Gerechtshof Arnhem, 18-09-2012, BX8222, 12-00041

Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

de heffingsambtenaar van de gemeente Rhenen (hierna: de Ambtenaar).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak A-straat 1 te Z, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2011, vastgesteld op € 575.000.

1.2 De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd.

1.3 Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 23 december 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De Ambtenaar heeft op 9 augustus 2012 een nader stuk ingediend.

1.5 Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 augustus 2012 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende en de Ambtenaar.

1.7 Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. De vaststaande feiten

2.1 Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-straat 1, gelegen binnen de bebouwde kom van Z aan de provinciale weg N 225 (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een in 1994 gebouwde, vrijstaande woning met een inhoud van 480 m3, voorraadkelder (410 m3), een als kantoor/slaapkamer in gebruik zijnde inpandige garage (54 m2), vrijstaande berging (30 m3) en dakkapel. Het perceel heeft een oppervlakte van 810 m2. Belanghebbende heeft de onroerende zaak op 2 augustus 2005 gekocht voor € 555.000.

2.2 De Ambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak per de peildatum 1 januari 2010 vastgesteld op € 575.000, welke waarde na bezwaar is gehandhaafd.

3. Het geschil, de standpunten en conclusies van partijen

3.1 In geschil is of de vastgestelde waarde te hoog is vastgesteld.

3.2 Belanghebbende is van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld. Hij concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 552.000.

3.3 De Ambtenaar is van mening dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. In het onderhavige geval geldt als waardepeildatum 1 januari 2010.

4.3 Bij de waardering van belanghebbendes onroerende zaak is de Ambtenaar uitgegaan van een prijs per m3 (exclusief bijgebouwen) van € 510. Ter zitting van het Hof heeft de Ambtenaar toegelicht dat de waardevaststelling over het algemeen wordt onderbouwd met drie referentieobjecten, dat de m3-prijzen van deze referentieobjecten (exclusief bijgebouwen) worden gemiddeld en dat alleen zeer grote verschillen in afwerkingsniveau aanleiding kunnen geven tot correctie van de m3-prijs vóór de middeling, hetgeen in het onderhavige geval niet is gebeurd. De Ambtenaar heeft voorts ter zitting verklaard dat voor de A-straat en de B-straat dezelfde grondstaffel wordt gehanteerd, dat de ligging van het referentieobject B-straat 1 aan een veel rustiger weg dan de drukke N225 niet in de grondprijs tot uiting komt en dat de lagere m3-prijs van dit object wordt verklaard door het eerdere bouwjaar. Belanghebbende heeft gesteld dat met name het referentieobject A-straat 2 niet vergelijkbaar is met zijn onroerende zaak omdat dit een veel luxere uitstraling heeft en dat de Ambtenaar ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de, ook in de gemeente Rhenen, ten opzichte van de vorige peildatum (1 januari 2009) opgetreden daling van verkoopprijzen.

4.4 Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar met het taxatieverslag, de taxatiematrix en de daarbij gegeven toelichting ter zitting niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De matrix geeft geen inzicht in staat van onderhoud, luxe en uitstraling van de objecten terwijl evenmin foto’s van de referentieobjecten zijn overgelegd. Dit brengt mee dat het Hof niet aan de hand van objectieve gegevens kan toetsen of bij de waardering met dergelijke verschillen voldoende rekening is gehouden. Evenmin valt uit de matrix af te leiden of en in hoeverre rekening is gehouden met verschil in ligging tussen de objecten.

4.5 Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 552.000 evenmin aannemelijk gemaakt. De stelling dat sinds de vorige peildatum de prijzen van vrijstaande woningen zowel landelijk als in de gemeente Rhenen met minimaal 4 percent zijn gedaald kan, ook indien deze stelling aannemelijk zou zijn gemaakt, niet zonder meer tot de conclusie leiden dat de waarde per de peildatum moet worden vastgesteld op de per de vorige peildatum vastgestelde waarde minus 4 percent. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de peildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige peildatum aan de onroerende zaak is toegekend.

4.6 Nu geen van partijen de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt, zal het Hof de gezochte waarde in goede justitie bepalen. Gelet op hetgeen partijen over en weer hebben aangevoerd, stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per de peildatum vast op € 570.000.

Slotsom

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 136 te weten € 108 (twee keer € 54) aan verletkosten en € 28 aan reiskosten voor het bijwonen van de zittingen van de Rechtbank en het Hof.

6. Beslissing

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.A.V. Boxem, voorzitter, mr. J.P.M. Kooijmans en mr. J. van de Merwe in tegenwoordigheid van mr. A. Vellema als griffier.

De beslissing is op 18 september 2012 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(A. Vellema) (R.A.V. Boxem)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op