Gerechtshof Den Haag, 10-02-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:260, BK-19/00634
Gerechtshof Den Haag, 10-02-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:260, BK-19/00634
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 10 februari 2021
- Datum publicatie
- 25 februari 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:260
- Formele relaties
- Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2019:9692, Bekrachtiging/bevestiging
- Zaaknummer
- BK-19/00634
Inhoudsindicatie
Waarde woning ingevolge artikel 17, lid 2 van de Wet WOZ
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-19/00634
in het geding tussen:
(gemachtigde: […] )
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: […] , […] en […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 augustus 2019, nummer SGR 18/7439.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de wet WOZ) de waarde op 1 januari 2017 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 563.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2018 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (de aanslag).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking en de aanslag gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op 19 januari 2021 ter zitting van het Hof. De Heffingsambtenaar is verschenen en de gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Eén raadsheer heeft per Skype deelgenomen aan de zitting. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een geschakelde woning met een aanbouw, een inpandige berging en twee dakkapellen. Het bouwjaar van de woning is 2015. De Heffingsambtenaar heeft de bruto-inhoud van de woning berekend op 660 m³, de bruto-inhoud van de aanbouw op 35 m³ en de oppervlakte van het perceel op 292 m².
De Heffingsambtenaar heeft in beroep een matrix overgelegd met verkooptransacties van drie woningen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] (de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:
|
[adres 2] |
[adres 3] |
[adres 4] |
|
|
Soort object |
2-onder-1-kap woning |
2-onder-1-kap woning |
2-onder-1-kap woning |
|
Bouwjaar |
2013 |
1997 |
2007 |
|
Inhoud m³ |
523 + aanbouw 45 |
410 + aanbouw 68 |
605 |
|
Bijgebouwen |
Garage aangebouwd, dakkapel |
Garage aangebouwd |
Garage vrijstaand |
|
Grondoppervlak m² |
285 |
224 |
290 |
|
Transactiedatum |
4-7-2017 |
16-9-2016 |
15-11-2016 |
|
Transactieprijs |
547.000 |
442.000 |
485.000 |
Belanghebbende heeft in hoger beroep een Vastgoedrapport woningen overgelegd van de woning gelegen aan [adres 5] (het buurpand). Dit rapport is opgemaakt door [makelaar] in het kader van de verkoop van het buurpand in november 2019. Hierin staat vermeld dat het buurpand een inhoud van 646 m³ heeft.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“5. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de Heffingsambtenaar], gelet op de door hem overgelegde matrixberekening en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de matrixberekening, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 2] (verkocht op 4 juli 2017 met transactieprijs € 547.000), [adres 3] (verkocht op 16 september 2016 met transactieprijs € 442.000) en [adres 4] (verkocht op 15 november 2016 met transactieprijs € 485.000). De verkoopprijzen van de gehanteerde vergelijkingsobjecten vormen naar het oordeel van de rechtbank een redelijke afspiegeling van de markt ten tijde van de waardepeildatum en zij acht die vergelijkingsobjecten, gelet op de bouwkenmerken, inhoud en de oppervlakte, ook goed vergelijkbaar met de woning. Uit de matrixberekening blijkt dat [de Heffingsambtenaar] voor de woning en het vergelijkingsobject [adres 4] een vlokcodering ‘3’ (gemiddeld) voor ligging heeft toegepast. Voor vergelijkingsobject [adres 2] heeft [de Heffingsambtenaar] een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) gehanteerd, omdat deze woning aan het water (niet zijnde doorgaand vaarwater) is gelegen. [De Heffingsambtenaar] heeft een correctie op de m³-prijs is toegepast van € 50. Aan het vergelijkingsobject [adres 3] is een vlokcodering ‘6’ (aan vaarwater) toegekend, welke codering is verwerkt in de grondwaarde. Ten aanzien van de ligging van de [adres 4] heeft [de Heffingsambtenaar] gesteld dat deze woning niet direct aan het water is gelegen, hetgeen een gemiddelde ligging rechtvaardigt. Voor ‘kwaliteit/luxe’ heeft [de Heffingsambtenaar] aan de woning en de overige vergelijkingsobjecten, met uitzondering van [adres 3] , een vlokcodering ‘4’ (bovengemiddeld) toegekend. Dat aan [adres 3] een codering van ‘3’ (gemiddeld) is toegekend heeft [de Heffingsambtenaar] verklaard met de stelling dat dit object minder luxe is dan de andere objecten, hetgeen ook door [belanghebbende] is bevestigd. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] tevens verklaard dat vergelijkingsobject [adres 4] weliswaar ouder is dan de woning, maar dat in dat vergelijkingsobject een luxe keuken aanwezig is waardoor een vlokcodering van ‘4’ (bovengemiddeld) is toegekend. Daarnaast heeft [de Heffingsambtenaar] ter zitting verklaard dat bij nieuwbouwwoningen, zoals de woning die dateert uit 2015, wordt uitgegaan van een vlokcodering van ‘4’ en dat na verloop van vier tot vijf jaren voor het eerst aan een objectkenmerk een lagere codering kan worden toegekend. Met de verschillen in de codering en de in verband daarmee toegepaste correcties heeft [de Heffingsambtenaar] naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de aanwezige verschillen in ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand tussen de woning en de vergelijkingsobjecten.
6. [Belanghebbende] heeft voorts aangevoerd dat zijn woning een scala aan bouwfouten kent, met als grootste klachten een vloer die niet waterpas is en zichtbare kieren onder de plinten. [Belanghebbende] heeft die stelling nader onderbouwd met foto’s. Volgens [belanghebbende] heeft [de Heffingsambtenaar] hiermee onvoldoende rekening gehouden bij de waardering van de woning. Ter zitting heeft [de Heffingsambtenaar] gemotiveerd weersproken dat het hierbij gaat over ernstige bouwfouten die een vermindering van de waarde van de woning rechtvaardigen. Zo is er bij de bouwkundige keuring geen enkele ernstige fout gevonden. [Belanghebbende] heeft dit niet weersproken. Gelet hierop ziet de rechtbank in deze aangedragen bouwfouten onvoldoende aanleiding tot een benedenwaartse bijstelling van de waarde van de woning.
7. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld en is het beroep ongegrond verklaard.”