Gerechtshof Den Haag, 30-01-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:390, BK-18/00689
Gerechtshof Den Haag, 30-01-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:390, BK-18/00689
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 30 januari 2019
- Datum publicatie
- 27 februari 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:390
- Zaaknummer
- BK-18/00689
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. Het Hof oordeelt dat het eigen verkoopcijfer niet de WOZ-waarde weergeeft. De verkoopprijs is bepaald aan de hand van een in opdracht van belanghebbende opgesteld taxatierapport dat is gebaseerd op oplevering van de woning in bewoonde staat. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof is van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten, ondanks de ligging van de woning nabij sociale huurflats.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00689
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] (thans: Belastingen Bollenstreek), de heffingsambtenaar, (vertegenwoordigers: J.E. Weststrate en F. Gerrits),
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 9 mei 2018, nummer SGR 17/7790.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2016 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2017 vastgesteld op € 603.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2017 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 126. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij brieven van 29 december 2018, ontvangen door het Hof op 2 januari 2019, en 8 januari 2019, ontvangen door het Hof op diezelfde datum, nadere stukken ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 9 januari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3. De oppervlakte van het perceel is ongeveer 484 m2.
Beide partijen hebben een taxatierapport overgelegd.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, het volgende overwogen.
“8. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Hierbij is het volgende mede in aanmerking genomen.
9. Naar volgt uit het taxatierapport en de daarbij gevoegde matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
10. De rechtbank is van oordeel dat de door [de heffingsambtenaar] gebruikte vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar zijn met de woning van [belanghebbende].
Ten aanzien van de ligging heeft [de heffingsambtenaar] aangegeven dat in de onmiddellijke omgeving van de woning weliswaar sociale woningbouw aanwezig is maar dat aan de woning een hogere grondprijs is toegekend omdat de woning direct aan het water ligt en daarmee een zeer bijzondere ligging heeft. Deze bijzondere ligging leidt ertoe dat aan de woning een hogere grondwaarde is toegekend dan gemiddeld het geval is in de aangrenzende villawijk.
11. Met het taxatierapport en de matrix maakt [de heffingsambtenaar] aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging en staat van onderhoud.
12. Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten.
13. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De verwijzing van [belanghebbende] naar het eigen verkoopcijfer en het daaraan ten grondslag liggende taxatierapport leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De woning is daarbij immers aan de zoon van [belanghebbende] verkocht waardoor niet voldaan wordt aan het hiervoor genoemde beginsel van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Daarnaast is de in dat kader opgestelde taxatierapport te ver van de in geschil zijnde waardepeildatum gelegen.
14 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”