Gerechtshof Den Haag, 19-03-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:774, BK-18/00677
Gerechtshof Den Haag, 19-03-2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:774, BK-18/00677
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 19 maart 2019
- Datum publicatie
- 19 april 2019
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2019:774
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2018:3500, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-18/00677
Inhoudsindicatie
Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een clubhuis en gebruiker van drie daarbij gelegen, en van hetzelfde sportcomplex onderdeel uitmakende, voetbalvelden, die wegens de eigendomsverhoudingen voor de WOZ als een afzonderlijk WOZ-object zijn aangemerkt. Het Hof beslist dat de aanwezigheid van de drie voetbalvelden, ondanks dat deze voor de WOZ tot een andere onroerende zaak behoren, van invloed is op de waarde van het clubhuis en dat er om die reden plaats is voor een correctie op de van de totaalwaarde onderdeel uitmakende waarde van de gebouwgebonden grond. Uitgaande van deze beslissing komen partijen ter zitting na onderling overleg tot de conclusie dat de waarde dient te worden vastgesteld overeenkomstig het standpunt van belanghebbende.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-18/00677
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: R.S. Heij)
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (hierna: de Rechtbank) van 1 mei 2018, nummer ROT 17/4757.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft met dagtekening 28 februari 2017 aan belanghebbende de hierna vermelde beschikkingen gegeven en aanslagen opgelegd:
- Beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) waarbij de waarde van het object [Y] te [Z] (hierna: het clubhuis), voor het kalenderjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 is vastgesteld op € 910.000;
- Beschikking op grond van artikel 22 van Wet WOZ waarbij de waarde van de onroerende zaak [Y] VELD te [Z] (hierna: de voetbalvelden), voor het kalenderjaar 2017 naar de waardepeildatum 1 januari 2016 is vastgesteld op € 652.000;
- Aanslag in de onroerendezaakbelasting/eigenaren (OZBE) van de gemeente Binnenmaas (vanaf 1 januari 2019 gemeente Hoeksche Waard) voor het belastingjaar 2017 ter zake van het clubhuis;
- Aanslag in de onroerendezaakbelasting/gebruikers (OZBG) van de gemeente Binnenmaas voor het belastingjaar 2017 ter zake van het clubhuis; en
- Aanslag in de OZBG van de gemeente Binnenmaas voor het belastingjaar 2017 ter zake van de voetbalvelden.
Belanghebbende heeft tegen de voor het clubhuis gegeven beschikking en opgelegde aanslagen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 333. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 508. De heffingsambte-naar heeft een verweerschrift ingediend. Van de zijde van belanghebbende is op 28 januari 2019 een nader stuk ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 5 februari 2019. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Ter zitting heeft het Hof de heffingsambtenaar gevraagd het Hof te informeren over de aanpassing van de Gemeenschappelijke Regeling SVHW in verband met de per 1 januari 2019 in werking getreden gemeentelijke herindeling waarbij de in de Hoeksche Waard gelegen gemeenten, waaronder de gemeente Binnenmaas, zijn opgegaan in de nieuw gevormde gemeente Hoeksche Waard. De heffingsambtenaar heeft bij brief van 15 februari 2019 aan dit verzoek voldaan. Het Hof heeft de brief aan het zaakdossier toegevoegd en in afschrift aan belanghebbende toegezonden.
Vaststaande feiten
Het clubhuis is gelegen in een omheind voetbalcomplex dat deel uitmaakt van het sportpark “ [A] ”. De (drie) voetbalvelden liggen achter en naast het clubhuis.
Het clubhuis, dat in gebruik is bij belanghebbende, is gelegen op een perceel van
500 m2 waarop door de eigenaar van de grond – de gemeente – ten behoeve van belanghebbende een recht van opstal is gevestigd.
De gemeente is ook de eigenaar van de voetbalvelden. Daarop is geen beperkt recht ten behoeve van belanghebbende of een ander gevestigd. De voetbalvelden zijn in gebruik bij belanghebbende.
