Gerechtshof Den Haag, 22-02-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:667, BK-18/00794

3. De Rechtbank heeft overwogen:

3. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum.

4. [ De belanghebbenden] zijn van mening dat de waarde te hoog is vastgesteld en bepleiten een waarde van € 479.000. [De belanghebbenden] hebben daartoe onder verwijzing naar het bezwaarschrift aangevoerd dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak geen geschikte referentiepanden zijn gebruikt, alsmede dat daarbij onvoldoende rekening is gehouden met de onderhoudstoestand van de onroerende zaak en met de verpaupering/verloedering van de omgeving. Voor wat de onderhoudstoestand betreft hebben [de belanghebbenden] erop gewezen dat sprake is van overlast van grondwater in de kelder. In een in dit verband opgemaakt schaderapport is de schade aan de onroerende zaak en aan de eveneens aan [de belanghebbenden] in eigendom toebehorende naastgelegen onroerende zaak [C] begroot op in totaal € 22.000, waarvan een bedrag van € 4.000 ten laste van [de belanghebbenden] komt. [De belanghebbenden] voeren voorts aan dat de huur volgens het huurcontract € 255 per m² bedraagt. Daarnaast betwisten [de belanghebbenden] de door [de heffingsambtenaar] toegepaste kapitalisatiefactor en dat het daarbij gehanteerde leegstandsrisico juist zou zijn geanalyseerd. [De belanghebbenden] zijn voorts van mening dat mogelijk sprake is van een te hoge aanslag OZB.

5. [ De heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 7 februari 2018 door [H] , WOZ-taxateur te [A] . In dit taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 616.000. Naast gegevens van de onroerende zaak bevat het gegevens van de vergelijkingsobjecten [D] [E] en [F] , alle gelegen in [A] . Met de schade aan de onroerende zaak als gevolg van wateroverlast is in dit taxatierapport bij de waardering voldoende rekening gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft daartoe erop gewezen dat bij inpandige opname sporen van waterschade zijn aangetroffen, maar dat de kelder nu voor opslag bruikbaar is. De muren van de kelder waren op 1 januari 2014 al geïmpregneerd, waardoor deze nu waterdicht is. [De heffingsambtenaar] heeft voorts verwezen naar de bij het taxatierapport behorende bijlagen 'waardeopbouw' en 'bruto kapitalisatiefactor'. Bij de waardering van de onroerende zaak is uitgegaan van een huurwaarde van € 243,75 per m² voor de winkelruimte, € 97,50 per m² voor de opslagruimte en - blijkens door [de heffingsambtenaar] ter zitting verstrekte gegevens - € 66,54 per m² voor de kelderruimte. Uit de opbouw van de kapitalisatiefactor volgt een kapitalisatiefactor van 10,5, waarbij het leegstandsrisico is vastgesteld op 12%.

7. [ De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het taxatierapport en de daarbij overgelegde bijlagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd en ter zitting heeft toegelicht, hierin geslaagd. Naar volgt uit het taxatierapport en de genoemde bijlagen, is de waarde van de onroerende zaak bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode, zoals genoemd in artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Deze methode is naar het oordeel van de rechtbank een geschikte methode om de in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ bedoelde waarde van de onroerende zaak vast te stellen.

8. De door [de heffingsambtenaar] bij de bepaling van de huurwaarde gehanteerde vergelijkingsobjecten zijn wat ligging en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak zodat de huurprijzen van deze vergelijkingsobjecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de onroerende zaak. Dat het vergelijkingsobject [D] een oppervlakte heeft van slechts 56 m² maakt anders dan [de belanghebbenden] mogelijk menen niet dat dit pand voor de waardebepaling van de onroerende zaak niet bruikbaar is, zolang met de verschillen maar voldoende rekening is gehouden. [De heffingsambtenaar] heeft in dit verband ter zitting op goede gronden onweersproken gesteld dat niet de oppervlakte van een pand maar de frontbreedte ervan doorslaggevend is. Ook overigens hebben [de belanghebbenden] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld voor de conclusie dat de vergelijkingsobjecten voor de waardebepaling van de onroerende zaak ongeschikt zijn.

