Gerechtshof Den Haag, 24-03-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:544, BK-20/00570
Gerechtshof Den Haag, 24-03-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:544, BK-20/00570
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 maart 2021
- Datum publicatie
- 12 april 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:544
- Zaaknummer
- BK-20/00570
Inhoudsindicatie
Artikel 7:4, lid 2, Awb. Op de zaak betrekking hebbende stukken in bezwaar. De omvang van de op de zaak betrekking hebbende stukken laat zich begrenzen door hetgeen in de bezwaarfase tussen partijen in geschil is.
WOZ-beschikking. De Heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Waarde aan tuinhuisje toekennen? Bij het beoordelen van de juistheid van de WOZ-waarde gaat het om de WOZ-waarde van het object als geheel, niet om de exacte vaststelling van de waarde van de samenstellende onderdelen van het object. Indexering van verkoopsommen van vergelijkingsobjecten naar de waardepeildatum.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00570
in het geding tussen:
(gemachtigden: G. Gieben en A. van den Dool)
en
de directeur van het Samenwerkingverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: […] , […] en […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 juni 2020, nr. ROT 19/5212.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 146.000 (de beschikking).
De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. Ter zake van dit beroep is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Ter zake daarvan is een griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Bij brief van 25 januari 2021 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.
De verhuurder van de onroerende zaak (Stichting [A] ) heeft de griffier telefonisch medegedeeld zich niet te willen voegen in de procedure voor het Hof.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad via een videoverbinding (Skype) op 10 februari 2021. Partijen zijn verschenen, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende is huurder van de woning. De woning betreft een tussenwoning met een inhoud van 263 m³, gelegen op een perceel van 131 m². Bij de woning is een vrijstaande berging gelegen.
De “nadere aanvulling van het bezwaarschrift” tegen de beschikking vermeldt onder meer:
“Ik verzoek u de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren, alsmede
de manier waarop u de verschillen hebt verdisconteerd, van het onderhavige object en van de door u opgevoerde vergelijkingsobjecten tijdig voor het plaatsvinden van de hoorzitting te verstrekken.”
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd dat na inpandige opname is opgemaakt op 22 oktober 2019 door registertaxateurs [B] en [C] . Naast gegevens van de woning bevat dit taxatierapport gegevens van de in een naastgelegen wijk (verkochte) vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , alle gelegen te [woonplaats] . In de bij het taxatierapport behorende matrix zijn de waarde van de vergelijkingsobjecten en de woning nader gespecificeerd. De marktwaarde van de woning is per 1 januari 2018 gewaardeerd op € 146.000. De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:
|
Vergelijkingsobject |
Brutoinhoud |
Oppervlakte perceel |
Bijgebouwen |
verkoopprijs |
Verkoopdatum |
|
[adres 2] |
262 m3 |
121 m² |
Tuinhuis |
€ 147.500 |
3-9-2018 |
|
[adres 3] |
262 m3 |
79 m² |
Tuinhuis |
€ 155.000 |
4-9-2018 |
|
[adres 4] |
262 m3 |
95 m² |
Tuinhuis |
€ 157.000 |
16-1-2018 |
|
[adres 5] |
262 m3 |
95 m² |
- |
€ 159.000 |
1-11-2018 |
|
[adres 6] |
265 m3 |
171 m² |
Berging vrijstaand, dakkapel |
€ 158.000 |
14-12-2017 |
De matrix vermeldt factor 2 (matig) voor kwaliteit, factor 3 (voldoende) voor onderhoud en factor 3 (voldoende) voor ligging van de woning. De vergelijkingsobjecten hebben allen factor 3 voor kwaliteit en onderhoud. De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] hebben factor 3 voor ligging, [adres 6] factor 4 (goed). Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs respectievelijk m²-prijs. In de matrix is de m3-prijs voor het hoofdgebouw bepaald op € 403 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 412 ( [adres 2] ), € 478 ( [adres 3] ), € 492 ( [adres 4] ), € 468 ( [adres 5] ) en € 399 ( [adres 6] ). De grondwaarde is bepaald op € 37.053 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 33.000 ( [adres 2] ), € 22.910 ( [adres 3] ), € 27.550 ( [adres 4] ), € 27.550 ( [adres 5] ) en € 47.339 ( [adres 6] ). Aan de vrijstaande berging bij de woning en het vergelijkingsobject [adres 6] is een waarde toegekend van € 3.000. Aan de tuinhuisjes bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] is in de matrix geen waarde toegekend.
De verkoopcijfers zijn gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de gemeente [woonplaats] van woningen tussen de waardepeildatum en de datum van levering. Het percentage van 6,67 per jaar (2017 en 2018) is gebaseerd op marktonderzoek door de Heffingsambtenaar. De lijst met verkoopcijfers die hiervoor zijn gebruikt heeft de Heffingsambtenaar bij brief van 25 januari 2021 als nader stuk overgelegd.
