Gerechtshof Den Haag, 25-06-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840, BK-18_1005
Gerechtshof Den Haag, 25-06-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:1840, BK-18_1005
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 25 juni 2019
- Datum publicatie
- 11 juli 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:1840
- Zaaknummer
- BK-18_1005
Inhoudsindicatie
Waarde in het economische verkeer van woning wordt door Hof lager vastgesteld dan de aankoopprijs. Als uitgangspunt bij de bepaling van de waarde van de woning heeft te gelden het bedrag waarvoor belanghebbende de woning heeft gekocht. Het Hof verwerpt evenals de Rechtbank het beroep op de meerderheidsregel omdat de door belanghebbende genoemde woningen niet vrijwel identiek zijn. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan ook slagen wanneer de heffingsambtenaar zonder reden afwijkt van door hem bij de waardebepaling gevoerd beleid. Hiervan is in dit geval sprake. De heffingsambtenaar heeft gesteld dat de gemeente een ingroeibeleid toepast in het geval, zoals hier, in een rijtje min of meer soortgelijke woningen een woning recent is verkocht. In dit geval is als gevolg van dat beleid bij de waardebepaling van de overige woningen in het rijtje slechts in geringe mate rekening is gehouden met het verkoopcijfer van de woning van belanghebbende in die zin dat bij de overige woningen in het rijtje pas na verloop van tijd ten volle rekening zal worden gehouden met het verkoopcijfer van de woning van belanghebbende omdat een andere handelwijze onrust meebrengt. Belanghebbende heeft in dit opzicht terecht een beroep op het gelijkheidsbeginsel gedaan. Het Hof stelt de waarde vervolgens in goede justitie vast.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/01005
in het geding tussen:
(gemachtigde: [A] )
en
(vertegenwoordigers: [B] en [C] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag van 30 augustus 2018, nummer SGR 18/1148.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2017 bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 448.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Westland (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank op het door hem ingestelde beroep in hoger beroep gekomen. Er is een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 mei 2019. De vertegenwoordigers van de Inspecteur zijn verschenen. De gemachtigde van belanghebbende heeft bij faxbericht van 14 mei 2019 te 11.12 uur meegedeeld dat hij op de zitting niet aanwezig zal zijn en heeft daarbij geen verzoek om uitstel van de mondelinge behandeling gedaan. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een geschakelde twee‑onder‑een‑kapwoning in een rij van vier ( [Y] , [D] , 5 en 7), gebouwd in 2004, met aangebouwde garage, oprit voor een auto en een zij- en achtertuin. Op de begane grond bevindt zich de woonkamer met keuken (ongeveer 53 m2). De woonkamer loopt achter de garage door aan de achterzijde van de woning. Op de eerste verdieping: overloop, toilet, badkamer, voorkamer, achterkamer. Op de tweede verdieping: een open zolder met berging voor opstelplaats voor centrale verwarming, wasmachine en wasdroger. De grondoppervlakte van de woning bedraagt 228 m2. Bij de WOZ-waardebepaling is rekening gehouden met een inhoud van 510 m3 voor het hoofdgebouw en 59 m3 voor de aanbouw. Aan de voorzijde ligt de woning aan een groenstrook.
De woning van belanghebbende heeft op de tweede verdieping geen dakkapel. De woning [F] evenmin. De woningen [D] en [E] hebben respectievelijk een en twee dakkapellen. De perceeloppervlakte van deze woningen bedraagt 241 m2. Alle vier woningen hebben een garage in de aanbouw en een woonkamer die achter de garage doorloopt.
Belanghebbende heeft de woning op 23 augustus 2016 (transportdatum 14 oktober 2016) gekocht voor € 470.000. In het taxatierapport voor het verkrijgen van de hypotheek is een inhoud vermeld van 570 m3 (waarvan 17 m3 garage).
