Gerechtshof Den Haag, 01-12-2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3458, BK-17/00422 en BK-17/00423
Gerechtshof Den Haag, 01-12-2017, ECLI:NL:GHDHA:2017:3458, BK-17/00422 en BK-17/00423
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 1 december 2017
- Datum publicatie
- 5 april 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2017:3458
- Zaaknummer
- BK-17/00422 en BK-17/00423
Inhoudsindicatie
Partijen houdt in hoger beroep, in zoverre net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaken met € 65.000 en € 62.000 te hoog zijn gewaardeerd, welke vraag belanghebbende bevestigend - ter zitting bepleit hij waarden van € 54.000 en € 49.000 - en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-17/00422 en BK-17/00423
in het geding tussen:
en
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam van 8 maart 2017, nummers ROT 16/6060 en 16/6061.
Procesverloop
Bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarden van de onroerende zaken Groene Hilledijk [A] en [B] te [Y] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 op € 65.000 en € 62.000 vastgesteld.
Met betrekking tot de onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar aan belanghebbende voor het jaar 2016 aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Y] naar heffingsmaatstaven van € 65.000 en € 62.000 opgelegd. De aanslagen bedragen € 83,59 en € 79,73.
Bij uitspraken op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen en de aanslagen gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 124 is geheven.
De heffingsambtenaar heeft bij brief van 20 juli 2017, geduid "verweerschrift", gereageerd op het hogerberoepschrift.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 oktober 2017 in Den Haag. Partijen zijn verschenen.
Feiten
De onroerende zaken [A] en [B] te [Y] , in eigendom bij belanghebbende, zijn in het jaar 1926 gebouwde boven winkels gelegen zogeheten twee-over-een-trapwoningen van 77 m² en 75 m².
Het van de in de bezwaarfase gehouden hoorzitting gemaakte verslag van 23 juni 2016 - een door belanghebbende voorafgaande aan de zitting toegezonden kopie van het verslag is bij het Hof op 18 oktober 2017 binnengekomen, zij het dat een kopie al tot de gedingstukken behoorde, - vermeldt:
"(…)
Onderwerp:
Onderwerp van de hoorzitting betreft de bezwaarschriften ingediend door [C] tegen de waardevaststelling van diverse objecten voor het jaar 2015 naar waardepeildatum 1 januari 2014 en 2016 naar waardepeildatum 1 januari 2015. Tijdens de hoorzitting heeft dhr. [C] (hierna te noemen [C] ) per object de geschilpunten benoemd en zijn zienswijze inhoudelijk nader toegelicht. Tijdens de hoorzitting zijn de volgende punten besproken:
Algemeen
[C] geeft aan 1 schrijven voor bezwaarschriften te hebben en daar enkel de jurisprudentie in aan te passen. Verder gebruikt [C] jaarlijks hetzelfde bezwaarschrift. Hierbij geeft [C] aan de doelstelling te hebben om de vastgestelde WOZ waarde omhoog te krijgen. In het door [C] opgestelde bezwaarschrift staat enkel benoemd dat de waarde niet juist is vastgesteld, maar of deze te hoog of te laag is vastgesteld geeft [C] in het bezwaarschrift niet aan. [C] geeft aan geen behoefte aan uitspraken te hebben en stelt dat alles uit de ingediende bezwaarschriften komt te vervallen tenzij het tijdens de hoorzitting nog een keer wordt benoemd.
[C] stelt namens belanghebbende [D] het volgende:
1. Belanghebbende heeft geen bezwaar tegen het verhogen van de WOZ waarde
2. Belanghebbende heeft geen hypotheken op haar panden en wil uiteindelijk naar de Duitse Bank ter financiering en heeft belang bij een hoge WOZ waarde
3. Het grootste belang is de juiste waardering van de objecten
Woningen
[E] , [F] , [G] , [H] , [I] , [J] [K] , [L] , [M] [A] en [B]
[C] heeft aangegeven in overleg te treden met belanghebbende en binnen twee weken te laten weten of onderhavige bezwaarschriften worden ingetrokken of aangehouden.
(…)"
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
3. In geschil is de door [de heffingsambtenaar] bij de bestreden besluiten gehandhaafde vaststelling van de waarden van de objecten. [De heffingsambtenaar] verdedigt die waarden. [Belanghebbende] stelt zich in zijn beroepschrift op het standpunt dat een 'aanzienlijk andere (lagere/hogere) waarde' aan de objecten moet worden toegekend. Uit de onderbouwing van zijn beroepschrift blijkt dat [belanghebbende] een lagere waarde bepleit. Dat blijkt bijvoorbeeld uit [belanghebbendes] stelling dat [de heffingsambtenaar] bij de waardebepaling onvoldoende rekening heeft gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie en de verpaupering van de omgeving. Ter zitting bepleit [belanghebbende] een waarde van € 54.000,- voor [A] en een waarde van € 49.000,- voor [B] . Dat pas ter zitting concreet is geworden welke lagere waarden [belanghebbende] bepleit, is niet in strijd met de goede procesorde. [De heffingsambtenaar] is er bij het schrijven van zijn verweerschrift vanuit gegaan dat [belanghebbende] een lagere waarde beoogde en heeft zich ook zo voorbereid op de zitting.