Belanghebbende heeft een matrix overgelegd, opgesteld door taxateur [D] . In die matrix is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 142.000. Hierbij zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt als in de matrix van de Heffingsambtenaar. De taxateur van belanghebbende vermeldt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van € 391 voor de woning en € 394 ( [adres 2] ), € 466 ( [adres 3] ), € 486 ( [adres 4] ), € 462 ( [adres 5] ) en € 367 ( [adres 6] ) na correctie voor onderhoud en kwaliteit.
De waarde van het perceel is bepaald op € 37.110 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 34.760 ( [adres 2] ), € 22.910 ( [adres 3] ), € 27.550 ( [adres 4] ), € 27.550 ( [adres 5] ) en € 55.218 ( [adres 6] ). Aan de vrijstaande berging bij de woning en het vergelijkingsobject [adres 6] is een waarde toegekend van € 3.000. Aan de tuinhuisjes bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] is een waarde toegekend van € 2.000.
Het indexeringspercentage dat is toegepast om de verkoopcijfers te herleiden naar de waardepeildatum zijn respectievelijk 5,20% ( [adres 2] ), 5,20% ( [adres 3] ), 6,60% ( [adres 5] ). Deze percentages zijn ontleend aan de site Vastgoed Pro.
De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een matrix overgelegd waarin eveneens een waarde van € 2.000 is toegekend aan de tuinhuisjes. De matrix vermeldt een waarde van de woning per waardepeildatum van € 145.000. Ter toelichting op voormelde matrix heeft de Heffingsambtenaar in zijn verweerschrift het volgende vermeldt:
“In de matrix bij het taxatierapport van mevrouw [B] en [C] zijn de tuinhuisjes op nihil gewaardeerd, omdat uit marktanalyse is gebleken dat deze geen aanmerkelijk waardeverhogende invloed hebben. In de matrix die belanghebbende heeft overlegd zijn de tuinhuisjes gewaardeerd op € 2.000,- per stuk. Indien dit wordt doorgerekend in de matrix van [B] en [C] leidt dit tot een waarde van € 145.000,-, dus € 1.000,- lager dan de eerder berekende waarde van € 146.000,-. Het verschil is dan ook minimaal en te verwaarlozen. Ik heb dit inzichtelijk gemaakt in de bijgevoegde matrix (zie bijlage 3).”
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen.
“1. In geschil is of [de Heffingsambtenaar] de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2018 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. [Belanghebbende] stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 128.000,- bedraagt. [De Heffingsambtenaar] is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. De onroerende zaak betreft een tussenwoning met een inhoud van 263 m³, gelegen op een perceel van 131 m².
3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [B] en [C] van 22 oktober 2019 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daar in.
5. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. [De Heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix en grondstaffel, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud en oppervlakte rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Daarbij hebben de taxateurs rekening gehouden met de mindere staat van onderhoud van de onroerende zaak door de kwaliteit als matig te kwalificeren. Dit mede ook om het verschil te onderkennen tussen huurwoningen en koopwoning (op de vrije markt), nu er op het moment van de taxatie geen verkoopprijzen vanuit de huurmarkt voorhanden waren. Dat de door [de Heffingsambtenaar] gehanteerde aftrek van 10% ontoereikend is en er zeker rekening zou moeten worden gehouden met een percentage gelegen tussen de 18 en 25%, is door [belanghebbende] niet nader onderbouwd. Voorts is rekening gehouden met een betere ligging voor het vergelijkbare object aan de [adres 6] .
De rechtbank volgt [belanghebbende] niet in haar stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van een mindere ligging. De vergelijkbare objecten zijn gelegen in een naastgelegen wijk en uit niets blijkt dat er sprake zou zijn van een zodanig afwijkende ligging dat dat moet leiden tot een vermindering van de waarde.
Verder kan de rechtbank [belanghebbende] niet volgen in haar beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] niet zonder meer met behulp van een percentage verkoopcijfers mag terugrekenen naar de waardepeildatum. De verkoopcijfers geven een indicatie van de waarde van de verkochte woningen op de peildatum. Derhalve dient een correctie plaats te vinden op dit gerealiseerde transactiecijfer, in aanmerking genomen de periode die ligt tussen realisatie hiervan en de peildatum.
Ter zitting stelt [belanghebbende] dat uit de volgende tekst bij de matrix blijkt dat het percentage van 4,96% afkomstig is van de waarderingskamer.
“ ****waarde 01-01-2018 is het verkoopcijfer gecorrigeerd naar de waardepeildatum volgens stijging WOZ-waarde woningen gemeente
Bron: waarderingskamer”
[De Heffingsambtenaar] heeft toegelicht dat het percentage afkomstig is van eigen marktonderzoek. Om die reden is het percentage ook in een ander tekstvak geplaatst.
“wpd 2017-2018 4,96%”
De waarderingskamer is genoemd als bronvermelding en verwees slechts naar de tekst daarvoor. De systematiek van hantering van een eigen percentage gebaseerd op eigen marktonderzoek komt de rechtbank niet onjuist voor.
6. Het beroep is ongegrond.
7. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”