Gerechtshof Den Haag, 24-03-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:761, BK-20/00571
Gerechtshof Den Haag, 24-03-2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:761, BK-20/00571
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Den Haag
- Datum uitspraak
- 24 maart 2021
- Datum publicatie
- 3 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:GHDHA:2021:761
- Zaaknummer
- BK-20/00571
Inhoudsindicatie
Artikel 17, lid 2, Wet WOZ. De WOZ-waarde van de woning (maisonnette) is niet te hoog vastgesteld. Het Hof verwerpt het standpunt dat alleen verkoopcijfers van woningen met dezelfde inhoud mogen worden gebruikt. De Heffingsambtenaar heeft met de lijst van verkoopcijfers binnen de gemeente inzicht gegeven in het door hem gehanteerde indexeringspercentage. Tevens heeft hij rekening gehouden met ‘het afnemend grensnut’. Van een “black box”- situatie als bedoeld in HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182 is geen sprake.
De stelling dat de uitspraak op bezwaar ondeugdelijk is gemotiveerd, wijst het Hof af. Op alle naar voren gebrachte bezwaren is gemotiveerd ingegaan. De Heffingsambtenaar heeft in beroep de VvE-reserve alsnog in aanmerking genomen. Een en ander heeft niet geleid tot een lagere waarde. Het Hof wijst het verzoek om een proceskostenvergoeding voor bezwaar, beroep en hoger beroep af.
Uitspraak
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BK-20/00571
in het geding tussen:
(gemachtigden: G. Gieben en A. van den Dool)
en
de directeur van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie, Heffing en Waardebepaling (SVHW), de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordigers: […] , […] en […] )
inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 juni 2020, nummer ROT 19/5089.
Procesverloop
De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 155.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aanslagen in de lokale belastingen van de gemeente [Y] voor het jaar 2019 (de aanslag), waaronder de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelastingen.
De Heffingsambtenaar heeft de tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaren ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 47. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende is tegen de uitspraak van de Rechtbank in hoger beroep gekomen bij het Hof. Er is griffierecht geheven van € 131. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Op 25 januari 2021 heeft de Heffingsambtenaar een nader stuk ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 10 februari 2021. De gemachtigde van belanghebbende en de vertegenwoordigers van de Heffingsambtenaar hebben per videoconferentie (Skype) deelgenomen aan de zitting, waarbij sprake was van een directe beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Vaststaande feiten
Belanghebbende heeft het appartementsrecht van de woning. Het betreft een maisonnette gelegen in de wijk [naam] , gebouwd in 1977, bestaande uit de begane grond met een berging, de eerste verdieping en de tweede verdieping, een dakkapel en een tuin. De woning is gelegen in een complex van 8 maisonnettes. Parkeerruimte is gelegen aan de zijkant van het gebouw. De Heffingsambtenaar heeft de bruto-inhoud van het hoofdgebouw berekend op 366 m3. Belanghebbende heeft de woning in 2008 gekocht voor
€ 170.000. Het in de koopsom begrepen aandeel in de reserve van de Vereniging van Eigenaren (VvE-reserve) bedroeg € 1.757,37.
De Heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd, dat op 16 december 2019 is opgemaakt door [A] en [B] , WOZ-taxateurs. Daarin is de waarde per de waardepeildatum bepaald op € 155.000. De onderhoudstoestand en bouwkundige constructie van de woning zijn als volgt omschreven:
- binnenonderhoud: matig (i.v.m. niet inpandig, niet kunnen controleren)
- buitenonderhoud: voldoende
- bouwkundige constructie: voldoende
De tuinligging is west en de tuin is gemeten op 56 m2. Belanghebbende heeft geen toestemming gegeven voor een inpandige bezichtiging.
De bij het taxatierapport behorende matrix bevat verkooptransacties van vier in de directe nabijheid van de woning ook aan de [straatnaam] gelegen maisonnettes, te weten [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] (hierna ook: de vergelijkingsobjecten). De gegevens van de vergelijkingsobjecten zijn als volgt:
|
Vergelijkingsobject: |
Bouwjaar: |
Bruto-inhoud: |
Overige objectdelen: |
Verkoopprijs: |
Leveringsdatum: |
|
[adres 2] |
1977 |
366 m3 |
Berging tuin |
€ 156.000 |
21 december 2018 |
|
[adres 3] |
1977 |
285 m3 |
Berging tuin |
€ 155.000 |
21 september 2018 |
|
[adres 4] |
1977 |
366 m3 |
Berging tuin |
€ 155.500 |
2 februari 2017 |
|
[adres 5] |
1977 |
285 m3 |
Berging tuin |
€ 150.000 |
16 april 2018 |
De matrix vermeldt factor 3 (voldoende) voor kwaliteit en factor 2 (matig) voor onderhoud van de woning. De vergelijkingsobjecten hebben ook factor 3 voor kwaliteit. De vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] hebben factor 3 voor onderhoud, [adres 5] factor 4 (goed). Elk punt dat afwijkt van het cijfer 3 leidt tot een verlaging respectievelijk verhoging van de m3-prijs. In de matrix is de m3-prijs voor het hoofdgebouw bepaald op € 384 voor de woning en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 368 ( [adres 2] ), € 479 ( [adres 3] ), € 411 ( [adres 4] ) en € 475 ( [adres 5] ). In de matrix is het bedrag dat de kopers van de vergelijkingsobjecten hebben betaald voor de verkrijging van hun deel in de VvE-reserve opgenomen en hiermee zijn de verkoopcijfers gecorrigeerd.
