Gerechtshof Den Haag, 07-04-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, BK-19/00498
Gerechtshof Den Haag, 07-04-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:863, BK-19/00498
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 7 april 2020
- Datum publicatie
- 23 april 2020
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2020:863
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2019:5348, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-19/00498
Inhoudsindicatie
De onroerende zaak omvat een begraafplaats en een crematorium. De zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 107.480 m2, een hoofdgebouw, een bijgebouw, twee poorten, een hekwerk, beplantingen en verhardingen. Het Hof volgt partijen in hun gezamenlijk standpunt dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt hen ook in hun opvatting dat in dit geval de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend dient te worden door de optelling van de deelwaarden van de samenstellende delen van de onroerende zaak.
Het geschil spitst zich toe op een drietal vragen. In antwoord op die vragen beslist het Hof dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem gebruikte, op zich niet in geschil zijnde, rekenprijzen van € 100 en € 10 per m2 dienen te worden toegepast op respectievelijk 16.400 m2 en 91.080 m2 grond en dat de door hem bij de bepaling van de factor voor technische veroudering gebruikte restwaarden niet te hoog zijn. Wel heeft hij de door hem in aanmerking genomen resterende technische levensduren van de gebouwde delen van de onroerende zaak aannemelijk gemaakt.
Belanghebbende is er naar het oordeel van het Hof niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de rekenprijzen van € 100 en € 10 per m2 slechts van toepassing zijn voor respectievelijk 5.900 m2 en 10.000 m2 grond, dat voor de overige grond een rekenprijs van € 4 geldt en dat de factor voor functionele veroudering lager moet worden gesteld dan de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen factor. Omdat geen van partijen geslaagd is in het van haar verlangde bewijs, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 4.000.000. Op dat bedrag was de Rechtbank in eerste aanleg ook al uitgekomen.
Uitspraak
uitspraak
Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-19/00498
in het geding tussen:
[X] b.v. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: [A] )
en
de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: [B] )
op het hoger beroep van de heffingsambtenaar en het incidenteel hoger beroep van belang- hebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 4 juli 2019, nummer ROT 18/4482.
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waar- dering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [C] in [D] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 4.156.000 (de be- schikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan be- langhebbende voor het jaar opgelegde aanslag in de van gebruikers van onroerende zaken geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [D] (de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Recht- bank. Ter zake is een griffierecht geheven van € 338. De Rechtbank heeft het beroep ge- grond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikking herzien waarbij zij de vastgestelde waarde heeft verlaagd tot € 4.000.000, de aanslag dienovereenkomstig vermin- derd, bepaald dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van
€ 338 vergoedt en de heffingsambtenaar veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 2.630,10.
De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep inge- steld. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.
Belanghebbende heeft incidenteel hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft schriftelijk zijn zienswijze omtrent het incidenteel hoger beroep naar voren gebracht.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 25 februari 2020. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-ver- baal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende gebruikt de onroerende zaak als begraafplaats en crematorium. De onroerende zaak bestaat uit grond met een oppervlakte van 107.480 m2 (het terrein), een hoofdgebouw, een bijgebouw, twee poorten, een hekwerk en beplantingen. Verder zijn er op het terrein verhardingen aangebracht.
Het hoofdgebouw bestaat uit vier delen: het oorspronkelijke hoofdgebouw, bouwjaar 1972, met een oppervlakte van 320 m2, de eerste uitbouw, bouwjaar 1984, met een opper- vlakte van 621 m2, de tweede uitbouw, bouwjaar 1995, met een oppervlakte van 90 m2, en de derde uitbouw, bouwjaar 2013, met een oppervlakte van 312 m2. In het hoofdgebouw bevin- den zich een aula, familiekamers, crematieovens en kantoor- en andere ruimten.
Het bijgebouw dateert uit 1984 en heeft een oppervlakte van 132 m2. Het omvat kan- toorruimten en een koffiekamer voor bezoekers van de begraafplaats.
