Gerechtshof Den Haag, 09-12-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, BK-20/00321
Gerechtshof Den Haag, 09-12-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:2480, BK-20/00321
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 9 december 2020
- Datum publicatie
- 6 april 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2020:2480
- Zaaknummer
- BK-20/00321
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. De Heffingsambtenaar mag die vergelijkingsverkopen kiezen die het beste voldoen aan het criterium van de beste verkoop tegen de beste prijs. Geen toezendplicht grondstaffel en matrix in bezwaarfase. Wel inzage bieden voorafgaand aan het horen. Hetgeen belanghebbende tijdens het horen naar voren heeft gebracht is in de uitspraak op bezwaar opgenomen. Voorzover vanwege het niet opmaken van een schriftelijk verslag van het horen sprake is van schending van art. 7:7 AWB passeert het Hof dit o.g.v. art. 6:22 AWB. Belanghebbende heeft de geuite bezwaren ook in beroep en hoger beroep naar voren kunnen brengen en heeft dat ook gedaan, waardoor wat op de hoorzitting naar voren is gebracht in ieder geval in de procedure is betrokken.
Uitspraak
Team Belastingrecht
enkelvoudige kamer
nummer BK-20/00321
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
Waardebepaling (SVHW), de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 3 januari 2020, nummer ROT 19/683.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft op 28 februari 2018 bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 226.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [woonplaats] (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Er is griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad tijdens de videozitting van het Hof van 25 november 2020 via een skype verbinding. De gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordiger van de Heffingsambtenaar hebben daaraan deelgenomen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is gebouwd omstreeks 1969/1970 en betreft een tussenwoning in een rij met een voor- en achtertuin, traditioneel gebouwd van steen met een pannendak en houten kozijnen en een berging en een dakkapel. Op de begane grond bevinden zich een gang, meterkast, toilet, woonkamer en keuken. Op de eerste verdieping bevinden zich een overloop met vaste trap naar zolder, een toilet, een badkamer en drie slaapkamers. Op de zolderverdieping bevinden zich kamers/bergruimte. De grondoppervlakte van de woning bedraagt 149 m2. De Heffingsambtenaar heeft de totale bruto-inhoud berekend op 358 m3.
De Heffingsambtenaar heeft de woning op 3 september 2019 uitpandig bezichtigd en getaxeerd en heeft van de taxatie een taxatierapport overgelegd uitkomend op een waarde per de waardepeildatum van € 233.000. De onderhouds- en bouwkundige toestand van de woning zijn als volgt omschreven:
- binnenonderhoud: matig/voldoende
- buitenonderhoud: matig/voldoende
- bouwkundige constructie: voldoende
- ligging: voldoende.
Verder heeft de Heffingsambtenaar een matrix overgelegd met verkooptransacties van vijf eveneens in dezelfde straat gelegen woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] (hierna ook: de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:
|
Vergelijkingsobject: |
Bouw- jaar: |
Bruto-inhoud: |
Grondoppervlakte: |
Overige objectdelen: |
Verkoopprijs: |
Leveringsdatum: |
|
Rijwoning [adres 2] |
1969 |
358 m3 |
137 m2 |
Berging dakkapel |
€ 210.000 |
5 juli 2016 |
|
Rijwoning [adres 3] |
1969 |
358 m3 |
137 m2 |
Berging dakkapel 2x |
€ 242.500 |
1 augustus 2016 |
|
Hoekwoning [adres 4] |
1969 |
358 m3 |
173 m2 |
Berging dakkapel garage |
€ 272.500 |
20december 2016 |
|
Rijwoning [adres 5] |
1969 |
358 m3 |
149 m2 |
Berging dakkapel |
€ 225.000 |
7 maart 2016 |
|
Rijwoning [adres 6] |
1969 |
358 m3 |
148 m2 |
Berging dakkapel |
€ 255.000 |
30 juni 2017 |
In de matrix wordt opgemerkt dat de woning [adres 2] wat betreft onderhoud gedateerd is, [adres 3] opgeknapt is, [adres 4] gemiddeld is met een keuken die in de loop van de tijd is opgeknapt, [adres 5] gemiddeld tot goed is en gedeeltelijk is opgeknapt, [adres 6] gemiddeld is met een keuken die in de loop van de tijd is opgeknapt.
Voor de staat van onderhoud is bij de woning in de matrix factor 2 genomen (waarbij 2 staat voor matig) net als bij [adres 2] . Bij [adres 3] en [adres 5] was dat 4 (waarbij 4 staat voor goed) en bij [adres 4] en [adres 6] was dat 3 (waarbij 3 staat voor voldoende/gemiddeld). Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs. Voor de kwaliteit en de ligging van de woningen is in de matrix bij alle woningen code 3 gehanteerd.
