Gerechtshof Den Haag, 22-06-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1296, BK-20/00788
Gerechtshof Den Haag, 22-06-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1296, BK-20/00788
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 22 juni 2021
- Datum publicatie
- 3 augustus 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:1296
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2020:11639, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-20/00788
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. Recreatiewoning. Het eigen verkoopcijfer, dat volgens belanghebbende bepalend is voor de WOZ-waarde, komt niet overeen met de waarde die is bedoeld in artikel 17, lid 2, Wet WOZ, vanwege bestaande huurreserveringen. De Heffingsambtenaar maakt niet aannemelijk dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. Waardepaling in goede justitie.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00788
in het geding tussen:
(gemachtigde: G. Gieben)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 11 november 2020, nummer SGR 20/110.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 181.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag onroerendezaakbelastingen 2019 (de aanslag) aan belanghebbende opgelegd.
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 mei 2021. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een
proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een vrijstaande recreatiewoning met een inhoud van 137 m³, gelegen op een perceel van 205 m².
De woning is op 11 december 2019 door belanghebbende verkocht voor € 145.000. In de verkoopprijs is een bedrag van € 5.000 voor roerende zaken begrepen. In de akte van levering (akte) van de woning is in artikel 5, sub b, onder meer opgenomen dat de koper van de woning bekend is met de bestaande huurreserveringen.
De Heffingsambtenaar heeft een waarderapport overgelegd, dat op 12 februari 2020 is opgemaakt door [naam taxateur] , WOZ-taxateur. Hierin is de waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 181.000. De bij het waarderapport behorende matrix bevat onder meer de onderstaande gegevens. De vergelijkingsobjecten betreffen alle drie vrijstaande recreatiewoningen.
|
Adres |
Inhoud (m³) |
Opp (m²) |
Verkoopdatum |
Verkoopprijs |
|
[adres] |
137 |
205 |
11-12-2019 |
€ 140.000 |
|
[adres 1] (vergelijkingsobject 1) |
137 |
205 |
10-01-2018 |
€ 183.500 |
|
[adres 2] (vergelijkingsobject 2) |
152 |
215 |
02-05-2018 |
€ 195.000 |
|
[adres 3] (vergelijkingsobject 3) |
137 |
210 |
02-01-2017 |
€ 185.000 |
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"6. Ter ondersteuning van haar stelling dat verweerder het eigen verkoopcijfer als uitgangspunt had moeten nemen voor de waarde per waardepeildatum, heeft eiseres ter zitting de akte van levering (akte) van de woning overgelegd. Verweerder heeft ter zitting verwezen naar artikel 5, sub b, van de akte waarin onder meer is opgenomen dat de koper van de woning bekend is met de bestaande huurreserveringen, hetgeen naar het oordeel van de rechtbank duidt op een marktcijfer dat niet in overeenstemming is met artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Gelet hierop is de rechtbank van oordeel dat het eigen verkoopcijfer niet bruikbaar is om de waarde van de woning vast te stellen. Verweerder heeft de waarde van de woning dan ook terecht vastgesteld door middel van de vergelijkingsmethode.
7. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport, de matrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met de verkoopgegevens van de op hetzelfde park gelegen objecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 1] . Van de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten acht de rechtbank het vergelijkingsobject [adres 1] het best vergelijkbaar met de woning, nu dit object identiek is aan de woning. Dit object is eveneens een vrijstaande recreatiewoning, heeft eenzelfde ligging, inhoud en grondoppervlak en verkeert in een vergelijkbare staat als de woning. Het vergelijkingsobject is op 10 januari 2018 verkocht voor € 183.500. Gelet hierop kan niet worden gezegd dat de waarde van de woning in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijs van het vergelijkingsobject.
8. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. De door eiseres aangedragen objecten zijn niet als betere vergelijkingsobjecten aan te merken dan de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten. Zo is de [adres 4] gelegen op in erfpacht uitgegeven grond en verkeerde de tuin van de [adres 5] ten tijde van de verkoop in zeer verwaarloosde staat. De [adres 5] is voorts van hetzelfde type als het vergelijkingsobject [adres 2] , verkocht op 2 mei 2018 voor € 195.000, en het door verweerder aangehaalde object [adres 6] , verkocht op 21 april 2017 voor € 190.000, maar de verkoopcijfers van deze objecten liggen aanzienlijk hoger dan de verkoopprijs van de [adres 5] . Gelet hierop acht de rechtbank verweerders stelling aannemelijk dat de [adres 5] geen representatieve verkoop is voor het waardeniveau van soortgelijke recreatiewoningen. Ten aanzien van de correcties van de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten overweegt de rechtbank dat deze correcties marginaal zijn. De rechtbank ziet geen aanleiding om tot de conclusie te komen dat er op een onjuiste wijze is geïndexeerd naar de waarde op de peildatum.
9. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en zal het beroep ongegrond worden verklaard."