Waardeonderbouwingen
Ter onderbouwing van de taxatie ten behoeve van belanghebbende heeft de heffings- ambtenaar haar in de bezwaarfase een taxatieverslag verstrekt. In het taxatieverslag is de waarde van de onroerende zaak als volgt opgebouwd:
|
Bouwjaar |
Oppervlakte |
(Deel)waarde |
|
|
Grond Extra grond |
2000 2000 |
16.400 m2 91.080 m2 |
€ 1.984.400 € 1.102.068 |
|
Mortuarium/crematorium Mortuarium/crematorium Mortuarium/crematorium |
1972 1984 1995 |
630 m2 640 m2 170 m2 |
€ 371.087 € 486.120 € 215.725 |
|
Vastgestelde waarde (inclusief omzetbelasting) |
€ 4.156.000 |
Het taxatieverslag bevat berekeningen van de in de rechterkolom vermelde deelwaarden, waarin
- wat betreft de grond en de extra grond: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een factor voor technische veroudering van 1,000 en een factor voor functionele veroudering van 1,000;
- wat betreft de gebouwde eigendommen: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de rest- waarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000. Voor elk van de gebouwde eigendommen is de berekening uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De in het schema hierbo- ven opgenomen deelwaarde van een gebouwd eigendom is de som van de berekende deelwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
Het taxatieverslag bevat geen onderbouwing of toelichting van de bij de berekening van de deelwaarden in aanmerking genomen rekenprijzen, levensduren, resterende levensduren, restwaarden en factoren.
In beroep in eerste aanleg heeft belanghebbende een taxatierapport overgelegd, dat op 17 augustus 2018 is opgemaakt door [E] . In het taxatierapport is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 1.711.000. Het taxatierapport bevat geen cijfermatige on- derbouwing of toelichting van deze waarde.
In beroep in eerste aanleg heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport overgelegd. In het taxatierapport, dat op 29 november 2018 is opgemaakt door [F] , is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 4.562.000. De opbouw van deze waarde is als volgt:
|
Bouwjaar |
Oppervlakte/lengte |
(Deel)waarde |
|
|
Primaire grond Secundaire grond |
16.400 m2 91.080 m2 |
€ 1.640.000 € 910.800 |
|
|
Hoofdgebouw Uitbreiding hoofdgebouw Uitbreiding hoofdgebouw Uitbreiding hoofdgebouw |
1972 1984 1995 2013 |
320 m2 621 m2 90 m2 312 m2 |
€ 143.283 € 398.394 € 72.952 € 602.379 |
|
Bijgebouw |
1984 |
132 m2 |
€ 69.468 |
|
Twee poorten Hekwerk Verharding asfalt Verharding klinkers Verharding divers |
1995 1995 1972 1972 1995 |
10 m1 330 m1 1.546 m2 3.125 m2 2.073 m2 |
€ 1.921 € 15.538 € 7.421 € 21.250 € 45.274 |
|
Totaal exclusief omzetbelasting Omzetbelasting Totaal inclusief omzetbelasting |
€ 3.928.680 € 633.755 € 4.562.435 |
Het taxatierapport bevat berekeningen van de in de rechterkolom vermelde deelwaarden, waarin:
- wat betreft de primaire en de secundaire grond: de rekenprijs per m2 (respectievelijk
€ 100 per m2, exclusief omzetbelasting, en € 10 per m2, exclusief btw) is vermenig- vuldigd met het aantal m2;
- wat betreft het hoofdgebouw, de uitbreidingen daarvan en het bijgebouw: de reken- prijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische verou- dering en een factor voor functionele veroudering van 1,000. Voor elk van de ge- bouwde eigendommen is de berekening uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De in het schema hierboven opgenomen deelwaarde van een gebouwd eigendom is de som van de berekende deelwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties;
- wat betreft de verhardingen: de rekenprijs per m2 is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde bere- kende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000;
- wat betreft de poorten en het hekwerk: de rekenprijs per m1 is vermenigvuldigd met het aantal m1, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de rest- waarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering van 1,000.