4. Ter zitting klaagt [belanghebbende] over de inhoud van het verslag van de hoorzitting. Voor zover hij heeft bedoeld dat het verslag niet in de dossiers is gevoegd, wordt vastgesteld dat in één van beide dossiers het verslag wel is gevoegd. Voor zover [belanghebbende] heeft bedoeld dat de inhoud van het verslag van de hoorzitting niet juist is, onderbouwt hij dat standpunt niet. Verder klaagt [belanghebbende] over de inhoud van het bestreden besluit in de zaak met zaaknummer ROT 16/6061, waarin het gebruikelijke tekstblok waarin de oude en de nieuwe WOZ-waarden staan, ontbreekt. Weliswaar ontbreekt dat tekstblok, maar uit de inhoud van het bestreden besluit volgen de oude en de nieuwe WOZ-waarden wel.
5. De beroepsgrond dat [de heffingsambtenaar] de waarden te hoog heeft vastgesteld, faalt.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare onroerende zaken. De (al dan niet geïndexeerde) waarden die per een vorige waardepeildatum(s) voor de onroerende zaken zijn vastgesteld speelt hierbij geen rol. Het standpunt van [belanghebbende] dat de waarden ten opzichte van de voorgaande belastingjaren te hoog zijn vastgesteld, wordt door de rechtbank dus niet gevolgd.
Op [de heffingsambtenaar] rust de bewijslast aannemelijk te maken dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [O] van 23 november 2016 maakt [de heffingsambtenaar] de waarden aannemelijk. Ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarden hanteert de taxateur de vergelijkingsobjecten [P] , [Q] , [R] en [S] . Ter zitting heeft de taxateur [S] vanwege de minder goede vergelijkbaarheid als vergelijkingsobject laten vallen, wat de rechtbank - anders dan [belanghebbende] - niet in strijd met de eisen van een goede procesorde acht. De overige drie vergelijkingsobjecten zijn op de belangrijkste kenmerken, zoals type, ligging, bouwjaar en oppervlakte, voldoende vergelijkbaar met de objecten. [Belanghebbende] maakt niet aannemelijk dat het door hem aangevoerde vergelijkingsobject [J] beter vergelijkbaar is. Niet in geschil is dat dat object een oppervlakte heeft van 58 m², terwijl de objecten van [belanghebbende] en de vergelijkingsobjecten van [de heffingsambtenaar] een oppervlakte hebben van tussen 72 m² en 78 m² en dus voor wat betreft (in ieder geval) oppervlakte beter vergelijkbaar zijn dan het door [belanghebbende] aangevoerde object. [Belanghebbende] onderbouwt niet dat [de heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. Uitgaande van wat [belanghebbende] stelt - dat de objecten ongunstig liggen (aan een drukke straat en voordeur gelegen in een winkelentree) en, in tegenstelling tot de vergelijkingsobjecten, niet gerenoveerd zijn - heeft [de heffingsambtenaar] hiermee voldoende rekening gehouden. Naar het oordeel van de rechtbank is een (eventueel) verschil in ligging en staat van onderhoud verdisconteerd in het verschil in vierkante meterprijs. Het object [A] heeft een verschil in vierkante meterprijs met de vergelijkingsobjecten van € 165,- (gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten is € 1.010,- en waarde per m² van [A] is € 845,-). Indien het verschil van € 165,- wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van 77 m², geeft dat een verschil van € 12.705,-. Het object [B] heeft een verschil in vierkante meterprijs met de vergelijkingsobjecten van € 183,- (gemiddelde waarde per m² van de vergelijkingsobjecten is € 1.010,- en waarde per m² van [B] is € 827,-). Indien het verschil van € 183,- wordt vermenigvuldigd met de oppervlakte van 75 m², geeft dat een verschil van € 13.725,-. [Belanghebbende] heeft onvoldoende gemotiveerd betwist dat [de heffingsambtenaar] met het verschil (van € 12.705,- respectievelijk € 13.725,-) voldoende rekening heeft gehouden met een (eventueel) verschil in ligging en staat van onderhoud. [Belanghebbende] maakt niet aannemelijk dat, zoals hij ter zitting stelt, de renovatiekosten € 20.000,- per object bedragen en bestrijdt ook niet dat, zoals [de heffingsambtenaar] ter zitting aanvoert, eventuele renovatiekosten van € 20.000,- niet 'één op één' leiden tot een zodanige waardevermindering. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat [de heffingsambtenaar] de waarden te hoog heeft vastgesteld.
6. De beroepen zijn ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
8. Voor schadevergoeding bestaat geen grond.
(…)"
Geschil en standpunten
Partijen houdt in hoger beroep, in zoverre net als voor de Rechtbank, het antwoord op de vraag verdeeld of de onroerende zaken met € 65.000 en € 62.000 te hoog zijn gewaardeerd, welke vraag belanghebbende bevestigend - ter zitting bepleit hij waarden van € 54.000 en € 49.000 - en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de stukken van het geding.