Gerechtshof Den Haag, 24-04-2020, ECLI:NL:GHDHA:2020:921, BK-19/00521 en BK-19/00522

1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen als bedoeld in artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken de waarden van de in [A] gelegen onroerende zaken [B] en [C] naar het prijspeil per 1 januari 2017 en naar de toestand op 1 januari 2018 op € 650.000 en € 390.000 vastgesteld en belanghebbende voor de onroerende zaken aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] voor het jaar 2018 naar heffingsmaatstaven van € 650.000 en € 390.000 opgelegd. Bij gezamenlijke uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar de beschikkingen gewijzigd en de waarde van [B] op € 550.000 en de waarde van [C] op € 380.000 vastgesteld en de aanslagen dienovereenkomstig verminderd.

2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Heffingsambtenaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Een griffierecht van € 47 is geheven. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, de beschikkingen gewijzigd en de waarde van [B] op € 526.500 en de waarde van [C] op € 346.500 vastgesteld, de aanslagen dienovereenkomstig verminderd, de Heffingsambtenaar veroordeeld in de aan belanghebbende te betalen proceskosten van € 163,17 en de Heffingsambtenaar opgedragen belanghebbende het griffierecht te vergoeden.

3. Belanghebbende is van de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Een griffierecht van € 128 is geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel hoger beroep ingesteld. Belanghebbende heeft schriftelijk gereageerd op het verweerschrift en het incidentele hoger beroep.

4. De voor 27 maart 2020 geplande mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft in verband met de coronacrisis geen doorgang gevonden. Belanghebbende heeft telefonisch en in de reactie op het verweerschrift en het incidentele hoger beroep meegedeeld akkoord te gaan met een schriftelijke behandeling van de zaak, de Heffingsambtenaar heeft bij e-mail van 16 april 2020 verklaard in te stemmen met afdoening van de zaak zonder onderzoek ter zitting en het Hof acht zich met de stukken van het geding voldoende geïnformeerd zonder mondelinge behandeling uitspraak te doen. De griffier heeft partijen per e-mail van 16 april 2020 bericht dat de zaak wordt afgedaan op de stukken.

5. Belanghebbende is eigenaar van de in [A] gelegen onroerende zaken [B] en [C] , bovenwoningen van circa 117 m³ en circa 77 m³. Belanghebbende heeft de woningen op 1 maart 2017 tezamen gekocht voor € 400.000. De woningen zijn in 2017 volledig gerenoveerd.

6. De Rechtbank heeft overwogen:

"(…)

5 In geschil is de waarde van de woningen op de waardepeildatum.

6 [ Belanghebbende] stelt dat de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde referentiewoningen minder vergelijkbaar zijn. [Belanghebbende] draagt een zestal andere referentiewoningen aan. [Belanghebbende] stelt verder dat de koopprijs van € 400.000 op 1 maart 2017 moet leiden tot een WOZ-waarde van € 400.000 voor beide woningen tezamen op peildatum 1 januari 2017. De door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde waarde is aanzienlijk hoger dan de door een onafhankelijke taxateur rond 1 januari 2017 getaxeerde waarde van € 700.000 voor beide woningen tezamen. Bovendien was dit al een echt hoge waarde, omdat de opdracht voor deze taxatie was om ten behoeve van de financiering tot een zo hoog mogelijke waarde na renovatie te komen.

7 [ De Heffingsambtenaar] stelt zich op het standpunt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft [de Heffingsambtenaar] taxatieverslagen overgelegd. In de taxatieverslagen is de waarde van woning I bepaald op € 550.000 en de waarde van woning II op € 380.000. Naast gegevens van de woningen, bevat het gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten. Daarnaast heeft [de Heffingsambtenaar] een matrix overgelegd, met drie nieuwe referentiewoningen, alle drie bovenwoningen aan de […] , waarvan er twee zijn gelegen in hetzelfde complex. Met de verschillen in gebruikersoppervlakte en staat van onderhoud is voldoende rekening gehouden.

8 Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever 'de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding' (Kamerstukken II 1992/93, 22 885 nr. 3 blz. 44).

9 De waarde wordt op grond van artikel 18, eerste lid en tweede lid, van de Wet WOZ bepaald naar de waarde op de waardepeildatum, welke is gelegen één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Indien een onroerende zaak in het kalenderjaar voorafgaande aan het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld wijzigt als gevolg van, voor zover hier van belang, bouw, verbouwing of verbetering, wordt de waarde op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ, in afwijking van het voorgaande bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum).

