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. P. van der Wal, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. C.M. Ettema, in tegenwoordigheid van drs. S. Darwinkel als griffier.

De beslissing is op 3 juli 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(S. Darwinkel) (P. van der Wal)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 3 juli 2012.