Gerechtshof Den Haag, 16-03-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:706, BK-17/00374
Gerechtshof Den Haag, 16-03-2018, ECLI:NL:GHDHA:2018:706, BK-17/00374
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 16 maart 2018
- Datum publicatie
- 6 april 2018
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2018:706
- Formele relaties
- Cassatie: ECLI:NL:HR:2019:68
- Zaaknummer
- BK-17/00374
Inhoudsindicatie
In hoger beroep spitst het geschil zich toe, net als voor de Rechtbank, op de vraag of de onroerende zaak door de heffingsambtenaar te hoog is vastgesteld, welke vraag belanghebbende bevestigend en de heffingsambtenaar ontkennend beantwoordt.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-17/00374
in het geding tussen:
en
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 16 februari 2017, nr. SGR 16/5648.
Procesverloop
Bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [Y] te [Z] naar het prijspeil per 1 januari 2015 en voor het jaar 2016 vastgesteld op € 339.000.
Met betrekking tot de onroerende zaak heeft de heffingsambtenaar belanghebbende voor het jaar 2016 een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [Z] naar een heffingsmaatstaf van € 339.000 opgelegd. De aanslag bedraagt € 581,04.
Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven.
De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 124 is geheven.
De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 2 maart 2018. Partijen zijn verschenen.
Feiten
Belanghebbende heeft de onroerende zaak [Y] te [Z] in eigendom.
De onroerende zaak is een vrijstaande woning, bouwjaar 1974, met een tot garage dienende aanbouw en een hobbykas. De inhoud van de woning is circa 390 m³ en van de aanbouw circa 60 m³. De oppervlakte van het perceel is 1493 m².
De Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
"(…)
5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.
6. [ Belanghebbende] stelt dat zij ten onrechte niet op haar bezwaar is gehoord. Zij stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld en bepleit een waarde van ten hoogste € 308.600. Daartoe voert [belanghebbende] - zakelijk weergegeven - aan dat bij het bepalen van de waarde van de woning de zogenoemde vergelijkingsmethode niet juist is toegepast. [De heffingsambtenaar] heeft nagelaten rekening te gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten wat betreft slechte staat van onderhoud, slechte kwaliteit van de opstallen waaronder aanwezigheid van asbest en de ligging (en daarmee samenhangende hinder en overlast). [Belanghebbende] heeft ter zitting gesteld dat [de heffingsambtenaar] de opbrengstlimiet heeft overschreden.
7. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 2 november 2016 door [A] , WOZ-taxateur te [B] . In dit taxatierapport is de waarde van de woning bepaald op € 339.000. Naast gegevens van de woning, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.
8. De beroepsgrond van [belanghebbende] dat zij ten onrechte niet is gehoord, faalt. Ingevolge artikel 30, eerste lid, van de Wet WOZ in samenhang met artikel 25, vierde lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, wordt een belanghebbende in afwijking van artikel 7:2 Awb, gehoord op zijn verzoek. Gesteld, noch gebleken is dat [belanghebbende] op enig moment aan [de heffingsambtenaar] een dergelijk verzoek heeft gedaan.
9. [ Belanghebbende] heeft zich er voorts over beklaagd dat [de heffingsambtenaar] in de uitspraak op bezwaar een waarde van € 346.000 handhaaft. Naar het oordeel van de rechtbank is dit genoemde bedrag een voor [belanghebbende] kenbare vergissing, die zij ook in haar bezwaarschrift heeft gemaakt. Het moet [belanghebbende] duidelijk zijn geweest, aangezien het bezwaar ongegrond is verklaard, dat de waarde van € 339.000 blijft gehandhaafd. Tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar leidt dit niet. De rechtbank zal beoordelen of het bezwaar terecht ongegrond is verklaard.
10. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 36, blz. 44).
11. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport, de daarbij behorende matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in (ruim) voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, staat van onderhoud en kwaliteit van de opstallen. De waarde van de woning is opgebouwd uit € 298.600 aan waarde van het perceel (1.493 m² keer € 200 per m²) en uit € 40.400 aan waarde van de opstallen. Er is gerekend met een m³-prijs van € 75, terwijl voor de vergelijkingsobjecten een m³-prijs van € 260, € 400 en € 525 is gehanteerd. De rechtbank acht de waarde [] vergeleken met de vergelijkingsobjecten dermate laag, dat alle door [belanghebbende] genoemde (verondersteld aanwezige) gebreken aan de opstallen, waaronder een garage van asbest, daarin geacht moeten worden te zijn verdisconteerd. Anders dan [belanghebbende] stelt, is een nadere rekenkundige opbouw van de waarde niet vereist. De rechtbank beoordeelt de vastgestelde waarde; de gegevens in de matrix dienen slechts ter onderbouwing daarvan.
12. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. Het in aftrek brengen van de door [belanghebbende] in haar pleitnota genoemde posten op de vastgestelde waarde, zal ertoe leiden dat tweemaal met de slechte kwaliteit- en onderhoudstoestand rekening wordt gehouden. [Belanghebbende] heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat de ligging dermate slecht is dat de waarde moet worden verlaagd.
13. De eerst ter zitting ingenomen stelling van [belanghebbende] dat de opbrengstlimiet is overschreden, kan haar niet baten. De overschrijding van de opbrengstlimiet, neergelegd in artikel 229b van de Gemeentewet, ziet op rechten (artikel 229 van de Gemeentewet) en is niet van toepassing op onroerendezaakbelastingen (artikel 220 van de Gemeentewet).
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.
15. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding."