Gerechtshof Den Haag, 22-12-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2596, BK-21/00025 en BK-21/00026
Gerechtshof Den Haag, 22-12-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2596, BK-21/00025 en BK-21/00026
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 22 december 2021
- Datum publicatie
- 17 januari 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:2596
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2020:14511, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- BK-21/00025 en BK-21/00026
Inhoudsindicatie
Waarde woning en garagebox. Beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht terecht afgewezen. De heffingsambtenaar voldoet ook ter zake van de garagebox aan de op hem rustende bewijslast. Van de ligging van de garagebox gaan geen waarde drukkend effect uit; incidenteel hoger beroep gegrond. Geen overschrijding van de redelijke termijn.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummers BK-21/00025 en BK-21/00026
in het geding tussen:
(gemachtigde: D.A.N. Bartels)
en
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende en het incidentele hoger beroep van de Heffingsambtenaar tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag van 17 december 2020, nummers SGR 20/506 en SGR 20/670.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarden op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning) en [adres A] (de garagebox), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op respectievelijk € 378.000 en € 45.000. Met de beschikkingen zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslagen) van de gemeente Noordwijk .
Belanghebbende heeft tegen de beschikkingen en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft de bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Een griffierecht van € 48 is geheven. De beslissing van de Rechtbank luidt:
”De rechtbank:
- verklaart het beroep ten aanzien van de woning ongegrond (SGR 20/506);
- verklaart het beroep ten aanzien van de garagebox gegrond (SGR 20/670);
- vernietigt de uitspraak op bezwaar ten aanzien van de garagebox;
- wijzigt de beschikking aldus dat de vastgestelde waarde van de garagebox wordt verminderd tot € 35.000;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen ten aanzien van de garagebox tot een berekend naar een waarde van € 35.000;
- bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van het vernietigde bestreden besluit;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1.572;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.”
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is door de griffier een griffierecht geheven van € 134. Belanghebbende heeft een beroep op betalingsonmacht inzake griffierecht gedaan. Dit beroep op betalingsonmacht is afgewezen bij brief van 14 april 2021, omdat geen gegevens over de financiële omstandigheden van belanghebbende zijn verstrekt. Belanghebbende heeft daarna bij brief van 28 april 2021, bij de Rechtbank en daarna het Hof ingekomen op 12 mei 2021 en bij brief van 1 juni 2021, bij het Hof ingekomen op 4 juni 2021, weer een beroep op betalingsonmacht gedaan. Omdat pas bij brief van 28 juni 2021 is gereageerd op deze brieven, is belanghebbende nog een keer in de gelegenheid gesteld het verschuldigde griffierecht te betalen. In de brief van 28 juni 2021 is ook meegedeeld dat een volgend beroep op betalingsonmacht niet in behandeling wordt genomen. Bij brief van 7 oktober 2021 heeft belanghebbende wederom een beroep op betalingsonmacht gedaan. Dit beroep is niet in behandeling genomen. Het griffierecht is uiteindelijk op 29 oktober 2021, tijdig, betaald. De Heffingsambtenaar heeft twee verweerschriften ingediend. Het verweerschrift dat betrekking heeft op de garagebox, bevat ook een incidenteel hoger beroep. Op 8 maart 2021 zijn afschriften van de verweerschriften naar de gemachtigde van belanghebbende gezonden. Op 3 november 2021 heeft het Hof van belanghebbende een nader stuk met een bijlage ontvangen.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 11 november 2021. Partijen hebben deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof.
Feiten
Belanghebbende is eigenares van de woning en de garagebox. De woning is een appartement (bouwjaar 2003) gelegen in een appartementengebouw met de naam ’ [naam] ’, op de bovenste woonlaag (de derde) met een berging/schuur met een oppervlakte van 14 m² en een (groot) balkon met een oppervlakte van 18 m². De inhoud van de woning is ongeveer 319 m3 en de inhoud van de berging ongeveer 38 m3. De garagebox is gelegen in de parkeerkelder onder het gebouw waarin de woning is gelegen, is afsluitbaar en heeft een oppervlakte van 27 m2 en een inhoud van 67 m3.
De Heffingsambtenaar heeft met betrekking tot de woning in beroep een zogenoemd waarderapport overgelegd. Tot het rapport behoort een matrix die de hieronder vermelde gegevens van de woning en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de woning vergelijkbare, woningen (de vergelijkingsobjecten) bevat (matrix 1).
|
[adres 1] |
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Inhoud hoofdgebouw |
319 m3 |
372 m3 |
347 m3 |
336 m3 |
|
Rekenprijs onderdelen: woning berging/schuur tuin parkeerplaats liggingswaarde |
€ 138.844 € 4.800 € 4.500 - € 230.000 |
€ 213.509 (inpandig) € 1 - € 23.528 € 216.000 |
€ 245.911 (inpandig) € 1 - € 23.528 € 233.000 |
€ 205.000 - - (€ 23.528; Hof) € 232.000 |
|
WOZ-waarde |
€ 378.000 |
€ 453.000 |
€ 502.000 |
€ 460.000 |
|
Verkoopdatum |
20-04-2017 |
17-07-2017 |
16-11-2017 |
|
|
Verkoopprijs |
€ 432.500 |
€ 485.000 |
€ 480.500 |
Verder zijn in de matrix per vergelijkingsobject de factoren (KOUDVL) beoordeeld voor kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen en ligging.
De Heffingsambtenaar heeft ook met betrekking tot de garagebox in beroep een waarderapport overgelegd. Tot het rapport behoort een matrix die de hieronder vermelde gegevens van de garagebox en van enkele, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar met de garagebox vergelijkbare, garageboxen (de vergelijkingsboxen) bevat (matrix 2).
|
[adres A] |
[adres B] |
[adres C] |
[adres D] |
|
|
Inhoud |
67 m3 |
45 m3 |
40 m3 |
60 m3 |
|
Oppervlakte |
27 m² |
24 m² |
29 m² |
|
|
Bouwjaar |
2003 |
1998 |
1961 |
1974 |
|
WOZ-waarde |
€ 45.000 |
€ 35.000 |
€ 37.000 |
€ 40.000 |
|
Verkoopdatum |
06-06-2017 |
29-05-2018 |
24-09-2018 |
|
|
Verkoopprijs |
€ 35.000 |
€ 37.500 |
€ 44.000 |
Bij brief van 19 maart 2021 is een afschrift van het proces-verbaal van het verhandelde ter zitting van de Rechtbank door de griffier van het Hof naar elk van de partijen gezonden.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
"7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44).
8. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning en de garagebox niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder er niet in geslaagd om de vastgestelde waarde van de garagebox aannemelijk te maken. Naar volgt uit de matrix, het waarderapport en het taxatieverslag, is de waarde van de garagebox bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten bij de garage zijn (1) [adres B] te [woonplaats] , verkocht op 6 juni 2017 voor € 35.000, (2) [adres C] te [woonplaats] , verkocht op 29 mei 2018 voor € 37.500, en (3) [adres D] te [woonplaats] , verkocht op 24 september 2018 voor € 44.000.
Bij gebreke van identieke objecten, heeft verweerder drie, in diens opvatting, voldoende vergelijkbare objecten ter onderbouwing aangedragen, die naar hun aard vergelijkbaar zijn (immers ook garages), maar die qua inrichting, oppervlakte, en ligging afwijkend zijn.
9. De onderhavige garagebox bevindt zich in een kelder van een appartementencomplex, terwijl de vergelijkingsobjecten boven maaiveldniveau liggen, en - hoewel de grond behoort tot een eengezinswoning of meergezinswoning - op een aparte locatie liggen die goed bereikbaar is voor derden. Voor de hand ligt dat de bereikbaarheid van een garagebox van invloed is op de waarde die de garagebox in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Verweerder heeft gesteld dat de drie vergelijkingsobjecten beschikken over een stuk grond vóór de garagebox, terwijl dit bij het onderhavige object (een afgesloten garagebox) niet het geval is.
Verweerder heeft voorts niet het vereiste inzicht gegeven waarom de waarde van de objecten is bepaald op de inhoud en niet aan de hand van de oppervlakte en waarom het verschil in inrichting niet is meegenomen.
Verweerder heeft in reactie op de stellingen van eiseres toegelicht dat bij de waardebepaling van een garagebox weliswaar niet met een grondstaffel wordt gewerkt, maar wel met een staffel op de inhoud. Afhankelijk van de locatie worden de garages in verschillende categorieën ingedeeld. Verweerder heeft echter geen inzicht gegeven in de verschillende categorieën en de bijbehorende gemiddelde prijzen.
