Gerechtshof Den Haag, 09-01-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12, BK-18/00579
Gerechtshof Den Haag, 09-01-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:12, BK-18/00579
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 januari 2019
- Datum publicatie
- 14 januari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:12
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2018:3135, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-18/00579
Inhoudsindicatie
Belanghebbende heeft twee onroerende zaken gekocht met het oogmerk de daarop aanwezige opstallen te slopen, de percelen samen te voegen en daarop een villa te bouwen. Het Hof oordeelt dat ervan kan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de onroerende zaken op de waardepeildatum overeenkomt met de aankoopprijzen, nadat deze zijn gecorrigeerd voor de waardeontwikkeling van de onroerende zaken in de periode tussen de koopdata en de waardepeildatum. Het tijdsverloop van 16 maanden tussen de koopdata en de waardepeildatum doet daaraan niet af, nu eigen aankoopcijfers een nauwkeuriger indicatie van de marktwaarde zijn dan verkoopcijfers van andere onroerende zaken. Daaraan kan evenmin afdoen belanghebbendes stelling dat hij te veel heeft betaald vanwege het tegelijkertijd aankopen van beide onroerende zaken. Wat betreft de generieke waardeverandering tussen de verkoopdata en de waardepeildatum is aannemelijk dat sprake was van een positieve waardeontwikkeling op de woningmarkt. Wat betreft de specifieke waardeverandering gaat belanghebbendes stelling dat de opstallen sinds de aankoop steeds verder zijn verpauperd niet op, nu tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaken bestaat uit de waarde als bouwgrond. Het Hof wijst ten slotte ook een vermindering van de waarde met de sloopkosten van de opstallen af, omdat die kosten moeten worden geacht te zijn verdisconteerd in de aankoopprijzen. De vastgestelde waarden zijn niet te hoog.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-18/00579 en 18/00580
in het geding tussen:
en
(vertegenwoordigers: C.P. Goedendorp en M.T de Gier-Ruijgrok),
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 6 maart 2018, nummers SGR 17/8037 en 17/8038.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [A] en [B] te [Y] (de onroerende zaken), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 1.169.000 ( [A] ) en € 365.000 ( [B] ) (de beschikkingen). Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland (de aanslagen).
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikkingen gewijzigd aldus dat de waarde voor [A] wordt verminderd tot € 1.060.000 en de waarde voor [B] tot € 295.000, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd en de heffingsambtenaar gelast het betaalde griffierecht van € 46 aan belanghebbende te vergoeden.
De heffingsambtenaar is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 31 oktober 2018, ontvangen door het Hof op 1 november 2018, nadere stukken ingediend. Belanghebbende heeft bij brief van 6 november 2018, ontvangen door het Hof op 12 november 2018, verweer gevoerd en gereageerd op de nadere stukken van de heffingsambtenaar.
De mondelinge behandeling van de zaken heeft plaatsgehad ter zitting van 14 november 2018. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken. [A] is een perceel grond van ongeveer 1.069 m2 waarop een vrijstaande woning met een garage, berging en aanbouw is gelegen. Het bouwjaar van [A] is blijkens de WOZ-administratie 1850.
[B] is een perceel grond van ongeveer 300 m2 waarop een vrijstaande woning met een inpandige berging is gelegen. Het bouwjaar van [B] is 1910.
De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd. In de matrix zijn gegevens vermeld van de onroerende zaken.
Belanghebbende heeft [A] eind augustus 2014 gekocht voor € 1.225.000. De levering van [A] aan belanghebbende heeft op 30 november 2015 plaatsgevonden. Belanghebbende heeft [B] medio september 2014 gekocht voor € 365.000. De levering van [B] aan belanghebbende heeft op 30 november 2015 plaatsgevonden.
Belanghebbende heeft de onroerende zaken gekocht met het oogmerk de daarop aanwezige opstallen te slopen, de percelen van de onroerende zaken samen te voegen en op dat samengevoegde perceel een villa te bouwen. Aan belanghebbende is een omgevingsvergunning afgegeven voor de bouw van de villa.
