Gerechtshof Arnhem, 02-10-2012, BX9665, 12-00214

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

de heffingsambtenaar van de gemeente Apeldoorn (hierna: de Ambtenaar),

en het incidentele hoger beroep van

X, wonende te Z (hierna: belanghebbende),

tegen de uitspraak van de rechtbank Zutphen van 22 februari 2012, nummer 11/1330, in het geding tussen belanghebbende en de Ambtenaar betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

1. Ontstaan en loop van het geding

1.2. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 21 juli 2011 de waarde gehandhaafd.

1.3. Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Zutphen (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 22 februari 2012 gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, en de waarde verminderd tot € 310.000. De uitspraak is op 6 maart 2012 naar partijen verzonden.

1.4. De Ambtenaar heeft bij brief van 5 april 2012, ingekomen bij het Hof op 6 april 2012, tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld.

1.5. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend. Tegelijkertijd heeft de belanghebbende incidenteel hoger beroep ingesteld.

1.6. De Ambtenaar heeft bij brief van 17 augustus 2012 het incidentele hoger beroep beantwoord.

1.7. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 5 september 2012 te Arnhem. Belanghebbende is daar verschenen, vergezeld van zijn echtgenote. Namens de Ambtenaar zijn verschenen A en taxateur B.

1.8. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

2. Feiten

3. Geschil

3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2. De Ambtenaar betoogt in hoger beroep dat de Rechtbank ten onrechte een waardedrukkende invloed heeft toegekend aan het tegenover de woning gelegen braakliggende terrein vanwege (i) de honden die erop worden uitgelaten, en (ii) het gebrek aan bebouwing erop waardoor geluidsoverlast van de 95 meter verderop gelegen b-straat wordt ervaren. De Ambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde waarde van € 320.000.

3.3. Belanghebbende heeft in het incidentele hoger beroep het standpunt ingenomen dat de waarde moet worden verminderd tot € 295.000.

3.4. De Ambtenaar concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en tot ongegrondverklaring van het door belanghebbende bij de Rechtbank ingestelde beroep. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraken van de Rechtbank en de Ambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 295.000.

4. Beoordeling van het geschil

4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

In het taxatierapport is verder vermeld dat tegenover de onroerende zaak een terrein is gelegen, dat dit een bouwkavel voor woningbouw betreft, dat gezien de slechte economische vooruitzichten de eigenaar ervoor heeft gekozen het terrein in te zaaien, en dat het voorlopig niet ontwikkelen van dit terrein geen negatieve invloed heeft op de waarde van de onroerende zaak. Volgens de taxateur heeft belanghebbende het terrein als negatief betiteld omdat door de ontbrekende bebouwing geen geluidsisolatie plaatsvindt van het verkeersgeluid op de b-straat en honden hun behoefte doen terwijl het geen officiële hondenuitlaatplaats betreft. Volgens de taxateur heeft de gemiddelde koper echter liever een terrein/grasveld voor zijn woning dan dichte bebouwing. De ervaring van belanghebbende met betrekking tot het terrein is volgens de taxateur dan ook een subjectief element waarmee bij de WOZ-taxatie geen rekening moet worden gehouden.

4.3. In aanvulling op voornoemd taxatierapport heeft taxateur B ter zitting verklaard dat de woning van belanghebbende een nieuwbouwwoning betreft die prima is geïsoleerd, dat hij de woning inpandig heeft opgenomen en dat hij daarbij niet of nauwelijks geluid van het verkeer heeft gehoord.

4.4. Ter staving van de door hem bepleite waarde heeft belanghebbende een zogenoemde verkorte taxatie ingebracht van C van 4 mei 2012 waarin de waarde is getaxeerd op € 295.000. De taxateur heeft bij de taxatie geen vergelijkingsobjecten gebruikt. De taxateur heeft vermeld dat bij de aankoop door belanghebbende is aangegeven dat aan de overzijde van de onroerende zaak eengezinswoningen zouden worden gebouwd alsmede een rank hoog appartementengebouw, dat dit door de crisis tot op heden niet is gebeurd en dat onduidelijk is wanneer dit wel zal gebeuren. Volgens de taxateur heeft dit een waardedrukkende invloed omdat i) daardoor geluidsoverlast wordt ervaren van de b-straat (de te bouwen woningen zouden een buffer vormen), en ii) het huidige braakliggende terrein wordt gebruikt als hondenuitlaatplaats.