10 [ De Heffingsambtenaar], op wie hier de bewijslast rust, is er niet in geslaagd om de vastgestelde waarden aannemelijk te maken.

11 Naar volgt uit de taxatieverslagen en de matrix, is de waarde van de woningen bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde taxatieverslagen en de referentiewoningen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin niet geslaagd. [De Heffingsambtenaar] heeft in de beroepsfase drie nieuwe referentiewoningen in de plaats gesteld van de eerder aangevoerde referentiewoningen. De rechtbank acht slechts één referentiewoning relevant, namelijk die van de [D] (in de matrix abusievelijk als 44A vermeld). De andere twee objecten bevinden zich weliswaar in hetzelfde complex als de onderhavige woningen maar betreffen - ook volgens [de Heffingsambtenaar] - een ander type woning (penthouse) met een beduidend luxere uitstraling. Deze woningen hebben een zeer luxe renovatie ondergaan en zijn mede daardoor niet goed vergelijkbaar met de onderhavige woningen die zijn gerenoveerd voor de verhuur. Deze woningen worden daarom als referentieobjecten niet geschikt geacht. Nog afgezien van het feit dat de vergelijking met één referentiewoning niet afdoende is, maakt [de Heffingsambtenaar] aan de hand van de matrix en de toelichting daarop onvoldoende inzichtelijk op welke wijze bij de vergelijking rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen. In tegenstelling tot onderhavige woningen beschikt de referentiewoning over een parkeerplaats en is de onderhoudstoestand dan deze woning gedateerd. Daarnaast zijn er ook verschillen in de grootte van de woningen.

12 Ook [belanghebbende] is er niet in geslaagd de door hem voorgestane waarden - van beide woningen tezamen op € 400.000, dan wel € 700.000 - voldoende aannemelijk te maken.

13 Ten aanzien van de door [belanghebbende] aangehaalde vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat in beginsel alleen woningen waarvan een verkoopcijfer rond de waardepeildatum/toestandsdatum beschikbaar is, als referentiewoning kunnen worden gebruikt. [E] is de enige door [belanghebbende] aangehaalde woning met een verkoopcijfer rond de waardepeildatum. Dit betreft, naar onweersproken wordt aangenomen, een parterre woning welke zich in een mindere staat bevindt en een mindere uitstraling en ligging heeft dan de woningen van [belanghebbende]. Ook geldt daarnaast nog dat één referentiewoning ter vergelijking onvoldoende is.

14 [ Belanghebbende] voert voorts aan dat hij de woningen tezamen op 1 maart 2017 heeft gekocht voor een bedrag van € 400.000, en de woningen in de loop van 2017 zijn gerenoveerd. In een geval waarin een onroerende zaak kort vóór of kort na de waardepeildatum is gekocht, moet er in de regel van worden uitgegaan dat de waarde in het economische verkeer van die onroerende zaak overeenkomt met de prijs die voor de onroerende zaak is betaald. Dit is anders indien de partij die zich daarop beroept, feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt waaruit volgt dat die prijs niet de waarde in het economische verkeer aangeeft (zie Hoge Raad 29 november 2000, nr. 35 797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). De rechtbank acht [de Heffingsambtenaar] hierin geslaagd. De verkoopprijs voor de beide panden tezamen, al dan niet inclusief renovatiekosten van - door [belanghebbende] gesteld - € 300.000, geeft niet de waarde in het economische verkeer weer omdat de woningen niet op de vrije markt zijn aangeboden en dus niet elke gegadigde als zodanig een bod hierop heeft kunnen uitbrengen. Dat er volgens [belanghebbende] meerdere gegadigden waren, doet hieraan niet af.

15 [ Belanghebbende] heeft daarnaast nog een taxatierapport ter onderbouwing overgelegd. De hierin vastgestelde waarde van € 700.000 op toestandsdatum 21 september 2016 acht de rechtbank onvoldoende bruikbaar als onderbouwing van de waarden van de afzonderlijke woningen, nu de waarde van de woningen gezamenlijk is vastgesteld en de woningen daarna een volledige renovatie hebben ondergaan. De stelling van [belanghebbende] dat bij de waardebepaling in het taxatierapport reeds rekening is gehouden met de renovatie, blijkt niet uit de door hem overgelegde delen van het taxatierapport.