De opstallen zijn in januari 2018 gesloopt. Medio november 2018 is gestart met de bouw van de villa.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen.
“8. Ter zitting heeft [belanghebbende] verzocht om aanhouding van de zaak om hem de gelegenheid te bieden schriftelijk op het verweerschrift te kunnen reageren. Het verweerschrift is door de rechtbank op 19 januari 2018 ontvangen en aan [belanghebbende] doorgestuurd. [Belanghebbende] heeft het verweerschrift op of kort na 20 januari 2018 ontvangen. Hij was echter op dat moment voor zaken in Italië. De rechtbank ziet hierin geen aanleiding om de zaak aan te houden. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in overweging. [Belanghebbende] heeft 4 weken voor de zitting het verweerschrift ontvangen. [Belanghebbende] had naar het oordeel van de rechtbank voldoende tijd om een reactie voor te bereiden. [Belanghebbende] heeft er voor gekozen om geen gemachtigde dan wel zaakwaarnemer in te schakelen. Ter zitting heeft hij desgevraagd verklaard dat hij hiervan heeft afgezien aangezien niemand de zaken beter kan behartigen dan hijzelf. Gelet op het voorgaande dient het op een later tijdstip kennis kunnen nemen van het verweerschrift voor rekening en risico van [belanghebbende] te blijven.
9. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44).
10. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de [onroerende zaken] niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. [De heffingsambtenaar] heeft de WOZ-waarden van de [onroerende zaken] enkel gebaseerd op de door [belanghebbende] betaalde koopprijzen van de [onroerende zaken], te weten een koopprijs van € 1.125.000 overeengekomen eind augustus 2014 voor [A] en een koopprijs van € 365.000 overeengekomen medio september 2014 voor [B] . De rechtbank kan [de heffingsambtenaar] niet volgen in zijn standpunt dat uitsluitend deze verkoopprijzen ter onderbouwing van de waarden van de [onroerende zaken] kunnen worden gebruikt, nu deze meer dan een jaar voor de waardepeildatum tot stand zijn gekomen. De door [de heffingsambtenaar] aangehaalde jurisprudentie in het verweerschrift, waarbij de WOZ-waarde gebaseerd wordt op de verkoopprijs van de woning zelf, betreft alle zaken waarbij de verkoopprijs van de woning zeer dicht dan wel op de waardepeildatum is overeengekomen. In de onderhavige zaken is dat niet het geval. De waarde van de [onroerende zaken] dient te worden bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de overgelegde waardematrix heeft [de heffingsambtenaar] los van de verkoopgegevens van onderhavige [onroerende zaken] geen enkel ander marktgegeven opgenomen. Van [de heffingsambtenaar] had verwacht mogen worden dat hij de waarden van de [onroerende zaken] had onderbouwd door middel van verkopen van andere panden dan wel door middel van vergelijking met verkochte bouwgrond. Voorts is de rechtbank van oordeel dat [de heffingsambtenaar] toepassing had moeten geven aan artikel 18, derde lid, van de WOZ nu de staat van de [onroerende zaken] in het jaar 2016 aanzienlijk gewijzigd is. Hetgeen [de heffingsambtenaar] ter zitting desgevraagd heeft gesteld ter onderbouwing van de waarden van de [onroerende zaken] acht de rechtbank onvoldoende.
11. Nu [de heffingsambtenaar] niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of [belanghebbende] de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. [Belanghebbendes] stelling ter zitting dat uit dient te worden gegaan van een prijs van € 600 per m2 heeft [belanghebbende] niet nader onderbouwd met verkopen van andere woningen dan wel verkopen van bouwgrond. [Belanghebbende] maakt de door hem voorgestane waarden op de waardepeildatum, te weten de grondwaarde minus sloopkosten, € 535.000 ( [A] ) en € 150.000 ( [B] ) derhalve niet aannemelijk.
12. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de [onroerende zaken] op de waardepeildatum schattenderwijs op € 1.060.000 ( [A] ) en € 295.000 ( [B] ).
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de [onroerende zaken] alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld en zijn de beroepen gegrond verklaard.
14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Er zijn geen voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten.”