Ter toelichting van de in aanmerking genomen rekenprijzen voor de grond en de extra grond is in het taxatierapport, voor zover hier van belang, opgemerkt:
“De grondwaarde voor maatschappelijke en bijzondere doeleinden worden residueel bepaald. De grondprijzennota van de Gemeente [D] bepaalt de grond bij extensief gebruik van terreinen (minder dan 20% bebouwd) op € 190,-- per m2. Gelet op de grootte van het perceel is bij de waarde- bepaling van het onderhavige object uitgegaan van € 100,-- per m2.
(…)
Bij de waardebepaling van de grond is er onderscheid gemaakt tussen primaire grond en secundaire grond. Onder primaire grond wordt verstaan de grond die de eigenaar/gebruiker nodig heeft om de normale bedrijfsactiviteiten uit te voeren waarvoor het bedrijf bestemd is. Secundaire grond is de grond die de eigenaar/gebruiker niet direct nodig heeft voor het uitoefenen van zijn bedrijfsmatige activiteiten. Bij het onderhavige object bestaat de primaire grond uit de ondergrond van de gebouwen, grond behorende bij de gebouwen, begraafplaats, urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen.”
De berekeningen in het taxatierapport van de deelwaarden van de gebouwde eigendommen, de poorten, het hekwerk en de verhardingen zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de hier- onder vermelde archetypen (raadpleegbaar op www.wozdatacenter.nl).
|
Taxatiewijzer en kengetallen waardepeildatum 01-01-2017 |
Nummer archetype |
Omschrijving archetype |
Gebruikt voor |
|
Deel 6 Crematoria |
U793000N |
Crematorium 1966-1985 |
Hoofdgebouw |
|
Deel 6 Crematoria |
U795000L |
Crematorium ≥ 2001 |
Hoofdgebouw |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
B5101200 |
Kantoor (bijgebouw) |
Bijgebouw |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3003540 |
Draai- en schuifpoorten hoogte 2m, breedte 4m (dubbel handbediend) |
Poorten |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3003240 |
Hekwerk met spijlen |
Hekwerk |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3000430 |
Asfalt 300kg/m² in 2 la- gen, minder zwaar en in- tensief |
Verharding asfalt |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3000130 |
Klinkers (100*200 mm zandbodem) |
Verharding klinkers |
|
Deel 26 Algemene kengetallen |
I3001130 |
Betontegels (dik 40mm met banden) |
Verharding divers |
Ter onderbouwing van haar incidenteel hoger beroep heeft belanghebbende een taxa- tierapport overgelegd. In het taxatierapport, dat op 23 oktober 2019 is opgemaakt door
[E] , is de waarde van de onroerende zaak bepaald op € 2.428.000. Naar volgt uit de bij het taxatierapport gevoegde taxatiekaart, is deze waarde als volgt opgebouwd.
|
Bouw- jaar |
Oppervlakte |
(Deel)waarde |
Archetype of andere op- merking |
|
|
Gebouwgebonden grond Overige grond: -begraafplaats en urnen- tuin -restgrond |
5.900 m2 91.580 m2 10.000 m2 |
€ 713.900 € 366.320 € 120.000 |
oppervlakte bepaald o.b.v. luchtfoto wegen en parkeerplaat- sen |
|
|
Crematorium Crematorium Crematorium Tussen- bouw Crematorium |
1972 1984 1984 1995 2013 |
320 m2 426 m2 195 m2 90 m2 312 m2 |
€ 106.796 € 211.373 € 96.756 € 58.091 € 599.149 |
archetype U793000N*) (kelder deels buiten ge- bruik) archetype U793000N*) archetype U793000N*) archetype U793000N*) archetype U795000L*) |
|
Dienstengebouw |
1984 |
132 m2 |
€ 45.845 |
archetype B5101200*) |
|
Infrastructuur en hekwer- ken |
€ 110.599 |
|||
|
Totaal |
€ 2.428.000 |
*) Zie 2.6. voor een korte omschrijving
De taxatiekaart bevat berekeningen van de in het schema vermelde deelwaarden, waarin:
- wat betreft de gebouwgebonden grond, de restgrond en de begraafplaatsen en de ur- nentuinen: de rekenprijs per m2 (respectievelijk € 100 per m2 exclusief omzetbelas- ting, € 10 per m2 exclusief omzetbelasting en € 4 per m2) is vermenigvuldigd met het aantal m2;
- voor elk van de (delen van) gebouwen - crematoria, tussenbouw en dienstengebouw
- een rekenprijs per m2 is bepaald, die is vermenigvuldigd met het aantal m2, een op basis van de levensduur, de resterende levensduur en de restwaarde berekende factor voor technische veroudering en een factor voor functionele veroudering. Voor elk van deze (delen van) gebouwen is de berekening uitgevoerd voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties. De in het schema hierboven opgenomen deelwaarde van elk van de (delen van) gebouwen is de som van de berekende deelwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties.