9. De rechtbank is van oordeel dat de huurwaarde van € 243,75 per m² voor de winkelruimte en € 97,50 per m² voor de opslagruimte, in vergelijking met de in de bijlage 'waardeopbouw' voor de daarin vermelde onroerende zaken gehanteerde huurwaarden (die variëren van € 240 tot € 272 voor winkelruimte en van € 76 tot € 96 voor opslagruimte), niet te hoog is vastgesteld. Daarbij is voldoende rekening gehouden met de verschillen in oppervlakte en kwaliteit tussen de onroerende zaak en de in die bijlage genoemde onroerende zaken. De rechtbank merkt hierbij nog op dat gezien de gegevens van het object [D] zoals vermeld op pagina 6 van het taxatierapport, [de heffingsambtenaar] zich ter zitting terecht op het standpunt heeft gesteld dat bij de vermelding in genoemde bijlage van de huurwaarde van € 249 in plaats van € 241 sprake is van een verschrijving. Bij de huurwaarde van € 66,54 per m² voor de kelderruimte is in voldoende mate rekening gehouden met de door [de belanghebbenden] gestelde wateroverlast. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat bij de inpandige opname slechts sporen van eerdere waterschade uit 2013 zichtbaar waren, maar dat ten tijde als hier in geding geen sprake is van een zodanige overlast dat de kelder niet voor opslag bruikbaar zou zijn. [De belanghebbenden] hebben hun stelling dat de huidige toestand van de kelder een waardevermindering oplevert bij gebreke aan marktgegevens onvoldoende feitelijk onderbouwd. De rechtbank merkt hierbij nog op dat de zichtbare restanten van de waterschade eerst verdwijnen, nadat de door [de belanghebbenden] ontvangen schadevergoeding daarvoor wordt geïnvesteerd, maar dat er geen aanleiding is te veronderstellen dat de aanwezigheid van watersporen in de opslagruimte in de kelder, zonder dat dit het gebruik van de kelder als opslagruimte belemmert, zal leiden tot een lager rendement. Met hetgeen [de belanghebbenden] ter zitting hebben aangevoerd over de kans dat in de toekomst opnieuw wateroverlast zou kunnen optreden overweegt de rechtbank dat [de belanghebbenden] in dit verband onvoldoende gegevens hebben overgelegd over de staat van de grondwaterhuishouding en de aard van de problemen die zouden kunnen optreden. Blijkens het door [de belanghebbenden] overgelegde rapport van de schadeadviescommissie grondwateroverlast Rijnland – [A] was de situatie op de waardepeildatum aldus dat het Hoogheemraadschap Rijnland tezamen met de gemeente [A] de aanleg van een drain had opgedragen en de werkzaamheden daaraan al waren aangevangen. De verwachting is dat de aanleg van de drain zal leiden tot het herstel van het grondwaterpeil zoals dat was vóór de aanleg van de kustversterking. Daarnaast volgt uit het rapport dat het Hoogheemraadschap aanvaardt dat schade als gevolg van een gestegen grondwaterpeil, welke stijging weer het gevolg is van de aanleg van de kustversterking, voor rekening van het Hoogheemraadschap behoort te komen. Onder deze omstandigheden is er, zonder nadere onderbouwing hiervan door [de belanghebbenden] op basis van relevante marktgegevens, geen sprake van een waardedrukkend effect van dreigende waterschade.

10. Bij de bepaling van de huurwaarde kan voorts niet worden uitgegaan van de door [de belanghebbenden] voor de onroerende zaak gerealiseerde huurprijs van € 255, aangezien alsdan onvoldoende rekening zou worden gehouden met het in onderhavig geval in aanmerking te nemen leegstandsrisico. Ook de kapitalisatiefactor is naar het oordeel van de rechtbank niet te hoog vastgesteld. Daarbij is in aanmerking genomen dat [de heffingsambtenaar] ter zitting heeft verklaard dat bij het taxatierapport een verkeerde bijlage 'bruto kapitalisatiefactor' is gevoegd. Op de juiste bijlage is uitgegaan van het ook door [de belanghebbenden] toepasselijk geachte basisrendement van 0,79% en van een leegstandsrisico van 10,6% in plaats van 12%. [De heffingsambtenaar] heeft voorts onweersproken gesteld dat ook uitgaande van deze gegevens de in de waardeopbouw genoemde kapitalisatiefactor van 10,5 juist is berekend. Dat naar [de belanghebbenden] hebben gesteld het leegstandsrisico niet is onderbouwd, volgt de rechtbank niet. Daarbij is in aanmerking genomen dat [de heffingsambtenaar] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat in het winkelgedeelte van de [G] van het centrum van [A] geen sprake is van structurele leegstand, maar slechts van mutatieleegstand bij opeenvolgende periodes van verhuur van winkelpanden.

11. Hetgeen [de belanghebbenden] overigens hebben aangevoerd doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Tegenover de gemotiveerde betwisting door [de heffingsambtenaar] hebben [de belanghebbenden] geen feiten en omstandigheden gesteld welke tot de conclusie dienen te leiden dat sprake is van een waardeverminderende verpaupering dan wel verloedering van de omgeving waarin de onroerende zaak is gelegen.

12. De rechtbank overweegt voorts dat [de belanghebbenden] geen feiten en omstandigheden hebben aangevoerd welke de conclusie rechtvaardigen dat de aanslag OZB op een te hoog bedrag is vastgesteld.

13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en dient het beroep ongegrond te worden verklaard.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.