De Heffingsambtenaar hanteert voor het bepalen van de grondwaarde bij rijwoningen een grondstaffel. De eerste 149m2 heeft een m2 prijs van € 380. Vanaf 150 m2 tot 299 m2 wordt een prijs per m2 van € 208 (afgerond) gehanteerd.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [A] van 7 oktober 2019 en de daarop gegeven toelichting slaagt [de Heffingsambtenaar] daarin.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [De Heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.
6. De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van een school die geluids- en parkeeroverlast veroorzaakt. Dit geldt namelijk ook voor de vergelijkingsobjecten, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen van deze objecten.
7. De stelling van [belanghebbende] dat [de Heffingsambtenaar] ten onrechte vergelijkingsobjecten met een hogere waarde heeft gekozen waardoor de WOZ-waarde van [belanghebbende] hoger uitkomt, slaagt evenmin. Naast dat dit inherent is aan de gehanteerde methode, kan al niet worden geoordeeld dat het onredelijk is nu die hogere waarde is gecorrigeerd doordat [de Heffingsambtenaar], zoals hij ter zitting heeft verklaard, aan de staat van onderhoud bij de woning van [belanghebbende] waarde 2 en bij de vergelijkingsobjecten waarde 4 heeft toegekend.
Belanghebbende] heeft onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, gesteld dat [de Heffingsambtenaar] hem de steeds gevraagde grondstaffels had moeten toesturen. [Belanghebbende] heeft in een email van 9 oktober 2018 een matrix opgevraagd. Bij email van 2 november 2018 heeft [belanghebbende] dit verzoek herhaald. Bij brief van 9 november 2018 heeft [de Heffingsambtenaar] bericht dat grondstaffels en - indien aanwezig - matrices op afspraak ter inzage worden gelegd. [De Heffingsambtenaar] heeft [belanghebbende] meegedeeld dat hij tot en met 16 november 2018 kan aangeven waanneer hij daarvoor langskomt. Bij email van 9 november 2018 heeft [belanghebbende] herhaald dat hij de stukken per email of post wil ontvangen. Bij email van 12 november 2018 heeft [de Heffingsambtenaar] herhaald dat het beleid is dat de gevraagde stukken ter inzage worden gelegd. Bij email van 3 december 2019 heeft [de Heffingsambtenaar] [belanghebbende] bericht dat nu de gegeven termijn voor inzage is verstreken, [de Heffingsambtenaar] ervan uitgaat dat [belanghebbende] hiervan geen gebruik meer wenst te maken. Bij email van 3 december 2018 heeft [belanghebbende] nogmaals verzocht hem de matrices en grondstaffels te doen toekomen. Hierop heeft [de Heffingsambtenaar] niet gereageerd.
Ter zitting hebben partijen desgevraagd verklaard dat zowel op 20 augustus 2018 als op 16 november 2018 een hoorzitting heeft plaatsgevonden. Uit de mailwisseling volgt dat [de Heffingsambtenaar] aan zijn verplichting zoals neergelegd in artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), de op de zaak betrekking hebbende stukken ten minste een week voor de hoorzitting ter inzage moet leggen, heeft voldaan. De rechtbank is, onder verwijzing naar ECLI:NL:GHAMS:2018:2706, van oordeel dat [de Heffingsambtenaar] niet verplicht is de stukken toe te sturen. De stellingen van [belanghebbende] dat het in dit digitale tijdperk achterhaald is om de stukken niet te mailen en dat het beter is voor het milieu om niet naar [de Heffingsambtenaar] te reizen om de stukken in te zien, wijzigen dit oordeel niet. Het beroep van [belanghebbende] op artikel 6:17 van de Awb kan al niet slagen omdat dit artikel op de goede procesorde ziet en niet meer inhoudt dan dat de stukken die naar de eisende partij zou worden gezonden, aan de gemachtigde van de eisende partij worden verzonden.
9. [Belanghebbende] heeft onder verwijzing naar een uitspraak van de rechtbank Alkmaar van 15 april 2008, ECLI:NL:RBALK:2008:BD5937, gesteld dat het bestreden besluit in strijd is met het motiveringsbeginsel, nu niet volledig is weergegeven wat op de hoorzitting is besproken. Ter zitting is namens [belanghebbende] desgevraagd bevestigt dat, zoals in de rechtspraak ook is geoordeeld, een woordelijke weergave van hetgeen besproken is tijdens de hoorzitting niet vereist is. [Belanghebbende] kan worden toegegeven dat de weergave van de hoorzitting summier is, tegelijkertijd komt naar het oordeel van de rechtbank in het bestreden besluit de tijdens de hoorzitting aangevoerde gronden in voldoende mate terug. Van strijd met het motiveringsbeginsel is dan ook geen sprake.”