Gerechtshof Den Haag, 28-10-2015, ECLI:NL:GHDHA:2015:2998, BK-15/00274

3.4.

Belanghebbende heeft in hoger beroep een taxatierapport, gedagtekend 21 juli 2015 en naar waardepeildatum 1 januari 2013, overgelegd waarin de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak is vastgesteld op € 507.000. Het taxatierapport is opgemaakt door [H] , Register Taxateur onroerende zaken (hierna: de taxateur van belanghebbende). In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld.

4. De rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de heffingsambtenaar als verweerder.

5.1.

In geschil is of de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar op een te hoog bedrag is vastgesteld en of belanghebbende een vergoeding toekomt voor in de bezwaarfase gemaakte kosten.

5.2.

Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.

5.3.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de rechtbank en de uitspraak op bezwaar, alsmede wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak nader wordt vastgesteld op € 695.000.

5.4.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de rechtbank.

6.1.

De waarde van de onroerende zaak wordt in gevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).

6.2.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

6.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ (hierna: de marktwaarde) en dat bij de bepaling van de marktwaarde een methode van kapitalisatie van de bruto huur (hierna: de huurwaardekapitalisatiemethode) dient te worden toegepast. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel juiste, gezamenlijke standpunten van partijen.

6.4.

Bij de waardevaststelling op basis van de door partijen gebruikte vorm van de huurwaardekapitalisatiemethode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de bruto huurwaarde van de onroerende zaak (hierna: de huurwaarde) te vermenigvuldigen met de bruto huurwaardekapitalisatiefactor (hierna: de kapitalisatiefactor). Zowel de huurwaarde als de huurwaardekapitalisatiefactor dienen te worden onderbouwd met marktgegevens.

6.5.

De taxateur van de gemeente heeft de aan de onroerende zaak toegekende huurwaarde in het onder 3.3 vermelde taxatierapport onderbouwd met de huurprijzen van drie naar zijn opvatting met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken: [E] , [F] en [G] (hierna: de vergelijkingsobjecten). Naar het oordeel van het Hof is de huurprijs van het vergelijkingsobject [E] niet goed bruikbaar als onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, omdat deze huurprijs geruime tijd (21 maanden) na de waardepeildatum is bedongen. De huurprijzen van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] zijn echter wel geschikt om daaruit de huurwaarde van de onroerende zaak af te leiden. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat deze vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en dat de huurprijzen van deze objecten rond de waardepeildatum zijn overeengekomen.

6.6.

6.7.

De onder 6.6 geschetste bepaling van de huurwaarde van de onroerende zaak voldoet naar het oordeel van het Hof aan de daaraan op grond van artikel 17 lid 2 van de Wet WOZ te stellen eisen. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de huurwaardebepaling is gebaseerd op rond de waardepeildatum bedongen huurprijzen van met de onroerende zaak vergelijkbare panden, dat de herleiding van de huurwaarde van de onroerende zaak uit de huurprijzen van de vergelijkingsobjecten op een systematische en voor het Hof toetsbare wijze is geschied en dat daarbij rekening is gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, onder meer wat betreft bestemming en ligging. Nu de taxateur van de gemeente aan de onroerende zaak een huurwaarde per m2 van Zone A heeft toegekend die substantieel lager is dan de berekende huurwaarden per m2 van Zone A van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] , acht het Hof aannemelijk dat de punten waarop de onroerende zaak zich in negatieve zin onderscheidt van de vergelijkingsobjecten [F] en [G] , zoals de onderhoudstoestand, in voldoende mate in de berekende huurwaarde van de onroerende zaak zijn verdisconteerd. Hoewel het Hof, naar hiervoor is overwogen, de huurprijs van het vergelijkingsobject [E] minder geschikt acht ter onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, sterkt de op de onder 6.6 geschetste wijze berekende huurwaarde per m2 van Zone A van dit vergelijkingsobject van € 193 per m2 het Hof in overtuiging dat de taxateur van de gemeente de huurwaarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft bepaald.

6.8.

In het onder 3.3 genoemde taxatierapport zijn de rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van drie naar de opvatting van de taxateur van de gemeente met de onroerende zaak vergelijkbare vergelijkingsobjecten ( [B] , [C] en [D] gedeeld door de op de onder 6.6 beschreven wijze getaxeerde huurwaarden van deze objecten, met als uitkomst de volgende huurwaardekapitalisatiefactoren:

-

[B] 12,7

-

[C] 13

-

[D] 15

6.9.

Gelet op hetgeen onder 6.2 tot en met 6.8 is overwogen heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak bij de uitspraak op bezwaar niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Aan dit oordeel doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van deze waarde heeft aangevoerd. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

6.10

In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport ontbreken marktgegevens van met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken waaruit de huurwaarde van de onroerende zaak kan worden afgeleid. De wel in het taxatierapport vermelde huidige vraaghuurprijs van de onroerende zaak van € 62.000 is niet geschikt als onderbouwing van de huurwaarde van de onroerende zaak, reeds omdat een vraaghuurprijs geen op de markt gerealiseerde verkoopprijs is en voorts omdat een in 2015 gevraagde huurprijs geen juist beeld geeft van de huurwaarde van de onroerende zaak op waardepeildatum 1 januari 2012. De door de taxateur van belanghebbende bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor is berekend op basis van de “taxatiewijzer VNG” waarmee kennelijk de onder auspiciën van de VNG samengestelde “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 24 Huurwaardekapitalisatie Waardepeildatum 1 januari 2012” (hierna: de Taxatiewijzer) is bedoeld. De Taxatiewijzer is te vinden op het internet, echter zonder onderbouwing met marktgegevens of andere voor het Hof toetsbare gegevens van de in het openbare deel van de Taxatiewijzer opgenomen aannames betreffende onder meer het opslagrisico en de exploitatielasten, waartoe ook het leegstandsrisico wordt gerekend. Reeds om die reden schieten verwijzingen naar de aannames in de Taxatiewijzer als onderbouwing van de door de taxateur van belanghebbende gebruikte huurwaardekapitalisatiefactor tekort. Voorts heeft de taxateur van belanghebbende zijn keuze voor een opslagrisico van 6,40% binnen de in de Taxatiewijzer vermelde bandbreedte niet geadstrueerd. Ook een onderbouwing van het percentage van de exploitatiekosten van 29,9, waarvan een leegstandsrisico van 10% deel uitmaakt, ontbreekt.

6.11.

Wat betreft het verzoek van belanghebbende om vergoeding van de kosten, die hij in verband met de behandeling van het bezwaar redelijkerwijs heeft moeten maken, overweegt het Hof dat de rechtbank met juistheid heeft beslist dat die kosten uitsluitend worden vergoed op verzoek van de belanghebbende voor zover het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid en dat van een dergelijk verzoek niet is gebleken. De enkele verklaring dat degene die het bezwaarschrift heeft ingediend zeker weet dat een factuur van een taxatierapport, alsmede het taxatierapport zelf, met het bezwaarschrift is meegezonden, is onvoldoende, nog daargelaten dat het desbetreffende taxatierapport dateert van voor de WOZ-beschikking en derhalve niet op de onderhavige procedure kan zien.

6.12.

Gelet op het vorenoverwogene is het hoger beroep ongegrond en dient te worden beslist als hierna is vermeld.

7. Het Hof acht geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- de naam en het adres van de indiener;

- de dagtekening;

- de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.