De berekeningen in het taxatierapport van de deelwaarden van de (delen van) gebouwen zijn uitgevoerd met gebruikmaking van de hierboven in de rechterkolom genoemde archetypen (raadpleegbaar op www.wozdatacenter.nl)
Ter toelichting van de waardebepaling is in het taxatierapport nog het volgende opgemerkt: “Uit recente jurisprudentie bij het bepalen van de WOZ-waarde aan de hand van de taxatiewijzers van de VNG is uitgegaan van een te hoge restwaarde. Om aan te sluiten bij de jurisprudentie gaat on- dergetekende dan ook uit van een restwaarde voor de ruwbouw van 15%, van een restwaarde voor de afbouw van 10% en van een restwaarde voor de installaties van 5%.
Het object is recent niet gerenoveerd of ingrijpend verbouwd, er is dan ook geen reden om over te gaan tot levensduurverlenging.
Het oude gedeelte van het crematorium is in zijn geheel gedateerd, ook zit er in het puntdak van de aula asbest. De riolering is ook sterk verouderd, het gehele pand zou gerenoveerd moeten worden. Hiervoor is een functionele correctie a.g.v. belemmering gebruiksmogelijkheden van 10% toegepast.
Delen van het object zijn meer dan 30 jaar oud. De gebruikskosten van dit object liggen hoger dan de gebruikskosten van vergelijkbare nieuwbouw. Om die reden een functionele correctie a.g.v. exces- sieve gebruikskosten van 5% toegepast.
Bij het object is een grote hoeveelheid grond aanwezig dat deels in gebruik is als begraafplaats. De gemeente [D] heeft geen OZB-vrijstelling voor begraafplaatsen. Bij de grondwaardering is on- derscheid gemaakt tussen gebouwgebonden grond (4 maal het bruto vloeroppervlak, waarbij reke- ning is gehouden met de plaatselijke situatie), de gronden bij infrastructuur en de gronden van de be- graafplaatsen de urnentuin inclusief restgronden.”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover hier van belang, het volgende overwogen:
“ 1. [Belanghebbende] is gebruikster van de onroerende zaak. In geschil is de waarde van de on- roerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. [Belanghebbende] stelt dat de waarde te
hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 1.711.000,-. [De heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak is een begraafplaats en crematorium met een oppervlakte van 107.480 m². De opstallen bestaan uit een bijgebouw uit 1984 en hoofdgebouw uit 1972 dat in 1974, 1995 en 2013 is uitgebreid en nu een totale oppervlakte heeft van 1.343 m². Erbij horen parkeerplaat- sen, twee toegangspoorten, een hekwerk rondom en verharding.
Na in eerste instantie voor de verschillende onderdelen andere oppervlakten te hebben aange- houden, heeft [belanghebbende] ter zitting verklaard zich aan te sluiten bij de door [de heffings- ambtenaar] aangehouden oppervlakten van de diverse onderdelen van de onroerende zaak, zoals hiervoor genoemd. De rechtbank gaat daar dus vanuit.
(…)
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak op basis van de ge- corrigeerde vervangingswaarde moet worden bepaald, waar de rechtbank zich bij aansluit.
Waarde grond
6. Wat betreft de waarde van de grond stelt de rechtbank vast dat beide partijen voor de pri- maire grond een waarde van € 100,- per m² (exclusief btw) aanhouden en voor de secundaire grond een waarde van € 10,- per m² (exclusief btw).
