Gerechtshof Den Haag, 19-10-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:2823, BK-18/00531

3. De Rechtbank heeft overwogen:

5. In geschil is de waarde van de woning [de onroerende zaak] op de waardepeildatum. [Belanghebbende] stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld en heeft daarvoor aangevoerd dat de waarde ruim 6 procent hoger is dan de waarde per de vorige waardepeildatum, terwijl de huizenprijzen ongeveer met 2 procent zijn gestegen. Het object [A] staat al 7 jaar te koop en de vraagprijs is gedaald van € 369.000 tot € 265.000. [B] is identiek aan de woning en is verkocht voor € 130.000 en het is niet van belang onder welke omstandigheden deze verkoop plaatsvond. Verder stelt [belanghebbende] dat de ligging van de woning in centrum van [Z] erg ongunstig is, vanwege slechte bereikbaarheid, parkeerproblemen, geluidsoverlast en dergelijke en daarom veel mensen daar niet willen wonen. Bovendien is de woning slecht bereikbaar voor oudere mensen omdat zij gebruik moeten maken van een trap. [De heffingsambtenaar] heeft ook vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen met meer dan 1 slaapkamer.

6. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat de waarde moet worden gehandhaafd op € 158.000. [De heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatiekaart met daarin vier referentieobjecten die rond de waardepeildatum zijn verkocht, overgelegd. Het betreft woningen aan [C] , [D] , [E] en [F] te [Z] . Het betreft referentieobjecten die zijn gelegen in één van de twee complexen gelegen achter het complex waar de woning van [belanghebbende] in ligt. Verder heeft [de heffingsambtenaar] aangevoerd dat de verkoop van de woning aan [B] een onderhandse verkoop betrof, dat deze woning niet op de vrije markt te koop heeft gestaan en dat de eigenaar heeft verklaard dat sprake was van achterstallig onderhoud en dat hij die woning voor ruim € 25.000 heeft opgeknapt.

7. Bij de totstandkoming van de Wet WOZ is de WOZ-waarde omschreven als 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding'. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [De heffingsambtenaar] heeft daarvoor verwezen naar zijn taxatieverslag woningen. Naast gegevens van de woning bevat dit rapport de gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten waarvan verkoopcijfers bekend zijn en een matrix waarin deze verkoopcijfers zijn herleid tot prijzen per kubieke meter woninginhoud.

8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft [de heffingsambtenaar] met de taxatiekaart en zijn toelichting de door hem voorgestane waarde voldoende aannemelijk gemaakt. De appartementen aan [D] en [E] , die allebei een inhoud hebben van 163 m³, zijn verkocht voor respectievelijk € 135.000 en € 151.000. Volgens de matrix zijn de objecten [D] en [E] van betere kwaliteit, maar beduidend kleiner dan de woning. De verkoopprijzen van deze objecten zijn herleid naar prijzen per kubieke meter van respectievelijk € 816 en € 913, waar voor de woning een prijs per kubieke meter is aangehouden van € 745, terwijl het complex waar de woning in ligt dichter bij zee ligt. De rechtbank leidt hieruit af dat met het verschil in kwaliteit voldoende rekening is gehouden. Verder zijn deze objecten beduidend kleiner dan de woning en zijn ze, in een stijgende markt, vóór de waardepeildatum verkocht voor € 135.000 en € 151.000. Naar het oordeel van de rechtbank staat de aan de woning toegekende waarde in een goede verhouding tot deze gerealiseerde verkoopprijzen.

9. Wat [belanghebbende] heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. [Belanghebbende] heeft onder meer gewezen op ongunstige omgevingsfactoren, maar die gelden ook voor de door [de heffingsambtenaar] gehanteerde vergelijkingsobjecten, zodat kan worden aangenomen dat die in de verkoopprijzen zijn verdisconteerd. De rechtbank laat [B] te [Z] buiten beschouwing als referentieobject nu niet bekend is wanneer deze woning precies is verkocht en of deze woning op de vrije markt is verkocht, hetgeen [de heffingsambtenaar] betwist en [belanghebbende] niet heeft weerlegd. Indien deze woning wel op de vrije markt is verkocht, dan lijkt dit een uitzonderlijk lage verkoopprijs, gelet op de overige verkoopprijzen in de andere complexen. Dat het object [A] al zeven jaar te koop staat, kan evenmin tot een ander oordeel leiden omdat van dit object geen gerealiseerde verkoopprijs bekend is. [Belanghebbende] heeft niet aannemelijk gemaakt dat het niet aanwezig zijn van een lift in het complex waar de woning ligt een waarde drukkend effect heeft in die zin dat de waarde lager dan € 158.000 is.

10. Tenslotte heeft [belanghebbende] aangevoerd dat de aan de woning toegekende waarde niet in een juiste verhouding staat tot de waarde die voor het vorige tijdvak aan de woning is toegekend. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald. Voor de beoordeling van de juistheid van de voor het onderhavige tijdvak vastgestelde waarde is daarom slechts van belang of de aan de woning toegekende waarde in overeenstemming is met het wettelijk waardebegrip, zoals bovenstaand weergegeven. Aan de verhouding tussen voor twee opvolgende tijdvakken vastgestelde waarden komt in dat kader geen zelfstandige betekenis toe. Deze beroepsgrond faalt dus ook.

11. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en dat het beroep daarom ongegrond is.

12. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding."