Gerechtshof Arnhem, 11-12-2012, BY8809, 11-00856

Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer

op het hoger beroep van

X te Z (hierna: belanghebbende)

tegen de uitspraak van de rechtbank Utrecht van 12 december 2011, nummer SBR 11/386, in het geding tussen belanghebbende en

de heffingsambtenaar van de gemeente Utrecht (hierna: de Ambtenaar)

1. Ontstaan en loop van het geding

1.1 De Ambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak a-straat 1, te Z (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2010 – naar de waardepeildatum 1 januari 2009 – vastgesteld op € 749.000.

1.2 Belanghebbende heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. De Ambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 17 december 2010 het bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot € 711.000.

1.3 Belanghebbende is tegen voornoemde uitspraak van de Ambtenaar in beroep gekomen bij de rechtbank Utrecht (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 12 december 2011 ongegrond verklaard.

1.4 Belanghebbende heeft per fax van 28 december 2011 hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank. Per fax van 8 februari 2012, binnengekomen bij het Hof op dezelfde datum, heeft belanghebbende het hoger beroep gemotiveerd.

1.5 De Ambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

1.6 Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2012 te Arnhem. Daarbij is verschenen en gehoord de Ambtenaar, bijgestaan door taxateur A. Belanghebbende is, zonder voorafgaande kennisgeving aan het Hof, niet verschenen. Belanghebbende is uitgenodigd voor het bijwonen van het onderzoek ter zitting bij aangetekende brief 15 augustus 2012, gericht aan het laatstelijk bij het Hof bekende adres. Uit een door de griffier ingesteld onderzoek blijkt dat deze uitnodiging op 6 september 2012 van de afhaallocatie is opgehaald.

2. Feiten

Belanghebbende is eigenaar en bewoner van de onroerende zaak. Het betreft een tussenwoning, bouwjaar 1870, met een perceeloppervlakte van 223 m².

3. Geschil

3.1 In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

3.2 Belanghebbende staat een waarde voor van € 360.000, daarbij uitgaande van de verkoop van het buurpand a-straat 2 in april 2005 voor een bedrag van € 400.000, welk pand in betere staat verkeerde.

3.3 De Ambtenaar staat een waarde voor van € 711.000. Ter onderbouwing daarvan verwijst de Ambtenaar naar een taxatierapport opgemaakt op 15 augustus 2011 door Woz-taxateur B.

3.4 Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan heeft de Ambtenaar ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

3.4 Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, de uitspraak op bezwaar en vermindering van de waarde van de onroerende zaak tot € 360.000.

3.5 De Ambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

4. Beoordeling van het geschil

4.1 Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie). Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

4.2 Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de Ambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Deze bewijslastverdeling brengt mee dat indien twijfel bestaat over het door de Ambtenaar gestelde, dit ten nadele werkt van de Ambtenaar.

4.3 Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de Ambtenaar naar het taxatierapport van B van 15 augustus 2011 waarin de waarde is getaxeerd op € 711.000. De taxateur heeft op basis van de vergelijkingsmethode de volgende woningen als vergelijkingsobject gebruikt:

4.4 In aanvulling op het taxatierapport voert de Ambtenaar aan dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn gezien soort, ligging, uitstraling, bruto vloeroppervlakte, bouwjaar en bouwkundige kwaliteit en dat voldoende rekening is gehouden met de marktontwikkeling. De Ambtenaar stelt dat de verschillen in ligging en staat van onderhoud zijn verdisconteerd in de voor de onroerende zaak gehanteerde aanzienlijk lagere waarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte. Ter zitting licht de taxateur toe hoe rekening is gehouden met de verschillen in perceeloppervlakte. Uitgaande van een grondprijs van € 500 per m², zou de waarde van het pand aan de d-straat 1 moeten worden verminderd met een bedrag van € 500 vermenigvuldigd met een verschil van 62 m² zijnde een bedrag van € 31.000. Dit leidt tot een waarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte van d-straat 1 van € 3.705. Rekening houdend met de verschillen in perceelgrootte leidt dit voor het pand aan de c-straat 1 tot een waarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte van € 3.720 ((€ 758.500 + 60.000) / 220 m²) en voor het pand aan de b-straat 1 tot een waarde per vierkante meter bruto vloeroppervlakte van € 3.520 ((€ 758.250 + 33.500) / 225 m²).

4.5 Belanghebbende voert aan dat (i) het oordeel van de Rechtbank onvoldoende is gemotiveerd (ii) door fouten bij de meting van een onjuiste bruto vloeroppervlakte wordt uitgegaan en (iii) onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud van de onroerende zaak. Ter onderbouwing voert belanghebbende een verkoop aan van het buurpand a-straat 2 in april 2005 met een verkoopprijs van € 400.000.

4.6 Het Hof acht de Ambtenaar erin geslaagd aannemelijk te maken dat de gehanteerde bruto vloeroppervlakte van 320 m², waarbij is uitgegaan van de gebruikelijke NEN 2580 norm, juist is. Het Hof heeft daarbij mede in aanmerking genomen dat belanghebbende geen medewerking wenste te verlenen aan een inpandige opname en dat hij daarover ter zitting van de Rechtbank heeft verklaard dat een inpandige opname van de onroerende zaak niet nodig is.

4.7 Mede gelet op de toelichting die taxateur A ter zitting heeft gegeven, acht het Hof de Ambtenaar er in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat hij met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening heeft gehouden. In dat verband hecht het Hof waarde aan het vergelijkingsobject aan de d-straat 1 dat qua soort, ligging, perceeloppervlakte, bruto vloeroppervlakte, staat van onderhoud en bouwkundige kwaliteit goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Nu de door de taxateur in aanmerking genomen vierkante meter prijs bruto vloeroppervlakte van de onroerende zaak ongeveer de helft bedraagt van de gehanteerde vierkante meter prijs bruto vloeroppervlakte van het vergelijkingsobject aan de d-straat 1, kan de waarde van de onroerende zaak niet als te hoog worden beoordeeld. De verkoop van het buurpand a-straat 2 in april 2005 acht het Hof te ver verwijderd van de waardepeildatum (1 januari 2009) om als uitgangspunt te dienen voor de waardebepaling.

4.8 Ook al hetgeen belanghebbende overigens nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel.

Slotsom

Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.

5. Proceskosten

Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten.

6. Beslissing

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank.

Deze uitspraak is gedaan te Arnhem door mr. M.J. Peters, voorzitter, mr. C.M. Ettema en mr. B.F.A. van Huijgevoort in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 11 december 2012.

De voorzitter is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen. In haar plaats tekent mr. B.F.A. van Huijgevoort.

De griffier, Namens de voorzitter,

(J.H. Riethorst) (B.F.A. van Huijgevoort)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op