Gerechtshof Den Haag, 24-09-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2632, BK-18/00975

Waardeonderbouwing van de Heffingsambtenaar

Onderbouwing van de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde (de marktwaarde)

2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft een ‘waarderapport’ (het waarderapport) overgelegd dat op 9 mei 2018 is opgemaakt door [E] (de taxateur). Het waarderapport bevat gegevens van de onroerende zaak en van drie, naar de opvatting van de taxateur, met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waardebepaling die de taxateur met gebruikmaking van deze gegevens heeft uitgevoerd, is samengevat in de als bijlage bij het waarderapport gevoegde ‘waardeopbouw’ (waardeopbouw). Aan het waarderapport en de waardeopbouw ontleent het Hof het volgende:

2.2.2. Bij de bepaling van de deelwaarde van de ondergrond van de onroerende zaak en van de deelwaarde van de grond behorende bij het vergelijkingsobject [F] heeft de taxateur de grondstaffels met de codes NSW en N19A4307 gebruikt.

2.2.3. Bij de bepaling van de deelwaarde van de grond behorende bij de vergelijkingsobjecten [G] en [H] heeft de taxateur de grondstaffel met code N11A0306 gebruikt.

2.2.4. In onderdeel 1.11 van het waarderapport merkt de taxateur op:

“Het object betreft een Rijksmonumentale woning op NSW-landgoed “ [D] ”, dat tevens een historische buitenplaats is.

Aan de hand van de Taxatiewijzer NSW 2016 [Hof: bedoeld is de onder auspiciën van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ten behoeve van haar leden opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen deel 23, NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2016”, waarvan een publieksversie is te vinden op www.wozdatacenter.nl, hierna aangeduid als: de Taxatiewijzer NSW] is de WOZ waarde bepaald, rekening houdend met alle correcties zoals de Rijksmonumentale status van het gebouwde en tuin en de instandhoudingslast”.

2.2.5. De toepassing van de aftrekkingen wegens inschrijving van de onroerende zaak in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3. van de Erfgoedwet (‘Rijksmonumentale status’), leidt tot een marktwaarde van € 1.605.681:

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.2.6. De taxateur heeft de bestemmingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaald door de marktwaarde van € 1.605.681 te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor van 0,770 (instandhoudingslast 23%). Hij onderbouwt de instandhoudingsfactor aan de hand van het rekenmodel behorend bij de Taxatiewijzer Nsw-landgoederen per 1 januari 2016 (voor zover van belang hierna opgenomen onder 2.5), als volgt:

Waardeonderbouwing van belanghebbende

2.3.1. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij (de onderbouwing van) zijn standpunten in de loop van de procedure (verder) heeft ontwikkeld en dat de uitkomst daarvan is neergelegd in het onder 1.4 vermelde nadere stuk met bijlagen. Tot deze bijlagen behoort onder meer een door belanghebbende in de opsomming van de bijlagen getiteld stuk “Taxatierapport met bijlagen Makelaarskantoor [I] , [J] ”. Daaraan ontleent het Hof het volgende.

Onderbouwing van de op de voet van artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bepaalde waarde (de marktwaarde)

2.3.2. In onderdeel 3.1 van het nadere stuk is opgenomen:

“[Belanghebbenden] hebben geen aanleiding om af te willen wijken van de door de gemeente gehanteerde KOUDVscores (Waarderapport 28-5-2018 gemeente): 2-2-3-2-3.”

Voorts is in de bijlage te lezen dat belanghebbende, net als de Heffingsambtenaar, een factor voor ligging (L) van 3 voorstaat.

Belanghebbende heeft, met gebruikmaking van deze KOUDVL-factoren, de rekenprijs/m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten berekend op € 479,10 (vergelijkingsobject 1), € 394,20 (vergelijkingsobject 2) en negatief € 62,50 (vergelijkingsobject 3). Hij concludeert op grond van de door hem berekende rekenprijzen/m3 tot een rekenprijs/m3 van de hoofdgebouwen van de vergelijkingsobjecten tezamen van € 394,20. Hoewel deze rekenprijs/m3 beduidend lager is dan de door de taxateur van de gemeente met toepassing van de KOUDVL-factoren berekende rekenprijs/m3 van het hoofdgebouw van de onroerende zaak (het woonhuis) van € 441,81, is belanghebbende bij de bepaling van de marktwaarde van de onroerende zaak “omwille van de vergelijkbaarheid” uitgegaan van de door de taxateur van de gemeente bepaalde rekenprijs/m3 van het woonhuis van € 441,80.

Niettemin komt belanghebbende uit op een aanmerkelijk lagere waarde van het woonhuis (vóór toepassing van de correcties op basis van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ) dan die, waartoe de heffingsambtenaar komt. Dit heeft de volgende oorzaken:

2.3.3 Als waarde van de ondergrond van het woonhuis heeft belanghebbende, evenals de taxateur van de Heffingsambtenaar, een bedrag van € 464.200 in aanmerking genomen.

2.3.4. Belanghebbende heeft de ‘aftrek rijksmonumentale status gebouwd’ op 7,5 % en de ‘aftrek rijksmonumentale status tuin’ op 5 % van de marktwaarde vóór toepassing van deze aftrekken bepaald.

2.3.5. Met inachtneming van hetgeen onder 2.3.2 tot en met 2.3.4 is vermeld, heeft belanghebbende de marktwaarde van de onroerende zaak berekend op € 1.035.049.

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.3.6. Belanghebbende heeft de instandhoudingsfactor aan de hand van § 5.4 van de Taxatiewijzer Nsw (zie onder 2.4) bepaald op 0,745, door hem afgerond op 0,74. Deze instandhoudingsfactor correspondeert met een instandhoudingslast van 25,5 %, door belanghebbende afgerond op 26 %. Hij specificeert de instandhoudingslast (vóór afronding) als volgt:

2.3.7. Vermenigvuldiging van de door belanghebbende berekende marktwaarde van

€ 1.035.049 met de instandhoudingsfactor van (afgerond) 0,74 leidt tot een bestemmingswaarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 765.000.