Het clubhuis is op waardepeildatum één jaar oud. Het heeft twee bouwlagen: de begane grond en de verdieping. Op de begane grond bevinden zich een ruimte voor het secretariaat, tien kleedkamers, een scheidsrechterskamer, toiletten, een massageruimte en bergruimten. Op de verdieping, die bereikbaar is met een trap en een lift, bevinden zich een kantine, een keuken, toiletten, een bestuurskamer en een vergaderkamer. Verder is op de verdieping een terras gelegen dat zowel via de kantine als via een buitentrap is te bereiken. Voor de kantine ligt een met betonklinkers bestraat terras gelegen. Verder is daar een kassagebouw. Naast het clubgebouw ligt, op een bestaring van betonplaten, een onoverdekte fietsenstalling.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd. De taxatie betreft zowel het clubhuis (inclusief 500 m2 grond en aanhorigheden) als de voetbalvelden. Het taxatierapport, dat is gedateerd 19 oktober 2017, is opgemaakt en ondertekend door [B] , registertaxateur WOZ, en [C] , registertaxateur WOZ, registertaxateur Wonen en registertaxateur Landelijk en Agrarisch Vastgoed. [B] heeft de getaxeerde objecten op 16 oktober 2017 (wat betreft het clubhuis: inpandig) opgenomen. Bij de taxatie is uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.
Tot het taxatierapport behoort een “Rekenblad getaxeerde waarde waardepeildatum 1 januari 2016” met een berekening van de waarde van het clubhuis en een berekening van de waarde van voetbalvelden alsmede een bijlage “Kengetallen archetypes taxatiewijzer sport”. Voor het clubhuis is archetype […] als uitgangspunt gehanteerd. De berekening van de vervangingswaarde is gebaseerd op de kengetallen die zijn genoemd in het blad dat bij dat archetype hoort. In het taxatierapport wordt verwezen naar de taxatiewijzer Sport en de taxatiewijzer Algemeen, voor zover van toepassing, en wordt vermeld dat deze onderdeel uitmaken van de onderbouwing van de waardering onder verwijzing naar de website www.woz-informatie.nl.
Voor de waarde van de grond onder het clubhuis zijn de taxateurs – omdat de gemeente Binnenmaas geen grondprijzennota had – uitgegaan van de uitgifteprijs van grond met maatschappelijke en sociale doeleinden die is genoemd in de grondprijzennota van de buurgemeente Oud-Beijerland. Deze uitgifteprijs bedraagt € 160 per m2. Tevens wordt in het taxatierapport melding gemaakt van een bij de verkoop van een binnen de gemeente gelegen perceel met een maatschappelijke bestemming op 24 september 2010 overeengekomen prijs van € 278 per m2.
De waarde van het clubhuis is volgens het “Rekenblad getaxeerde waarde waardepeildatum 1 januari 2016” als volgt opgebouwd:
Clubhuis begane grond € 486.705
Clubhuis verdieping € 336.098
Grond bij niet-woning € 96.800
Totale waarde € 919.603.
Het clubhuis is in het taxatierapport per de waardepeildatum getaxeerd op € 919.000.
Oordeel van de Rechtbank
4. De Rechtbank heeft, voor zover thans van belang, het volgende overwogen:
“2.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor zover van belang, wordt de waarde van een onroerende zaak voor zover die niet tot woning dient, in afwijking in zoverre van het tweede lid, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:
a. de aard en de bestemming van de zaak;
b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.
In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de tot de onroerende zaak behorende opstallen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met gronden waarvan marktgegevens aanwezig zijn, rekening houdend met de bestemming van de zaak.
Tussen partijen is in geschil of de door [de heffingsambtenaar] voor de zogenoemde gebouw-gebonden grond (de grond) aangehouden waarde niet te hoog is.
