Gerechtshof Den Haag, 08-10-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:1931, BK-19/00740

1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarde van de onroerende zaak [adres] te [woonplaats] naar het prijspeil per 1 januari 2017 op € 235.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaak een aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Schiedam voor het jaar 2018 naar een heffingsmaatstaf van € 235.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikking gewijzigd en de waarde van de onroerende zaak op € 225.000 vastgesteld, de aanslag dienovereenkomstig verminderd en aan belanghebbende voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand een proceskostenvergoeding van in totaal € 498 (€ 249 bezwaarschrift plus € 249 hoorzitting) toegekend.

2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep bij de rechtbank Den Haag ingesteld. Een griffierecht van € 46 is geheven. De griffier van de rechtbank Den Haag heeft de zaak doorgezonden naar de Rechtbank. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 126 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft gereageerd bij op 22 september 2020 aan de Heffingsambtenaar doorgezonden brief, bij faxbericht, van 20 september 2020 met twee bijlagen ("aanvullende stukken"). De originele versie van de brief met bijlagen is per post bij het Hof ingekomen op 28 september 2020.

4. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgehad in Den Haag ter zitting van het Hof van 1 oktober 2020. Partijen zijn verschenen.

5. De onroerende zaak is een in 1930 gebouwde eindwoning met twee dakkapellen, een berging en grond. De woning heeft een inhoud van 380 m³ en het perceel een oppervlakte van 140 m² waarop voor 20 m² een recht van overpad rust.

6. De Rechtbank heeft overwogen:

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. [ De Heffingsambtenaar] moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daarvoor verwijst [de Heffingsambtenaar] naar een taxatierapport van 18 juni 2019 van [A] .

5. [ Belanghebbende] voert aan dat het beroep reeds gegrond is, omdat het taxatieverslag van [de Heffingsambtenaar] niet voldoet aan de daaraan gestelde voorwaarde in het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316. Zoals [de Heffingsambtenaar] terecht opmerkt ziet dit arrest niet op de inhoud van het taxatieverslag, maar wordt hierin een uitleg gegeven wat een op de zaak betrekking hebbend stuk is. [Belanghebbende] heeft in bezwaar verzocht om de bij de waardevaststelling gebruikte grondstaffels, wat een op de zaak betrekking hebbend stuk is, en deze zijn aan [belanghebbende] gegeven. Deze beroepsgrond faalt dan ook.

6. [ Belanghebbende] stelt verder, naar de rechtbank begrijpt, dat de in het taxatierapport gebruikte methode een te beperkt bewijsmiddel is om de waarde te onderbouwen. Dit betoog slaagt evenmin. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor. Uit de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ volgt wel dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. [De Heffingsambtenaar] kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. Daarbij wordt de waarde die in eerste instantie met een modelmatige methode is bepaald door [de Heffingsambtenaar] in bezwaar en beroep heroverwogen aan de hand van zo dicht mogelijk bij de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van vergelijkbare woningen.

7. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of de door [de Heffingsambtenaar] gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak en zo ja, of [de Heffingsambtenaar] voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Beide zijn hier het geval. [Belanghebbende] stelt niet dat de vergelijkingsobjecten onvoldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De rechtbank vindt dit ook overigens niet het geval. De objecten zijn namelijk op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar met de onroerende zaak. Wel is de rechtbank van oordeel dat de verkoop van [adres 2] op 30 maart 2018 te ver van de waardepeildatum heeft plaatsgevonden om in de waardering te betrekken.

8. Om inzichtelijk te maken hoe rekening is [gehouden] met de verschillende tussen de (vijf resterende) vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak heeft [de Heffingsambtenaar] een matrix overgelegd, waarin op basis van een grondstaffel een waarde aan de grond is toegekend. Vervolgens is de waarde van de opstal berekend en vergeleken met de vergelijkingsobjecten, rekening houdend met de verschillen. Ter zitting heeft [belanghebbende] betoogd dat bij de bepaling van de grondwaarde ten onrechte is uitgegaan van een kavel van 120 m² bij de onroerende zaak, terwijl volgens [belanghebbende] gerekend had moeten worden met een kavel van 140 m². De rechtbank stelt vast dat de onroerende zaak een kavel heeft van 140 m², waarvan op 20 m² een recht van overpad geldt. Bij de vergelijking had het dan inderdaad in de rede gelegen om uit te gaan van een perceel van 140 m², maar ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] doorgerekend dat dit leidt tot een grondwaarde van € 64.400,- in plaats van € 61.200,-. Na rekening te houden met de aanwezigheid van twee dakkapellen en een berging is de waarde van het hoofdgebouw dan € 150.150,- in plaats van € 153.350,-. Dit leidt tot een prijs per m² van € 395,- per m³, lager dan nu vastgesteld. De rechtbank volgt [de Heffingsambtenaar] in deze berekening. Als er wordt uitgegaan van een kavel van 140 m², is dat dus in het nadeel van [belanghebbende].

9. Met de overgelegde matrix maakt [de Heffingsambtenaar] vervolgens aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, omdat uit de vijf resterende vergelijkingsobjecten na correctie voor de verschillen in ligging, kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen een waarde per m² van € 451,- volgt, terwijl voor de onroerende zaak een waarde van € 403,- per m² is aangehouden. [Belanghebbende] heeft ter zitting aangevoerd dat de ligging van de onroerende zaak niet op ‘3’, maar op ‘2’ moet worden gesteld. De rechtbank ziet hier echter geen aanleiding voor, dat de onroerende zaak naast een pand ligt met een zeer slechte staat van onderhoud en waarvan inmiddels duidelijk is dat het gesloopt gaat worden is daarvoor onvoldoende. Gelet op de matrix is de waarde niet te hoog vastgesteld. Wat [belanghebbende] verder aanvoert, kan daar niet aan af doen.

