Gerechtshof Den Haag, 01-07-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1224, BK-19/00391
Gerechtshof Den Haag, 01-07-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1224, BK-19/00391
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 1 juli 2020
- Datum publicatie
- 13 juli 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2020:1224
- Zaaknummer
- BK-19/00391
Inhoudsindicatie
De Heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van belanghebbendes woning bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode. In geschil is of de Heffingsambtenaar alle op de zaak betrekking hebbende stukken heeft overgelegd en of de WOZ-waarde op een te hoog bedrag is vastgesteld. De grondstaffel en de liggingswaarde hebben geen rol gespeeld bij de besluitvorming van de Heffingsambtenaar en de k-o-u-d-v-factoren zijn niet meer in geschil. Het statistisch computermodel is evenmin van belang voor de beslechting van het geschil omdat de Heffingsambtenaar zijn onderbouwing van de waarde in de beroeps- en hogerberoepsfase uitsluitend heeft gegrond op een taxatierapport en transactiegegevens uit de bezwaarfase. Van schending van art. 8:42 Awb is daarom geen sprake. Verder heeft de Heffingsambtenaar met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Het gaat bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde niet over de vraag of de samenstellende onderdelen van het object op exact de juiste bedragen zijn vastgesteld, maar om de beoordeling van de WOZ-waarde van het object als geheel. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00391
in het geding tussen:
(gemachtigde: [A] )
en
(vertegenwoordiger: [B] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 17 mei 2019, nummer ROT 18/5519.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [C] te [Z] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 275.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelastingen van de gemeente [Z] (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft bij faxbericht van 31 maart 2020 een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 17 juni 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een hoekwoning uit 1998 met een inhoud van 455 m³ en een berging en een schuur. De oppervlakte van het perceel is 257 m².
De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde een matrix opgenomen in de uitspraak op bezwaar. Deze bevat de volgende gegevens:
|
Adres |
Inhoud |
Grond |
Koopsom |
Transactie- datum |
Koopsom op 1-1-2017 |
|
[C] |
455 m3 |
257 m2 |
|||
|
[D] 2 |
500 m3 |
283 m2 |
€ 300.000 |
29-8-2017 |
€ 285.000 |
|
[D] 4 |
500 m3 |
232 m2 |
€ 295.000 |
12-10-2017 |
€ 278.000 |
|
[D] 24 |
500 m3 |
164m2 |
€ 270.000 |
2-3-2017 |
€ 266.000 |
|
[E] 6 |
500 m3 |
163 m2 |
€ 280.000 |
15-3-2016 |
€ 291.000 |
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, dat op 1 maart 2019 is opgemaakt door [WOZ-taxateur] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 275.000. De bij het taxatierapport behorende matrix, waarvan een gecorrigeerde versie is opgenomen in het verweerschrift in hoger beroep, bevat de volgende gegevens:
|
Adres |
Inhoud |
Grond |
Koopsom |
Transactie- datum |
Koopsom op 1-1-2017 |
Prijs per m3 |
Prijs per m2 |
|
[C] |
455 m3 |
257 m2 |
|||||
|
[C] 40 |
319 m3 |
113 m2 |
€ 175.000 |
15-1-2018 |
€ 162.000 |
€ 345 |
€ 417 |
|
[C] 42 |
271 m3 |
113 m2 |
€ 172.000 |
21-8-2017 |
€ 164.000 |
€ 411 |
€ 422 |
|
[F] 31 G |
313 m3 |
118 m2 |
€ 195.000 |
30-8-2018 |
€ 171.000 |
€ 371 |
€ 422 |
|
Gemiddeld |
€ 375 |
€ 420 |
Belanghebbende heeft een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd, dat op 27 maart 2019 is opgemaakt door [taxateur X] . In dat rapport is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 245.000. Bij het nader stuk van 31 maart 2020 is een nieuwe matrix gevoegd. In deze matrix is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 246.000.
De woning heeft van 4 februari 2016 tot 7 maart 2016 te koop gestaan voor een “bieden vanaf-prijs” van € 275.000. In de verkoopbrochure is vermeld dat de onderhoudstoestand van de woning binnen en buiten goed is.