4.5. In aanvulling op voornoemd taxatierapport heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat naar verwachting in het voorjaar van 2013 op het braakliggende terrein zal worden aangevangen met de woningbouw, dat de b-straat uit twee rijbanen bestaat die elk twee rijstroken bevatten, dat op deze weg 50 km per uur mag worden gereden, en dat de geluidsoverlast van het autoverkeer op de b-straat vooral in de spits en ’s nachts wordt ervaren. Daarnaast heeft hij gesteld dat van het braakliggende terrein geluidsoverlast van blaffende honden wordt ervaren en vooral op warme dagen stankoverlast wordt ervaren van de uitwerpselen van de honden die op het terrein worden uitgelaten.

4.6. Verder heeft belanghebbende ter zitting verklaard dat hij geen bezwaren heeft tegen de door de Ambtenaar aangevoerde vergelijkingsobjecten en gehanteerde waarderingswijze, ware het niet dat de Ambtenaar ten onrechte geen waardedrukkende invloed heeft toegekend aan voornoemde geluids- en stankoverlast. Volgens belanghebbende bedraagt deze waardedruk ten minste € 25.000, zodat de waarde op € 295.000 dient te worden vastgesteld, overeenkomstig de getaxeerde waarde van C.

4.7. Het Hof kan belanghebbende niet volgen in zijn standpunt. Naar het oordeel van het Hof heeft de Ambtenaar aannemelijk gemaakt dat van het verkeersgeluid van de b-straat geen waardedrukkende invloed uitgaat. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de onroerende zaak hemelsbreed 95 meter van de b-straat is gelegen, dat de woning een goed geïsoleerde nieuwbouwwoning betreft, dat de taxateur bij de inpandige opname geen verkeersgeluid heeft waargenomen, dat in stedelijk gebied de aanwezigheid van verkeersgeluid niet ongebruikelijk is, en bovenal dat de door belanghebbende ervaren geluidsoverlast een tijdelijk karakter heeft nu - ook op de waardepeildatum - het vooruitzicht bestaat dat op het braakliggende terrein nieuwbouw zal gaan plaatsvinden die als buffer zal gaan fungeren tegen het verkeersgeluid van de b-straat. Verder is het Hof met de Ambtenaar van oordeel dat ook aan de door belanghebbende ervaren geluidsoverlast (blaffende honden) en stankoverlast (uitwerpselen van honden) met betrekking tot het braakliggende terrein, niet een zodanige waardedrukkende invloed toekomt dat een potentiële koper daarmee rekening zal houden. Ook in dat verband laat het Hof meewegen dat deze overlast een tijdelijk karakter heeft.

4.8. Verder neemt het Hof in aanmerking dat de Ambtenaar onweersproken heeft gesteld dat het vergelijkingsobject c-straat 1 hemelsbreed 50 meter van de drukke f-straat is gelegen en dat dit vergelijkingsobject in de nabijheid van een hondenuitlaatplaats is gelegen. Deze omgevingsfactoren zijn, naar het Hof aannemelijk acht, in het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject verdisconteerd. Dit verkoopcijfer heeft gediend ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, zodat ervan kan worden uitgegaan dat deze omgevingsfactoren, die vergelijkbaar zijn met de elementen die belanghebbende als waardedrukkend ervaart, eveneens zijn verdisconteerd in de vastgestelde waarde.

4.9. In de door belanghebbende ingebrachte verkorte taxatie van C ziet het Hof geen aanleiding om anders te oordelen, reeds omdat daarin de waarde niet is getaxeerd aan de hand van vergelijkingsobjecten. Daardoor is niet inzichtelijk op welke wijze de getaxeerde waarde tot stand is gekomen.

6. Beslissing

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (A.J.H. van Suilen)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op