16 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de woningen alsmede de daarop gebaseerde aanslagen te hoog zijn vastgesteld. De beroepen worden daarom gegrond verklaard en de aanslagen vernietigd.

17 Omdat zowel [de Heffingsambtenaar] als [belanghebbende] de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding het geschil met toepassing van art. 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, bepaalt de rechtbank in goede justitie de waarde van woning I op € 526.500 en van woning II op € 346.500. Hierbij heeft de rechtbank een prijs van € 4.500 per m² GO tot uitgangspunt genomen, gebaseerd op de verkoopwaarden van de overgebleven referentiewoningen [D] van [de Heffingsambtenaar] en [E] van [belanghebbende], en rekening houdend met de verschillen in de staat van onderhoud en de aanwezigheid van een parkeerplaats.

18 De rechtbank ziet aanleiding [de Heffingsambtenaar] te veroordelen in de kosten die [belanghebbende] in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. [Belanghebbende] heeft een formulier proceskosten overgelegd en de reiskosten berekend op € 163,17 (retourvliegticket [F] ). De reiskosten van [belanghebbende] komen op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit proceskosten bestuursrecht juncto artikel 11, eerste lid, onderdeel c, van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 voor vergoeding in aanmerking. In beginsel komen voor vergoeding slechts in aanmerking de reiskosten per openbaar middel van vervoer, laagste klasse, dan wel een kilometervergoeding van € 0,28 indien openbaar vervoer niet of niet voldoende mogelijk is. In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. Gelet op de omstandigheid dat [belanghebbende] ten tijde van de zitting in Spanje verblijf had en de reiskosten gezien het vluchtschema uitsluitend zijn gemaakt om de zitting bij te wonen, komen de kosten van het retourticket als redelijkerwijs gemaakte kosten volledig voor vergoeding in aanmerking, nu deze kosten lager uitvallen dan de kosten bij het gebruik van openbaar vervoer, laagste klasse, alsook de kosten bij het hanteren van een kilometervergoeding van € 0,28."

7. In hoger beroep houdt partijen het antwoord op de vraag verdeeld of de Rechtbank de waarden van de onroerende zaken met € 526.500 en € 346.500 te hoog heeft vastgesteld. In de reactie op het verweerschrift en het incidentele hoger beroep bepleit belanghebbende waarden van € 417.000 en € 278.000 (in het hogerberoepschrift: € 400.000 en € 300.000) en de Heffingsambtenaar houdt, zoals verdedigd in het incidentele hoger beroep, vast aan de waarden van € 550.000 en € 380.000. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof verder naar de gedingstukken.

8. De Rechtbank heeft naar 's Hofs oordeel aan de hand van een zorgvuldige analyse van het geheel van beschikbare gegevens over de onroerende zaken en de vergelijkingsobjecten, lettend op de door partijen over en weer aangevoerde argumenten en zienswijzen en ingebrachte stukken, ook waar het gaat om de voor de onroerende zaken betaalde koopprijs en het gegeven dat de onroerende zaken in 2017 zijn gerenoveerd, terecht en op goede gronden geoordeeld dat de waarden van de onroerende zaken, met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken, met € 550.000 en € 380.000 te hoog zijn vastgesteld en dat de aan de onroerende zaken toe te kennen waarden, het geheel van feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, moeten worden vastgesteld op € 526.500 en € 346.500.

9. Geen van partijen heeft in hoger beroep voldoende feiten en omstandigheden aangevoerd dan wel, tegenover de weerspreking door de wederpartij, aannemelijk gemaakt die in redelijkheid, ook lettend op het uit het geheel van gegevens naar voren komende waardeniveau, een beletsel zijn voor het bevestigen van de uitspraak van de Rechtbank, meer in het bijzonder voor het handhaven van de waarden van de onroerende zaken op € 526.500 en € 346.500. Het Hof neemt in aanmerking dat de argumenten en zienswijzen die belanghebbende in hoger beroep heeft aangevoerd falen, reeds omdat die grotendeels overeenkomen met die in beroep zijn aangevoerd en dat het op zich nieuwe vergelijkingsmateriaal dat de Heffingsambtenaar in hoger beroep inbrengt faalt, reeds omdat bij dat materiaal een betekenisvolle toelichting ontbreekt.

10. De slotsom is dat zowel het hoger beroep als het incidentele hoger beroep ongegrond is.

11. Het Hof ziet geen reden een partij in de proceskosten in hoger beroep te veroordelen.