Verder zijn de verkoopcijfers gecorrigeerd met de gemiddelde waardestijging binnen de gemeente [Y] van woningen (categorie gestapelde bouw) tussen de waardepeildatum en de datum van levering. Het percentage van 4,96 per jaar (2017 en 2018) is gebaseerd op marktonderzoek door de Heffingsambtenaar. De lijst met verkoopcijfers die hiervoor zijn gebruikt heeft de Heffingsambtenaar als nader stuk overgelegd.
Belanghebbende heeft een matrix overgelegd, opgesteld door taxateur [C] . In die matrix is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum bepaald op € 153.000. Hierbij zijn dezelfde vergelijkingsobjecten gebruikt als in de matrix van de Heffingsambtenaar. De taxateur van belanghebbende vermeldt een prijs per m3 voor het hoofdgebouw van € 377 voor de woning en van € 361 ( [adres 2] ), € 463 ( [adres 3] ), € 411 ( [adres 4] ) en € 447 ( [adres 5] ) na correctie voor onderhoud en kwaliteit. De gehanteerde factoren voor onderhoud en kwaliteit en het percentage afwijking per factor zijn hetzelfde als in de matrix van de Heffingsambtenaar. Verder zijn er factoren voor uitstraling, doelmatigheid, luxe/voorzieningen en ligging gehanteerd van 3. Deze leiden niet tot een afwijking/correctie op de m3-prijs. Het indexeringspercentage dat is toegepast om de verkoopcijfers te herleiden naar de waardepeildatum zijn respectievelijk 6,60% ( [adres 2] ), 5,20% ( [adres 3] ), 4,50% ( [adres 4] ) en 2,40% ( [adres 5] ). Deze percentages zijn ontleend aan de site Vastgoed Pro.
Oordeel van de rechtbank
3. De Rechtbank heeft overwogen:
“3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
4. [De Heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [A] en [B] van 16 december 2019 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin. Daarbij dient te worden opgemerkt dat verweerder ondanks pogingen daartoe geen inpandige opname heeft kunnen verrichten.
5. Eiser beroept zich er op dat [de Heffingsambtenaar] ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de VvE-reserve. Daarnaast heeft [de Heffingsambtenaar] ondeugdelijk gemotiveerd waarom er geen rekening is gehouden met de VvE-reserve.
In zijn bewaarschrift van 14 maart 2019 voert [belanghebbende] aan dat de verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden in verband met de VvE-reserve. [De Heffingsambtenaar] heeft in de uitspraak op bezwaar gemotiveerd dat gelet op de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 12 maart 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:2109) terecht geen rekening is gehouden met de VvE-reserve. In zijn beroepschrift van 3 oktober 2019 stelt [belanghebbende] dat wederom niet inzichtelijk is gemaakt in hoeverre de verkoopcijfers gecorrigeerd dienen te worden en hij naar aanleiding van de ondeugdelijke motivering genoodzaakt was beroep in te dienen.
In zijn verweerschrift van 20 december 2019 heeft [de Heffingsambtenaar] bepaald dat inmiddels, gelet op de nieuwe en gewijzigde jurisprudentie, wel rekening gehouden dient te worden met de VvE-reserve. Naar het de rechtbank voorkomt vloeit dat onder meer voort uit de uitspraak van het Hof Den Haag van 30 oktober 2019 (gepubliceerd op 5 november 2019), onder nummer ECLI:NL:GHDHA:2019:2863. Gelet hierop kan niet worden gesteld dat de uitspraak op bezwaar op dat moment berustte op een ondeugdelijke motivering.
6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Bij de taxatie hebben de taxateurs rekening gehouden met de matige staat van onderhoud van de onroerende zaak.
De Heffingsambtenaar] maakt, gelet op de bij het taxatierapport gevoegde matrix, verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak wat betreft onder meer inhoud rekening is gehouden en maakt aannemelijk dat bij de waardering in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Wat dat betreft ligt de m³-prijs van de onroerende zaak op € 404,- tegen een gemiddelde m³-prijs van € 429,- voor de vergelijkbare objecten. Daarnaast heeft verweerder voor het onderhoud een lagere waardering gegeven voor de onroerende zaak.
Met de beroepsgrond dat de waarde van [adres 2] op zichzelf genomen een relatief lagere waarde van de onroerende zaak zou onderschrijven, miskent [belanghebbende] de systematiek van de WOZ dat uitgegaan dient te worden van meerdere vergelijkingsobjecten.
Verder kan de rechtbank [belanghebbende] niet volgen in zijn beroepsgrond dat [de Heffingsambtenaar] niet zonder meer met behulp van een percentage verkoopcijfers mag terugrekenen naar de waardepeildatum. De verkoopcijfers geven een indicatie van de waarde van de verkochte woningen op de peildatum. Derhalve dient een correctie plaats te vinden op dit gerealiseerde transactiecijfer, in aanmerking genomen de periode die ligt tussen realisatie hiervan en de peildatum.
Ter zitting stelt [belanghebbende] dat uit de volgende tekst bij de matrix blijkt dat het percentage van 4,96% afkomstig is van de waarderingskamer.
“ ****waarde 01-01-2018 is het verkoopcijfer gecorrigeerd naar de waardepeildatum volgens stijging WOZ-waarde woningen gemeente
Bron: waarderingskamer”
[De Heffingsambtenaar] heeft toegelicht dat het percentage afkomstig is van eigen marktonderzoek. Om die reden is het percentage ook in een ander tekstvak geplaatst.
“wpd 2017-2018 4,96%”
De waarderingskamer is genoemd als bronvermelding en verwees slechts naar de tekst daarvoor. De systematiek van hantering van een eigen percentage gebaseerd op eigen marktonderzoek komt de rechtbank niet onjuist voor.
7. Het beroep is ongegrond.
8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”