De heffingsambtenaar heeft een taxatieverslag woningen opgesteld, de woning getaxeerd en een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie vergelijkbare woningen [G] , [H] , [I] te [Z] en een matrix met verkoop- en WOZ-waarde gegevens van 35 andere woningen, waaronder [D] , [E] en [F] .
De WOZ-waarde voor het jaar 2017 van de woning [D] is vastgesteld op € 402.000, van de woning [E] op € 411.000 en van de woning [F] op € 416.000. Bij deze woningen en de woning van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij de WOZ-waardebepaling de inhoud van het hoofdgebouw vastgesteld op een bruto inhoud van 510 m3. De waarde van het hoofdgebouw van de woningen [D] , [E] en [F] is vastgesteld op € 210.120 en per m3 hoofdgebouw is een prijs van € 412 gehanteerd. Bij de woning van belanghebbende is de waarde van het hoofdgebouw vastgesteld op € 231.540 en er is een m3-prijs gehanteerd van € 454. De aanbouw van de woning [F] is in de waardebepaling niet meengenomen. Bij aanbouw van de woning van belanghebbende is dat wel het geval: voor een bedrag van € 20.060. Bij de andere woningen voor een bedrag van € 18.231.
Bij de herleiding van de aankoopprijs van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 2016 heeft de heffingsambtenaar een vermindering van 4,7 percent gehanteerd.
De heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij twee-onder-een-kapwoningen een grondstaffel die hij heeft overgelegd: Bij de woning en bij [F] bedraagt de grondprijs per m2 afgerond € 638. Bij de woningen [D] en [E] bedraagt de grondprijs per m2 afgerond € 669.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en daartoe het volgende overwogen:
“6. Het is, naar [belanghebbende] terecht aanvoert, aan [de heffingsambtenaar] om aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 448.0000 per de waardepeildatum niet te hoog is. [De heffingsambtenaar] wijst daartoe primair op de eigen aankoop door [belanghebbende] van de woning voor € 470.000.
7. Indien een belastingplichtige een woning kort voor of kort na de waardepeildatum heeft gekocht, kan in de regel er van worden uitgegaan dat de WOZ-waarde overeenkomt met de door de belastingplichtige betaalde prijs, tenzij de partij die het standpunt inneemt dat de WOZ-waarde afwijkt van de door de belastingplichtige betaalde prijs feiten of omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft (vgl. o.a. Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Gesteld noch gebleken is dat de door [belanghebbende] betaalde prijs van € 470.000 te hoog is geweest en om die reden niet als uitgangspunt zou kunnen worden gebruikt bij de bepaling van de WOZ-waarde, zodat de rechtbank het eigen aankoopcijfer als uitgangspunt bruikbaar acht. Gelet op dit aankoopcijfer, dat niet ver na de waardepeildatum is gerealiseerd en € 22.000 hoger ligt dan de vastgestelde waarde, acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
8. [De heffingsambtenaar] heeft primair gewezen op het eigen aankoopcijfer en daarnaast de waardebepaling nader onderbouwd met gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Nu de vastgestelde WOZ-waarde reeds met het eigen aankoopcijfer van de woning aannemelijk is gemaakt, behoeft hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd tegen die nadere onderbouwing door [de Heffingsambtenaar] geen behandeling.
9. [Belanghebbende] heeft aangevoerd dat [de heffingsambtenaar] het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel en het zorgvuldigheidsbeginsel heeft geschonden en dat die schending van de beginselen van behoorlijk bestuur aan handhaving van de vastgestelde waarde in de weg staat.
10. Van schending van het gelijkheidsbeginsel kan sprake zijn indien a) [de heffingsambtenaar] een begunstigend beleid voert, b) ten aanzien van een (groep) belastingplichtige(n) sprake is van een oogmerk tot begunstiging of c) de zogenoemde meerderheidsregel wordt geschonden. [Belanghebbende] heeft niet gesteld dat sprake is van begunstigend beleid of een oogmerk tot begunstiging.