10. Het had echter op de weg van verweerder gelegen wel inzichtelijk onderbouwd aannemelijk te maken dat met voornoemde verschillen voldoende rekening is gehouden bij de waardebepaling.
11. Verweerder heeft daarom naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de garagebox niet te hoog is.
12. Het beroep ten aanzien van de garagebox is daarom gegrond verklaard en de aanslag vernietigd.
13. Eiseres is er evenmin in geslaagd om een door hem verdedigde waarde van de garagebox aannemelijk te maken. Reeds omdat eiseres zelf geen concrete waarde heeft genoemd en onderbouwd.
14. Omdat geen van partijen de waarde van de garagebox voldoende aannemelijk heeft gemaakt, ziet de rechtbank aanleiding om in goede justitie en gelet op alle feiten en omstandigheden de waarde van de garagebox vast te stellen op € 35.000.
15. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde matrixen, waarderapporten en taxatieverslagen en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, er wel in geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag is vastgesteld. Naar volgt uit de matrix, het waarderapport en taxatieverslag, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met objecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten bij de woning zijn (1) [adres 2] te [woonplaats] , verkocht op 20 april 2017 voor € 432.500, (2) [adres 3] te [woonplaats] , verkocht op 17 juli 2017 voor € 485.000, en (3) [adres 4] te [woonplaats] , verkocht op 16 november 2017 voor € 480.500. Met de kwalificatie van de secundaire objectkenmerken in de matrix maakt verweerder aannemelijk dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft onder meer kwaliteit/luxe, onderhoudstoestand, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen, en ligging.
16. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat met een marktconforme prijs van € 20.000 voor de parkeerplaats-opstelplaats behorende bij het vergelijkingsobject [adres 4] rekening is gehouden.
De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie en/of verpaupering/verloedering heeft eiseres op geen enkele wijze toegelicht of gespecificeerd, zodat hieraan wordt voorbijgegaan.
Verder zijn door eiseres ingebracht algemene en niet concreet op de woning zelf betrekking hebbende argumenten - zoals bodemdaling, palenpest, windmolens, hoogspanningsmasten, fijnstof, zure regen, gat in de ozonlaag, broeikaseffect, LED-verlichting, aardgasvrij bouwen, stikstofproblematiek, CO2-uitstoot, PFAS, PAS, houtstook, rook, bioverbrandingsinstallaties, zonnepanelen, rompslomp, en waardehausse. En overigens zonder aan te geven, als een en ander al aan de orde zou zijn, welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van het onderhavige object. De rechtbank zal daarom daar verder aan voorbijgaan.
17. Eiseres heeft nog gesteld dat verweerder een (concept)verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb (MvT, Kamerstukken 1988/1989, 21 221, nr. 3, p. 151) volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. Nu in de uitspraak op bezwaar is vermeld welke onderwerpen tijdens de hoorzitting aan de orde zijn geweest en welke standpunten door partijen ten aanzien van die onderwerpen zijn ingenomen, blijkt daaruit voldoende van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld en is verweerder niet gehouden een afzonderlijk verslag van de hoorzitting over te leggen. De stelling van eiseres, dat bij de mondelinge hoorzitting niet deugdelijk is gehoord maar alleen is aangehoord, wordt gepasseerd, nu het tegendeel blijkt uit hetgeen over de hoorzitting is vermeld in de uitspraak op bezwaar, en eiseres deze stelling ook verder niet heeft toegelicht.
18. De stellingen van eiseres dat niet alle relevante grondstaffels, taxatieverslagen en taxatiekaarten zijn ingebracht vindt geen steun in de feiten. De waarderapporten zijn als bijlage aan de verweerschriften gehecht. Verweerder heeft op het verzoek van eiseres d.d. 2 november 2020 taxatieverslagen met betrekking tot de jaren 2016 - 2018 overgelegd. De gegevens van de taxatiekaarten zijn opgenomen in de matrixen bij de waarderapporten. Met betrekking tot de grondstaffel heeft verweerder toegelicht dat bij de waardering van appartementen niet wordt uitgegaan van grondstaffels, zodat deze, zo deze voor onroerende zaken als de onderhavige al bestaan, voor de beoordeling van het geschil niet relevant zijn.
19 Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog is vastgesteld en daarom is het beroep ten aanzien van de woning ongegrond verklaard.
20. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.572 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 261, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 525 en een wegingsfactor 1)."