Partijen verschillen van mening over welk gedeelte van het perceel van 107.480 m² als primaire grond moet worden aangemerkt en welk gedeelte als secundaire grond. Volgens [de heffings- ambtenaar] is 16.400 m² primaire grond en 91.080 m² secundaire grond, terwijl volgens [belang- hebbende] de primaire grond 3.600 m² beslaat en de secundaire grond 27.880 m². Daarnaast is [belanghebbende] van mening dat voor de grond van de begraafplaats en de urnentuin (samen
76.000 m²) een waarde van € 4,- per m² moet worden aangehouden.
De rechtbank volgt [de heffingsambtenaar] in de door hem vastgestelde waarde van de grond en is van oordeel dat onder primaire grond moet worden verstaan: de grond die de eige- naar of de gebruiker nodig heeft om zijn bedrijfsactiviteiten te ontplooien. Dat is in het geval van een begraafplaats/crematorium: de ondergrond van de opstallen en de bij de opstallen ho- rende grond, de begraafplaats, de urnentuin en de toegangsweg met parkeerplaatsen. De recht- bank hecht meer waarde aan deze benadering omdat die meer aansluit bij de feitelijke situatie dan de meer theoretische benadering van [belanghebbende] dat enkel de gebouwgebonden grond als primaire grond moet worden aangemerkt. Ook voor een verdere afwaardering van de grond van de begraafplaats en urnentuin zoals [belanghebbende] voorstaat ziet de rechtbank geen aanleiding, omdat ook deze grond nodig is voor de bedrijfsuitvoering van [belangheb- bende] en daarom bij de primaire grond hoort.
Waarde opstallen
7. Beide partijen baseren hun waarde van de opstallen op de taxatiewijzer Crematoria (waar- depeildatum 1 januari 2017), wat ook de rechtbank een bruikbare methode acht.
8. [Belanghebbende] betoogt dat [de heffingsambtenaar] bij de bepaling van de technische veroudering van de ruwbouw van de opstallen uitgaat van een te hoge restwaarde, omdat deze restwaarde is gebaseerd op niet onderbouwde kengetallen uit de taxatiewijzer Crematoria.
[de heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat hij aansluiting heeft kunnen zoeken bij de restwaarden die in de taxatiewijzer staan. De taxatiewijzer bevat een bandbreedte en de taxateur heeft telkens het gemiddelde toegepast, wat leidt tot een restwaarde van de ruwbouw van het hoofdgebouw van 25% en voor de ruwbouw van het bijgebouw tot 30% restwaarde, aldus [de heffingsambtenaar].
De gecorrigeerde vervangingswaarde gaat bij de correctie voor technische veroudering uit van handhaving van de aard en de bestemming van de onroerende zaak die de eigenaar daaraan gegeven heeft, in dit geval een begraafplaats/crematorium. Wanneer de onroerende zaak niet langer als zodanig kan worden gebruikt, levert deze geen nut meer voor de eigenaar op. Dan ein- digt de levensduur en resteert de restwaarde. De restwaarde is dan niet gelijk aan de bouwtechni- sche restwaarde, maar aan de waarde die na beëindiging van het gebruik als crematorium res- teert, bijvoorbeeld bij transitie van de onroerende zaak naar een andere bestemming. Voor iedere waardepeildatum moet de resterende (functionele) levensduur en de restwaarde opnieuw worden ingeschat.
In de taxatiewijzer Algemeen staat over de restwaarde onder meer:
“Bij de taxaties in het kader van de Wet WOZ, moeten de resterende levensduur en de restwaarde van een object bij iedere herwaardering worden ingeschat. Daarbij wordt allereerst naar de gemiddelde restwaarde en gebruiks- duur van vergelijkbare objecten gekeken. Op basis van deze ervaringscijfers zijn de kengetallen in de taxatiewij- zers opgesteld, die het uitgangpunt vormen voor de restwaarde en de resterende levensduur van het te taxeren ob- ject”
en verder:
“Gezien het objectieve karakter van de WOZ-waarde, is in de verschillende taxatiewijzers per type object een in- schatting gegeven van de beoogde gebruiksperiode en een inschatting van de restwaarde. Deze kengetallen zijn geba- seerd op objectieve, landelijke cijfers en vormen daarmee de basis voor de objectieve taxatie”.