11. Van schending van de meerderheidsregel is sprake indien een juiste wetstoepassing in de meerderheid van de met [belanghebbende] vergelijkbare gevallen achterwege is gebleven. [Belanghebbende] stelt dat hiervan sprake is en wijst daarvoor op een veelheid aan zijns inziens voldoende met de woning identieke objecten, daaronder begrepen de naastgelegen objecten [D] , [E] en [F] . [De heffingsambtenaar] heeft echter met alles wat hij dienaangaande in het verweerschrift heeft aangevoerd, in samenhang bezien met de door hem overgelegde matrix (bijlage 11 bij het verweerschrift) waarin hij de verschillen tussen de woning en de door [belanghebbende] genoemde objecten weergeeft, aannemelijk gemaakt dat de door [belanghebbende] genoemde objecten, uitgezonderd hooguit het object [F] , niet identiek zijn aan de woning. [Belanghebbende] heeft hiertegen onvoldoende ingebracht om tot een ander oordeel te komen. Dit betekent dat de groep van ‘identieke woningen’ in dit geval maximaal uit twee woningen bestaat, namelijk enerzijds de woning en anderzijds het object [F] . Onder die omstandigheden kan geen sprake zijn van een schending van de meerderheidsregel.
12. Dat het eigen aankoopcijfer bij de waardering van [belanghebbende]s woning wordt gebruikt en, naar [belanghebbende] stelt, niet bij andere woningen, doet, wat daar ook van zij, aan het onder 10. en 11. overwogene niet af en maakt als zodanig dan ook niet dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. Evenmin maakt dit dat sprake is van een schending van het rechtszekerheidsbeginsel of het zorgvuldigheidsbeginsel.
13. Dat, zoals [belanghebbende] stelt, de procentuele stijging van de waarde ten opzichte van de waardebepaling voor het voorgaande jaar voor zijn woning hoger is dan bij andere vergelijkbare woningen het geval is, maakt niet dat sprake is van een schending van het gelijkheidsbeginsel. [De heffingsambtenaar] heeft in laatstgenoemd verband terecht er op gewezen dat aan de verhouding tussen voor twee opeenvolgende tijdvakken vastgestelde waarden in het kader van de (jaarlijkse) waardebepaling geen betekenis toekomt.
14. Het beroep dat [belanghebbende] doet op het vertrouwensbeginsel kan evenmin slagen. Ter zitting is gebleken dat het beroep op het vertrouwensbeginsel is gestoeld op het taxatieverslag dat [belanghebbende] via de internetsite van de gemeente Westland heeft verkregen en in het bijzonder ziet op wat in dat verslag staat vermeld over de wijze van waarderen en de waarderingsnormatiek. Noch daargelaten dat dit taxatieverslag pas is verkregen nádat de waarde van de woning is vastgesteld, wat er aan in de weg staat dat uit dien hoofde voorafgaand aan de waardevaststelling sprake kan zijn geweest van gewekt vertrouwen, staat ook vast dat noch in dat taxatieverslag noch in het taxatieverslag dat door [de heffingsambtenaar] in de bezwaarfase aan [belanghebbende] is verstrekt, een andere waarde voor de woning staat vermeld dan € 448.000. Reeds daarom kan daaraan geen vertrouwen voor een lagere waarde worden ontleend. Evenmin kan daaraan het vertrouwen worden ontleend dat bij de waardebepaling dan wel de daaropvolgende bezwaar- of beroepsprocedure zou worden voorbij gegaan aan het eigen aankoopcijfer. Dat in de toelichting bij het door [belanghebbende] gedownloade taxatieverslag, die [belanghebbende] ter zitting deels heeft voorgelezen, staat vermeld dat – kort gezegd – alle woningen jaarlijks opnieuw moeten worden getaxeerd en dat daarvoor systemen voor modelmatige waardebepaling worden gebruikt, is daartoe onvoldoende, reeds omdat daarin op geen enkele wijze een toezegging of uitlating van [de heffingsambtenaar] kan worden gelezen omtrent het al dan niet gebruiken van het eigen aankoopcijfer.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”