10. [ Belanghebbende] betoogt dat onvoldoende rekening is gehouden met in het buurperceel, [adres 3] , aanwezige bodemverontreiniging. Voor deze vervuiling geldt echter geen saneringsplicht, zoals door [de Heffingsambtenaar] onbestreden gesteld. Maar zelfs indien het belendende perceel gesaneerd zou moeten worden, dan is de overlast hiervan voor de onroerende zaak van tijdelijke aard. Nadat de sanering klaar is, is er ook geen overlast meer. De rechtbank vindt dit daarom geen waarde drukkende omstandigheid.

11. Daarnaast wijst [belanghebbende] erop dat er sloop- en nieuwbouwplannen zijn voor [adres 3] . Ook hiervoor geldt dat de eventuele overlast hiervan van tijdelijke aard is. Bovendien blijkt uit de door [de Heffingsambtenaar] in beroep overgelegde gegevens dat op 21 december 2016 een omgevingsvergunning is aangevraagd voor het splitsen van de woning, het verbouwen van winkel naar woning en het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden aan dak en kozijnen. Het buurpand van [belanghebbende] verkeert in slechte staat. Na de (tijdelijke) onderhoudswerkzaamheden om [adres 3] op te knappen, zou [belanghebbende] er een beter buurpand voor terug krijgen, wat eerder waarde verhogend dan verlagend werkt. Dat bij de werkzaamheden kans is op schade aan de onroerende zaak, zoals door [belanghebbende] ter zitting gesteld, vindt de rechtbank gezien de aard en omvang hiervan niet aannemelijk. Daarna is op 30 juni 2018 een omgevingsvergunning aangevraagd voor het geheel vervangen van het pand en het realiseren van vier appartementen en drie woningen. Dit is anderhalf jaar na de waardpeildatum, dat is te ver daarvandaan om invloed te hebben. Dat volgens [belanghebbende] er op de waardepeildatum al plannen waren en dat er onzekerheid heerste, is onvoldoende concreet om hieraan gevolgen te verbinden. De rechtbank vindt daarom niet aannemelijk dat van de sloop-en nieuwbouwplannen (op de waardepeildatum) een waarde drukkend effect uitging.

12. Anders dan [belanghebbende] aanvoert heeft [de Heffingsambtenaar] verder voldoende rekening gehouden met het recht van overpad, door deze 20 m² van het perceel buiten beschouwing te laten en hiervoor een aftrek van € 10.000,- toe te passen. De rechtbank vindt het redelijk om voor deze aftrek (ongeveer) de gemiddelde prijs per m² van het perceel van € 500,- aan te houden.

13. Ook wat [belanghebbende] overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De slotsom is dat [de Heffingsambtenaar] slaagt in zijn bewijslast en dat het beroep daarom ongegrond is.

14. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

(…)"

7. In hoger beroep spitst het geschil zich toe, net als voor de Rechtbank, op de vraag of de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak met € 225.000 te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft gesteld dat de waarde van de onroerende zaak € 189.000 is en de Heffingsambtenaar houdt vast aan de in bezwaar vastgestelde waarde van € 225.000. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

8. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van de beschikbare gegevens over de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten, in het bijzonder het door de Heffingsambtenaar in het geding gebrachte taxatierapport met een matrix, en lettend op de door partijen over en weer aangevoerde argumenten en zienswijzen en ingebrachte stukken, op goede gronden, begrijpelijk en juist, geoordeeld dat de waarde van de onroerende zaak, met inachtneming van de uitgangspunten en strekking van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken, met € 225.000 niet te hoog is vastgesteld en dat ook overigens met betrekking tot wat partijen verdeeld houdt het gelijk aan de Heffingsambtenaar is. Met wat hij naar voren heeft gebracht en aan stukken heeft ingebracht heeft belanghebbende niets, ook niet in hoger beroep, aangevoerd dat een andere conclusie rechtvaardigt. Het geheel van gegevens wijst uit, de overwegingen van de Rechtbank volgend, dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde - zo al niet met de Heffingsambtenaar kan worden gezegd dat die waarde eerder te laag dan te hoog is vastgesteld - in een goede verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, ook in die zin dat met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden.

9. Al met al heeft belanghebbende, zo moet worden geconcludeerd, geen feiten en omstandigheden gesteld dan wel, tegenover de gemotiveerde betwisting door de Heffingsambtenaar, aannemelijk gemaakt die de conclusie rechtvaardigen dat de aan de onroerende zaak toe te kennen waarde lager is dan € 225.000 dan wel anderszins dat de uitspraak van de Rechtbank niet in stand kan blijven. Opmerking verdient dat die waarde niet wordt aangetast door het wijzen op enkele waarderingsaspecten, en dan ook nog zonder een afdoende onderbouwing, omdat belanghebbende zo voorbijgaat aan het gegeven dat het hier om een waardering als geheel van de onroerende zaak gaat en niet alleen om de bij de waardering gebezigde afzonderlijke bestanddelen en elementen. Op de zitting is de gemachtigde van belanghebbende dat met de gedachte dat het de voorkeur verdient in kwesties als deze te komen met een meer omvattend en consistent, dat wil zeggen niet slechts fragmentarisch, waarderingsbetoog, ook voorgehouden. Hij heeft het toen, terwijl hij aangaf dat alles te begrijpen en ook ter harte te zullen nemen, gelaten bij het min of meer herhalen - dus tevergeefs - van enkele puntjes van kritiek op de door de Heffingsambtenaar uitgevoerde taxatie. Belanghebbende heeft het van hem te verlangen tegenbewijs niet geleverd.

10. Het hoger beroep is ongegrond.

11. Het Hof ziet geen reden een partij in de proceskosten te veroordelen.