Dit kan echter niet tot gevolg hebben dat de rechtbank bij de beslechting van het geschil de vastgestelde waarde van de grond toetst alsof de grond een afzonderlijk te waarderen object vormt. Ook het bepaalde in artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling kan er niet toe leiden dat de rechtbank de waarde van de grond afzonderlijk, dat wil zeggen los van de waarde van de onroerende zaak, beoordeelt. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en de uitvoering van de waardebepaling slechts hulpmiddelen zijn om te bereiken dat het wettelijke waardebegrip van - in dit geval - artikel 17, derde lid, Wet WOZ wordt gehanteerd (volgens uitspraak van de Hoge Raad van 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:
LJN AA8610). De toetssteen is dus uiteindelijk de in de Wet WOZ omschreven gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak.
Op [de heffingsambtenaar] rust de bewijslast aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van € 910.000,- niet te hoog is. Ter onderbouwing van de waarde heeft [de heffingsambtenaar] een taxatierapport van [B] en [C] van 19 oktober 2017 overgelegd.
Uit het taxatierapport volgt dat de taxateur bij het berekenen van de vervangingswaarde gebruik heeft gemaakt van de taxatiewijzer Sport. De taxateur van [de heffingsambtenaar] heeft voor de waardering van deze grond aansluiting gezocht bij de grondprijzennota van de gemeente Oud-Beijerland omdat de gemeente Binnenmaas geen grondprijzennota kent. De gemeente Oud-Beijerland hanteert voor grond met een maatschappelijke bestemming € 160,- per vierkante meter. [Belanghebbende] betwist het uitgangspunt om aansluiting te zoeken bij de grondprijzennota van de gemeente Oud-Beijerland niet. [Belanghebbende] betwist evenmin de door gemeente Oud-Beijerland gehanteerde grondprijs van € 160,- per vierkante meter voor grond met een maatschappelijke bestemming. Zij stelt zich op het standpunt dat [de heffingsambtenaar] ten onrechte 100% van deze grondprijs heeft aangehouden in plaats van de in de taxatiewijzer Sport opgenomen richtlijn van 50%. Ter onderbouwing van dit standpunt verwijst [belanghebbende] naar de uitspraak van de rechtbank Limburg van 30 april 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:3663).
De taxatiewijzer Sport (versie 1.2 publiek van 15 november 2016) zegt, voor zover van belang, het volgende over de waardebepaling van de grond.
“De grondwaarde is de waarde van de direct bij het object in gebruik zijnde oppervlakte plus de waarde van de zogenaamde restgrond. Hierbij wordt bij de prijsbepaling onderscheid gemaakt tussen de ondergrond en de resterende grond (gebouwgebonden en niet gebouwgebonden).”
“Als richtlijn voor de te hanteren prijs voor gebouwgebonden grond kan ca. 50 % van de gehanteerde prijs voor grond voor objecten met de bestemming bijzondere doeleinden worden aangehouden. Het betreft hier de grond onder en om opstallen (onderdeelcode 2110 ), welke deel uitmaken van een sportcomplex (sportvelden) met grotere oppervlakte. Verenigingsgebouwen/clubhuizen zonder sportveld (zoals het clubhuis van postduivenhouders, biljarters, gymzalen etc ) beschikken over het algemeen over weinig grond; deze kan wel tegen 100% van de uitgifteprijs worden gewaardeerd.”
Tussen partijen is de objectafbakening niet in geschil. De rechtbank is van oordeel dat [de heffingsambtenaar] de objectafbakening juist heeft toegepast en dat het clubhuis en de voetbalvelden afzonderlijke WOZ-objecten zijn. Uitgaande van dit gegeven en van de (hiervoor aangehaalde) taxatiewijzer Sport heeft [de heffingsambtenaar] het clubhuis terecht aangemerkt als een zogenoemd ‘clubhuis zonder sportveld’ en heeft hij voor de waarde van de gebouwgebonden grond terecht 100% van de gehanteerde grondprijs aangehouden. In de uitspraak van de rechtbank Limburg, waar [belanghebbende] naar verwijst, is – anders dan in deze zaak – sprake van één WOZ-object (de opstal inclusief gebouwgebonden grond en de vier sportvelden). Nu de overige elementen van de waardering niet worden bestreden, heeft [de heffingsambtenaar] aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.
3. Het beroep is ongegrond.
4. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”