Belanghebbende heeft in 2011 een perceel grond dat grenst aan de woning gekocht voor € 350 per m2.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen.
“(…)
2. De beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] de WOZ-waarde van € 275.000,- niet aannemelijk heeft gemaakt, faalt.
De WOZ-waarde dient gelijk te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Op [de Heffingsambtenaar] rust de plicht aannemelijk te maken welke prijs de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In beginsel is [de Heffingsambtenaar] gehouden dit te doen aan de hand van verkoopprijzen van de best vergelijkbare woningen, waarvan de verkoopprijzen moeten zijn gerealiseerd zo dicht mogelijk rond de waardepeildatum.
De Heffingsambtenaar] heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ- waarde een taxatierapport van [WOZ-taxateur] van 1 maart 2019 in het geding gebracht.
De rechtbank is van oordeel dat de in dat rapport genoemde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak onder meer wat betreft ligging, type woning en bouwjaar voldoende vergelijkbaar zijn. Vervolgens houdt de taxateur voldoende rekening met de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarbij heeft de taxateur opgemerkt dat de woning in 2016 één maand te koop heeft gestaan voor een ‘bieden vanaf prijs’ van € 275.000,-.
3. Voor de stelling van [belanghebbende], dat [de Heffingsambtenaar] onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen, heeft de rechtbank geen aanknopingspunten gevonden. Dit geldt te meer nu uit het taxatierapport van de taxateur van [de Heffingsambtenaar] blijkt dat hij heeft geconstateerd dat de verkoopadvertentie uit 2016 geen gewag maakt van achterstallig onderhoud of gedateerde voorzieningen.
4. De stelling van [belanghebbende] dat de taxateur van [de Heffingsambtenaar] ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van een grondstaffel is door de taxateur voldoende weerlegd met zijn verklaring dat grondstaffels eerst worden opgesteld indien het percelen met een grotere oppervlakte dan 150 m² betreft. De vergelijkingsobjecten zijn allen gelegen op een perceel van minder dan 150m². Verder heeft de taxateur verklaard dat hij bij de objecten [C] 40 en 42 ten onrechte is uitgegaan van perceeloppervlakten van 123 m². Dit moet 113 m² zijn. Dit betekent slechts dat de waarde per m³ hoger wordt. Overigens is de rechtbank van oordeel dat zowel [de Heffingsambtenaar] als [belanghebbende] de onroerende zaak hebben vergeleken met rijwoningen. De onroerende zaak betreft een hoekwoning. Hoekwoningen vertegenwoordigen doorgaans een hogere waarde. De waarde van de onroerende zaak is dus zeker niet te hoog vastgesteld.
5. De vergelijkingsobjecten op zich zijn niet in geschil tussen partijen. [Belanghebbende] heeft ter onderbouwing van de door hem bepleite waarde een taxatierapport van [taxateur X] van 27 maart 2019 in het geding gebracht. Dit taxatierapport gaat dan ook uit van deze vergelijkingsobjecten.
De rechtbank is ten aanzien van het door [belanghebbende] in het geding gebrachte taxatierapport echter van oordeel dat dit rapport en de hierbij behorende matrix onvoldoende inzicht bieden in de wijze waarop de waarde van de woning is bepaald. In de matrix is geen onderbouwing gegeven van de daarin opgenomen scores. Onduidelijk is op welke marktgegevens de scores zijn gebaseerd. Verder blijkt uit de matrix niet op welke marktgegevens de aangebrachte correcties van de bij de waardebepaling van de woning gebruikte vierkante- en kubieke meterprijzen berusten. Dat geldt ook voor de voor de in de matrix opgenomen grondstaffel nu [belanghebbende] ter zitting ten aanzien van deze matrix heeft verklaard dat de grondstaffel is gebaseerd op hetgeen de taxateur in dit geval aannemelijk vindt.
6. De rechtbank is van oordeel dat [de Heffingsambtenaar], gelet op het vorenstaande, de door hem vastgestelde WOZ-waarde voldoende aannemelijk heeft gemaakt.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.”