De rechtbank stelt vast dat bij de taxatiewijzer Crematoria geen marktgegevens zijn opgenomen over de restwaarde van crematoria. Bijlage 4 bevat enkel marktgegevens over de bouwkosten, wat de rechtbank onvoldoende onderbouwing voor de restwaarde vindt. [de heffingsambtenaar] kon dan ook niet aansluiten bij de (gemiddelde) restwaarde zoals die uit de taxatiewijzer Crema- toria volgt. Ook overigens heeft [de heffingsambtenaar] niets aangevoerd over het alternatief ge- bruik van de onroerende zaak na beëindiging van het huidige gebruik.
De conclusie is dus dat [de heffingsambtenaar] niet aannemelijk maakt dat restwaarden van hoofdgebouw respectievelijk bijgebouw van 25 % respectievelijk 30 % voor de ruwbouw niet te hoog zijn.
Gelet hierop slaagt [de heffingsambtenaar] niet in zijn bewijslast dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
9. Omdat [de heffingsambtenaar] niet in zijn bewijslast slaagt, beoordeelt de rechtbank of [be- langhebbende] de door haar bepleite waarde aannemelijk maakt. Dat is niet het geval. [Belanghebbende] onderbouwt haar restwaarde van 15% van de ruwbouw van de opstallen ook niet met marktgegevens, zodat de rechtbank haar hierin niet volgt.
Daarnaast heeft [belanghebbende] ter zitting erkend dat zij ten onrechte geen waarde heeft toe- gekend aan de poorten, het hekwerk en de verharding. Verder maakt [belanghebbende] de door haar voorgestane waarde van de grond niet aannemelijk, zoals uit rechtsoverweging 6 volgt.
10. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk maakt, stelt de rechtbank deze schattenderwijs vast op € 4.000.000,-. Hierbij betrekt de rechtbank de door [de heffingsambtenaar] aangehouden grondwaarde en een restwaarde van de ruwbouw van de op- stallen van 20%. De rechtbank realiseert zich dat deze schatting niet ver ligt van de door [de hef- fingsambtenaar] vastgestelde waarde, maar in eerste instantie staat ter beoordeling of [de hef- fingsambtenaar] aannemelijk maakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is en dat doet hij dus niet.
11. Het beroep is gegrond. [de heffingsambtenaar] dient het door [belanghebbende] betaalde griffierecht te vergoeden.
12. De rechtbank veroordeelt [de heffingsambtenaar] in de door [belanghebbende] gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuurs- recht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand voor de bezwaarfase vast op € 444,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 0,75 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 254,- en wegingsfactor 1. Voor de hoorzitting hebben partijen de afspraak dat hiervoor 0,75 punt wordt toegekend, waarbij de rechtbank zich aansluit).
Voor de beroepsfase stelt de rechtbank deze kosten vast op € 1.024,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 512,- en wegingsfactor 1).
Daarnaast heeft [belanghebbende] recht op een vergoeding van haar taxatiekosten. Hierbij acht de rechtbank zowel het tarief van € 120,- per uur als de tijdsbesteding van de taxateur van 8 uur redelijk, gelet op het feit dat een inpandige opname heeft plaatsgevonden en vanwege de grootte van de onroerende zaak. Dit betekent dat [belanghebbende] recht heeft op een vergoeding van € 960,-. Omdat [belanghebbende] niet btw-plichtig is, kan zij deze niet in aftrek kan brengen. De toegekende vergoeding moet daarom met de omzetbelasting worden verhoogd. Dit betekent dat de vergoeding voor de taxatiekosten € 1.161,60 bedraagt.
Dit alles maakt dat de totale proceskostenvergoeding dan € 2.630,10 bedraagt.”