Gerechtshof Den Haag, 24-09-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2634, BK-18/00976 tm 18-00979

Moestuinschuur [E] (A)

2.2.A.1. Het waarderapport bevat gegevens van de onroerende zaak en van twee, naar de opvatting van de taxateur, met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waardebepaling die de taxateur met gebruikmaking van deze gegevens heeft uitgevoerd, is samengevat in de als bijlage bij het waarderapport gevoegde ‘waardeopbouw’ (waardeopbouw). Aan het waarderapport en de waardeopbouw ontleent het Hof het volgende:

2.2.A.2. Met betrekking tot de kapitalisatiefactor is in het rapport de hieronder samengevatte berekening opgenomen:

Woningen [F] en [G] (B)

2.2.B.1. De waarderapporten met betrekking tot de woningen 15 en 17 bevatten gegevens van beide onroerende zaken en van drie, naar de opvatting van de taxateur, met beide onroerende zaken vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waardebepaling die de taxateur met gebruikmaking van deze gegevens heeft uitgevoerd, is samengevat in de als bijlage bij de waarderapporten gevoegde ‘waardeopbouw’ (waardeopbouw). Aan de waarderapporten en de waardeopbouw ontleent het Hof het volgende:

2.2.B.2. Bij de bepaling van de deelwaarde van de ondergrond van de onroerende zaken en van de deelwaarde van de grond behorende bij het vergelijkingsobject [M] heeft de taxateur de grondstaffels met de codes NSW en N13B0312 gebruikt.

2.2.B.3. Bij de bepaling van de deelwaarde van de grond behorende bij de vergelijkingsobjecten [N] en [O] heeft de taxateur de grondstaffels met codes N22B0312 respectievelijk N42B0311 gebruikt.

2.2.B.4. In onderdeel 1.11 van beide waarderapporten merkt de taxateur op:

“Het object betreft een Rijksmonumentale woning op NSW-landgoed “ [I] ”, dat tevens een historische buitenplaats is.

Aan de hand van de Taxatiewijzer NSW 2016 [Hof: bedoeld is de onder auspiciën van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ten behoeve van haar leden opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen deel 23, NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2016”, waarvan een publieksversie is te vinden op www.wozdatacenter.nl, hierna aangeduid als: de Taxatiewijzer NSW] is de WOZ waarde bepaald, rekening houdend met alle correcties zoals de Rijksmonumentale status van het gebouwde en tuin en de instandhoudingslast”.

2.2.B.5. De toepassing van de aftrekkingen wegens inschrijving van de onroerende zaak in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3. van de Erfgoedwet (‘Rijksmonumentale status’), leidt tot marktwaarden van € 214.132 en € 183.609:

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.2.B.6. De taxateur heeft de bestemmingswaarden als bedoeld in artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaald door de marktwaarden van € 214.132 en € 183.609 te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor van 0,78 (instandhoudingslast 22%). Hij onderbouwt de instandhoudingsfactor aan de hand van het rekenmodel behorend bij de Taxatiewijzer Nsw-landgoederen per 1 januari 2016 (voor zover van belang hierna opgenomen onder 2.5), als volgt:

Woning [H] (C)

2.2.C.1. Het waarderapport met betrekking tot woning 29 bevat gegevens van de onroerende zaak en van drie, naar de opvatting van de taxateur, met de onroerende zaak vergelijkbare onroerende zaken (de vergelijkingsobjecten). De waardebepaling die de taxateur met gebruikmaking van deze gegevens heeft uitgevoerd, is samengevat in de als bijlage bij het waarderapport gevoegde ‘waardeopbouw’ (waardeopbouw). Aan het waarderapport en de waardeopbouw ontleent het Hof het volgende:

2.2.C.2. Bij de bepaling van de deelwaarde van de ondergrond van de onroerende zaak heeft de taxateur de grondstaffel met de codes NSW1 gebruikt.

2.2.C.3. Bij de bepaling van de deelwaarde van de grond behorende bij de vergelijkingsobjecten [P] , [Q] en [R] heeft de taxateur de grondstaffels met codes N11A0308, N42A0304 respectievelijk N42A0308 gebruikt.

2.2.C.4. In onderdeel 1.11 van het waarderapport merkt de taxateur op:

“Het object betreft een Rijksmonumentale woning op NSW-landgoed “ [I] ”, dat tevens een historische buitenplaats is.

Aan de hand van de Taxatiewijzer NSW 2016 [Hof: bedoeld is de onder auspiciën van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) ten behoeve van haar leden opgestelde “Taxatiewijzer en kengetallen deel 23, NSW-landgoederen, waardepeildatum 1 januari 2016”, waarvan een publieksversie is te vinden op www.wozdatacenter.nl, hierna aangeduid als: de Taxatiewijzer NSW] is de WOZ waarde bepaald, rekening houdend met alle correcties zoals de Rijksmonumentale status van het gebouwde en tuin en de instandhoudingslast”.

