Gerechtshof Den Haag, 28-10-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2088, BK-19/00564
Gerechtshof Den Haag, 28-10-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2088, BK-19/00564
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 28 oktober 2020
- Datum publicatie
- 17 november 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2020:2088
- Zaaknummer
- BK-19/00564
Inhoudsindicatie
In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde. Belanghebbende, die de woning heeft gekocht van zijn moeder, verwijst naar het eigen aankoopcijfer van de woning. De woning is niet op reguliere wijze op de markt te koop aangeboden, en uit het door belanghebbende ingebrachte taxatierapport volgt dat de woning in bewoonde staat is opgeleverd. De in het taxatierapport gehanteerde waarde wijkt af van de waarde zoals gedefinieerd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Het Hof oordeelt dat de eigen koopprijs onder die omstandigheden niet gebruikt kan worden bij de bepaling van de WOZ-waarde. De heffingsambtenaar heeft gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode om de waarde van de woning te bepalen. Met de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Bij de waardering van de woning is voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. De grondprijs van de woning is bovendien niet te hoog vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd met betrekking tot de nabijheid van sociale huurwoningen en stank- en afvaloverlast, leidt niet tot een ander oordeel.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-19/00564
in het geding tussen:
(gemachtigde: […] )
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Lisse (Gemeentelijke Belastingen Bollenstreek), de heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: […] en […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 25 juli 2019, nummer SGR 19/1902.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 577.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 128. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 16 september 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is sinds 28 juni 2017 eigenaar van de woning. De woning is een vrijstaande woning met een dakkapel, gelegen aan het water. De inhoud van de woning is ongeveer 685 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 484 m2.
De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overlegd, dat op 11 juni 2019 is opgemaakt door [naam] . Daarin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 577.000. De bij het taxatierapport behorende matrix bevat de volgende gegevens:
|
Adres |
[adres] , [woonplaats] |
[adres 2] , [woonplaats] (vergelijkings- object 1) |
[adres 3] , [woonplaats] (vergelijkings- object 2) |
[adres 4] , [woonplaats] (vergelijkings- object 3) |
|
Soort |
vrijstaande villa/ landhuis |
vrijstaande villa/ landhuis |
vrijstaande villa/ landhuis |
vrijstaande villa/ landhuis |
|
Groep |
W21A0007 |
W14A0007 |
W19A0008 |
W21A0007 |
|
bouwjaar |
1998 |
1988 |
1995 |
1983 |
|
WOZ-waarde |
€ 577.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Transactie |
-- |
€ 677.500 21-02-2017 |
€ 710.000 22-05-2017 |
€ 627.50006-06-2017 |
|
Geïndexeerde transactie |
€ 672.117 |
€ 703.241 |
€ 622.182 |
|
|
Waarde - woning - grond - carport - garage - dakkapel - aanbouw - dakkapel 4x - aanbouw |
€ 319.184 € 253.808 € 4.500 |
€ 419.748 € 232.368 € 5.000 € 15.000 |
€ 431.877 € 263.864 €7.500 |
€ 302.875 € 246.165 € 20.000 € 13.978 € 14.000 € 25.162 |
|
Inhoud m3 - woning - aanbouw - aanbouw |
685 |
686 |
700 |
650 30 54 |
|
Oppervlakte m2 |
484 |
491 |
590 |
602 |
|
Prijs/m3 (woning) Prijs/m2 (grond) |
€ 465 € 524 |
€ 611 € 473 |
€ 616 € 447 |
€ 465 € 408 |
|
K/O/U/D/V/* - woning - carport - garage - aanbouw - dakkapel 4x - aanbouw L* - grond |
3-3-3-3-3 4 |
3-3-3-4-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3 |
3-5-3-3-4 3-3-3-3-3 3 |
3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3-3-3-3-3 3 |
|
getaxeerde waarde |
€ 577.492 |
-- |
-- |
-- |
* K = kwaliteit/luxe, O = onderhoudstoestand, U = uitstraling, D = doelmatigheid, V = voorzieningen, L = ligging
Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 27 maart 2017 is opgemaakt. In het taxatierapport is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
"C. DOEL VAN DE TAXATIE
|
Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van a. Het verkrijgen van (hypothecaire) financiering b. Verkrijging Nationale Hypotheek Garantie (NHG) c. Anders namelijk |
: Nee : Nee : verkoopbeslissing aan familielid |