2.2.C.5. De toepassing van de aftrekkingen wegens inschrijving van de onroerende zaak in het rijksmonumentenregister, bedoeld in artikel 3.3. van de Erfgoedwet (‘Rijksmonumentale status’), leidt tot een marktwaarde van € 225.719:

De op de voet van artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaalde bestemmingswaarde

2.2.C.6. De taxateur heeft de bestemmingswaarde als bedoeld in artikel 17, lid 5, van de Wet WOZ bepaald door de marktwaarde van € 225.719 te vermenigvuldigen met een zogenoemde instandhoudingsfactor van 0,78 (instandhoudingslast 22%). Hij onderbouwt de instandhoudingsfactor aan de hand van het rekenmodel behorend bij de Taxatiewijzer Nsw-landgoederen per 1 januari 2016 (voor zover van belang hierna opgenomen onder 2.5), als volgt:

Waardeonderbouwingen van belanghebbenden

Ter zitting hebben belanghebbenden verklaard dat zij (de onderbouwing van) hun standpunten in de loop van de procedure (verder) hebben ontwikkeld en dat de uitkomst daarvan is neergelegd in het onder 1.4 vermelde nadere stuk met bijlagen. Tot deze bijlagen behoort onder meer een door belanghebbenden in de opsomming van de bijlagen getiteld stuk “Taxatierapport met bijlagen Makelaarskantoor [S] , [T] ”. Daaraan ontleent het Hof het volgende.

Marktwaarde moestuinschuur [E] (A)

2.3.A. In onderdeel 3.5 van het nadere stuk is onder meer opgenomen:

“De scores voor alle KOUDV factoren dienen vastgesteld te worden in vergelijking met de scores voor de gekozen vergelijkingsobjecten, rekening houdend met het feitelijk en toegestaan gebruik van deze objecten. Op basis van deze vergelijking kan aan de moestuinschuur nooit een score van 2 worden gegeven voor Kwaliteit, Uitstraling en Doelmatigheid. De moestuinschuur moet dan voor alle factoren op de laagste score 1 te worden gewaardeerd.

(…)

Het resultaat is een vergelijkingswaarde van 0 tot 11,4 €/m2 huur per jaar voor de moestuinschuur. Het oppervlak van de moestuinschuur is 39 m2. De jaarlijkse huurwaarde bedraagt 39 x €11,4 = € 444,62. Dit resulteert bij een kapitalisatiefactor van 8,2 (waarde gebruikt door de gemeente) in een WOZ-waarde van 8,2 x 444,62 =

€ 3.645,72 afgerond € 3.000.”

Marktwaarde woningen [F] en [G] (B)

2.3.B.1 In zowel onderdeel 3.2 als onderdeel 3.3 van het nadere stuk is opgenomen:

“[Belanghebbenden] hebben aanleiding om af te willen wijken van de door de gemeente gehanteerde KOUDV score voor Voorzieningen (3) omdat geen aansluiting voor CAI of glasvezelkabel aanwezig is (…) : 3-3-3-3-2.”

Voorts is in de bijlage te lezen dat belanghebbenden, net als de Heffingsambtenaar, een factor voor ligging (L) van 3 voorstaan.

Belanghebbenden hebben, met gebruikmaking van deze KOUDVL-factoren, de rekenprijs/m3 van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten berekend op € 369,00 (vergelijkingsobject 1), € 350,90 (vergelijkingsobject 2) en € 346,10 (vergelijkingsobject 3). Zij concluderen op grond van de door hen berekende rekenprijzen/m3 tot een rekenprijs/m3 van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten tezamen van € 350,90. Uitgaande van deze rekenprijs/m3 zijn de marktwaarden van [F] en [G] als volgt berekend:

Bestemmingswaarde woningen [F] en [G] (B)

2.3.B.2 Belanghebbenden hebben de instandhoudingsfactor aan de hand van § 5.4 van de Taxatiewijzer Nsw (zie onder 2.4) bepaald op 0,745, door hen afgerond op 0,74. Deze instandhoudingsfactor correspondeert met een instandhoudingslast van 25,5 %, door belanghebbenden afgerond op 26 %. Zij specificeren de instandhoudingslast (vóór afronding) als volgt:

2.3.B.3. Vermenigvuldiging van de door belanghebbenden berekende marktwaarden van

negatief € 4.544 en negatief € 21.706 met de instandhoudingsfactor van (afgerond) 0,74 leidt tot bestemmingswaarden van de onroerende zaken van (afgerond) negatief € 3.000 en negatief € 16.000, hetgeen betekent dat van beide woonhuizen de waarde € 0 bedraagt.

Marktwaarde woning [H] (C)

2.3.C.1. In onderdeel 3.4 van het nadere stuk is opgenomen:

“[Belanghebbenden] hebben aanleiding om af te willen wijken van de door de ge-meente gehanteerde KOUDV score voor Voorzieningen omdat geen aansluiting voor CAI of glasvezelkabel aanwezig is (…) : 2-2-3-2-3.”

Voorts is in de bijlage te lezen dat belanghebbenden, net als de Heffingsambtenaar, een factor voor ligging (L) van 3 voorstaan.

Belanghebbenden hebben, met gebruikmaking van deze KOUDVL-factoren, de rekenprijs/m3 van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten berekend op € 653,70 (vergelijkingsobject 1), € 377,90 (vergelijkingsobject 2) en € 423,70 (vergelijkingsobject 3). Zij concluderen op grond van de door hen berekende rekenprijzen/m3 tot een rekenprijs/m3 van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten tezamen van € 377,90. Uitgaande van deze rekenprijs/m3 is de marktwaarden van [H] als volgt berekend:

Bestemmingswaarde woning [H] (C)

2.3.C.2. Belanghebbenden hebben de instandhoudingsfactor aan de hand van § 5.4 van de Taxatiewijzer Nsw (zie onder 2.4) bepaald op 0,70. Deze instandhoudingsfactor correspondeert met een instandhoudingslast van 30 %. Zij specificeren de instandhoudingslast (vóór afronding) als volgt:

2.3.C.3. Vermenigvuldiging van de door belanghebbenden berekende marktwaarde van

€ 111.188 met de instandhoudingsfactor van (afgerond) 0,70 leidt tot een bestemmingswaarde van de onroerende zaak van (afgerond) € 77.000.